Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
随着“史上最长黄金周”的到来，楼市09年的“大决战”也将拉开序幕。据北京市房地产交易管理网数据显示，9月第四周北京市期房网上签约面积358,299平方米，环比8月同期上涨16.2%；成交套数3,278套，环比8月同期上涨31%；北京楼市进入“金九”以来，成交量首次上升，为“十一黄金周”楼市开启提供前兆。另外，一线城市短期成交量回升还表现在上海、广州及珠江三角洲。
根据各机构发布的数据显示，“十一”仍有大规模楼盘上市，抢占“十一黄金”市场。据地产网统计，北京10月份预计将有近50个项目陆续进入市场。广州“十一”前后有超过3万套货供应，其中花都、天河、番禺、白云是供应的主力区域。上海为赶“十一黄金周”行情，上周(9月21-27日)共有22个商品住宅项目推出42.19万平方米新房源，远高于30.1万平方米的周平均供应水平。为迎接“十一”房展会，9月最后几天的供应量应该还会上升，如果成交量在“十一”前后没有很好恢复的话，本轮楼市的拐点就可能出现在“金九银十”。
大量楼盘入市必然会引起“十一黄金”市场的抢夺，经历暗淡的“金九”之后，开发商促销活动将是抢占市场的唯一策略。按照以往经验，黄金周对于楼市来说是一个淘金的好机遇。今年“十一”由7天延长至8天，似乎也让黄金周长假期“含金量”高过以往任何一年。另外，有调查数据显示，在具备刚性需求的购房者中，欲在假期期间实行置业计划的人群比例大约占到6成左右，“十一”黄金周将是楼市销售黄金时期。
不过，汉国置业(中国)有限公司项目发展总监洪小文表示，今年“十一”楼市不会有惊喜也不会有失望，因为“十一”长假出游人数将比往年增加，分薄了楼市的人气，而高楼价下投资客和自住客普遍保持观望情绪，成交量在买一套小区商品房之前，作为买方应考虑的因素包括：该小区的市场价格、该小区房屋的品质及结构、该小区的环境、该小区发展前景、开发商和物业公司的信誉、小区的交通、小区的住区配套，以及小区周边地区的人文环境等。
在实际交易过程当中，与购房人发生关系的机构包括：开发商、中介公司、律师、公证、房屋产权登记机构、物业管理公司，以贷款方式购房的还要包括银行、保险公司、评估机构等。
购房人购房的基本程序包括：购房前自身或委托房产中介公司调查了解市场情况，寻找适合自己要求的房源;自己或委托经纪人与售楼单位谈判、签约;委托律师进行公证;进行房屋预购登记，并缴纳有关税费;正式验收房屋，办理入住手续，并签署物业管理契约。
经过2007年的房价暴涨、2008年的房价下跌，消费者已变得极为理性，也变得十分聪明，不是那么好忽悠了。特别是2008年下半年，金融危机波及到楼市，消费者突然发现，开发商其实也很脆弱，经不起经济的一闹腾，经不起自己的一观望。
2009年，楼市会延续2008年下半年的行情，房子难卖，开发商势必会想出一些新的招数。2009年的消费者，买房一定要仔细甄别，千万别被开发商忽悠了。
一、要预防今年购买期房的三种风险。
客户在购买期房之前，售楼小姐都会说一番好话，极力鼓吹该小区房子的地段好、小区环境美、小区价格低，总之一切都很完美，令你不得不动心。
买期房叫买“楼花”，是当前房地产开发采用的一种房屋销售方式。对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险，这种风险从目前所出现的纠纷案例看，主要涵盖以下三个方面：
1、房屋延期交付使用的风险。这其中又包括两个方面：第一使用居住功能无法体现;第二属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也应是延迟回收利息及利润的时间;
2、房屋内在品质变换的风险。发展商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房人蒙受损失;
3、房屋权属证件无法按期得到的风险。由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件，由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。
期房购买风险规避的方式：
1、一是购房前要委托所信任的中介机构对购房屋项目的市场前景进行客观评价，如果市场前景不被看好，切不可轻举妄动，以免当了别人的“赔嫁”;
2、二是要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉进行调查摸底。资质好的开发商即便是为了自身的品牌，也不会让项目“烂尾”;
3、三是在签订购房契约阶段要委托自己的律师对购房合同进行认真审核，尽可能增加更为详实的补充协议。
因为一系列的规范，开发商尽管如今在操作方面已大有改观，但期房变现时仍不免有“不可抗拒”的风险，如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。当然，由于期房价格上的优势，它一时并不会在市场上消失。不过，客户可把握一个原则：期房并不都是完美的，不要怪售楼小姐的信口开河。
所以，要么在合同中写入各种预防期房风险的条款，要么干脆选择购买现房。特别是2009年，有的开发商如果资金链有问题，说不定蓄意欺骗消费者，收钱就走人，所以，消费者面对打折特别厉害楼盘，一定要留心防范风险。
二、购买住房的面积要做到物尽其用
很少人会将房子的使用率和房价联系起来，不过，只要粗略一算，就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳：两人各花60万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70%，一个是90%，那么实际房价每平方米相差好几百元甚至更多!
不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。
有这样一个不规则的公式，客户可以参照一下：户型=功能空间的组合方式房+厅+卫的数目+房间的大小+形状+朝向，这些在户型图上一目了然的东西，对每个客户都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。2009年，在资金紧张的情况下，买房尤其不能贪大，而是要实用。
户型的实质是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能?它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能?比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向;很少引客进门的人不要40平方米的客厅;经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，需要有工作间等等。把自己放在房子中假想着生活一下，户型中掩藏最深的劣势都将涌现出来。
三、大小环境布局能否真正融入内外部环境
环境有大、小之分。大环境指小区所处的位置和区域，小环境指小区区内部的环境规划设计。美的环境，优雅的布局是挺好，但关键要看你是否能真的融入，是否有一些与房价相匹配的收获。
四、买房风险加大
如果单纯从北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比来看，房价确实存在泡沫。而从政府的税收调控、土地调控、金融调控来看，房价下跌的因素已经大于上涨的因素。难有突破，估计只能稳定在9月份的水平。