标题：新浪访谈:后危机时代的地产投资策略与风险防范

新浪访谈:后危机时代的地产投资策略与风险防范
　　时间：2009年10月2日下午
　　地点：深圳会展中心秋交会新浪乐居展位
　　嘉宾：
    东亚银行深圳分行副行长 方众
    中国房地产最具长价值营销顾问机构项目总监 丁延平
    广东圣方律师事务所律师 颜宇丹
　　主持人：欢迎大家来到新浪展位观看新浪访谈——后危机时代的地产投资策略与风险防范。我们知道，在通货膨胀预期值下，投资房产已经成为有效的保值增值的渠道之一，但是机遇与风险并存，如何在楼市发烧与房价高位的现状下，把握市场发展大势，抓住机遇，既买中自己心仪的房子，又能有效的保值增值呢？今天新浪乐居邀请了三位专家到现场为我们解析后危机时代的地产投资策略与风险防范，今天我们请到了三位嘉宾：东亚银行深圳分行的副行长方众先生；中国房地产最具长价值营销顾问机构项目总监、地产独立评论员丁延平先生；还有广东圣方律师事务所律师颜宇丹女士。请他们为我们解析一下。
　　主持人：很多人都在关注楼市一边盼着房价下跌，一边又急着买不到房子。各位是怎么样看待这种置业者矛盾的心态的？

中国房地产最具长价值营销顾问机构项目总监 丁延平
　　丁先生：大家下午好！首先感谢新浪乐居安排这个活动，谈到投资和理财我是外行，但是因为我是业内人士，知道一点点经验，下面把我们的经验和观点和大家分享一下。
　　首先我觉得后危机时代这个话题比较严肃一点，其实没有那么可怕，只是大家都有一点关心经济的走势，大家要知道我们的经济在逐渐转好，我们的信心也在逐渐恢复。特别是上半年，我们深圳楼市完全返转了，在八月份国土资源局统计的数据看，房价和成交量都超过了07年拐点之前的最高点。但是我们现在是价升量跌的态势。我相信大家今天来看房选房都是带着自己的目的的。这么多海量的信息，我们深圳有6大行政区域，每个区域又分了很多的片区，那么这么多的楼盘到底适合不适合大家选择呢？我们要拿到资料之后进行筛选和比较。主要要看它未来区域的价值，包括交通便利、教育方面。比如在关外买一套有学位的房子是我们这个阶层的想法。
　　谈到投资和理财，首先房地产是家居理财中两大方向之一。今天大家来选房子，房子是我们一生中比较大宗的交易，大家一定要慎重。想把家安在哪个区，要进行比较。我们有很多的阶层，每个阶层选择房子的方向和物业的品种也不一样。如果作为投资和理财谈今天的话题，我觉得适合你们自己的就是最好的。谢谢大家！

东亚银行深圳分行副行长 方众
　　主持人：对想买房的人，大家比较关注房价，房价下跌的时候，他犹豫，房价高的时候他反而很着急入市，看起来好象是矛盾心态，但是实际上大家的心态都是想在比较低的价位买房。导致消费者比较矛盾的心态是有两种判断，一个是价格的走向，另外一个就是准备置业的投资者对价格的预期是什么样的。这些会导致他们对房子的选择。对于价格形成，我们现在看到，刚性需求之外，还有一种力量在推动房价的上涨，这就是房地产供应商和这个房地产利益的相关方希望价格上涨。房地产商投入的资源和他们相关的利益方相对于买房方的力量是不对等的。所以导致了房地产价格的上涨。

广东圣方律师事务所律师 颜宇丹
　　颜宇丹：各位朋友大家好，关于房地产的投资，我认为房地产和股票是中国经济的两大“晴雨表”，房地产市场和股市息息相关，我们不妨把买房投资看成是买股票，如果2008年房价大跌，你没有卖掉，总有一天会升起来。无论是股票还是房地产，都是增值的。如果你是投资客，不妨把房地产当做一个短线投资，因为你在这支股票上赔了，你下一支股票也许会赚的。所以我希望大家要进行房地产投资的话，不妨把心态放平和一些。
　　主持人：谢谢三位专家的建议，我们知道在通货膨胀的预期下，很多人都会买房。但是我们知道深圳现在的房价已经很高了，那么在这样的情况下，深圳的房子是不是还具有投资的价值呢？
　　丁先生：后金融危机时代，我们国家实行的货币宽松政策，我们开发商贷款来融资开发也比较轻松，个人购房，首付比较优惠、门槛也比较低，那么这个货币宽松政策也促使了我们各地的楼市成交量大幅攀升。在八月下旬政策收紧的时候，大家会非常关注这个房地产的走势。特别是二套房市收紧，导致成交量下滑，那么深圳是改革开放试验田，特别是房地产行业等各个领域都领先于全国，所以我们这个市场是比较独特的，但是正是由于它的独特性和差异化，才导致我们的房价成为我们老百姓非常揪心的事情。那么现在导致了房价上升。我们房地产行业是受政策影响最大的行业，就是我们专家和学者所说的“政策市”。深圳的楼市也是政策市。在经过上半年的成交量的攀升之后，房价那么高，网上有很多人都在发牢骚。但是这些房价涨得很好，并不是说政府所能够左右的。确实是受市场调节影响的。我们开发商在拿到一块地块之后，首先要定价，地价决定了它的房价的基础，然后还有建设成本、种种税费，当然还有它的利润，这些组成的房价的形成。所以我认为目前深圳的房价确实比较高。我一直有这种想法，就是房价尽量回归到正常的健康的轨道，才是我们业内人士和广大消费者所想要的。至于能不能回到这个轨道，还要看市场的成交量能不能支撑整体的基本面。在深圳购买需求特别多，尤其是在关内，无论是哪个区的房价都是比较坚挺的。关外的一些品牌开发商的楼盘价格也都是比较高的。所以高房价令我们所有人都头疼。刚才主持人说了，房地产是中国经济发展的“晴雨表”，确实有一些通货膨胀，但是这些通货膨胀也会给一些投资客一个投资的渠道，要买一些抗风险强的房子，确实能够起到保值增值的功能，尤其是一般度假型的房子，抗风险能力特别强。
　　方众：一般来说，投资房地产是抵抗通货膨胀比较好的选择，投资和理财并不是一样的。投资是理财的一部分，但是投资并不是个人理财的全部，我们认为理财是一个人或者家庭为了实现自己的人生目标进行财务资源管理的方式，包括一些现金储蓄，包括保险、个人的教育、养老、税务方面。这些构成你财务活动的规划。目标是为了实现人生的幸福生活。所以说理财包括投资，但是投资不一定包括理财。投资的要求就是为了获得一定的收益，投资的时候要考虑盈利能力。但是投资是有风险的，所以要考虑个人的承受能力。目前深圳的房地产市场确实出现了比较火爆的局面，如果在价格形成机制比较良好的情况下，无论房子涨还是跌都是可以接受的。良好的价格形成机制对房地产判断有一个非常坚实的平台。但是如果价格形成机制被利益攸关方挟持的情况下，你就要考虑你目前买的房子的价格是不是有泡沫的成分。如果有泡沫的话，你就要慎重了。
　　颜宇丹：我想房价的问题都是大家比较关心的问题，新浪乐居网在深圳房地产业网站的流量是比较大的，我在新浪乐居开了一个博客，得到了众多网民的支持，我感觉我写一些关于房价的外行话的时候，点击率非常高，往往写一些纯法律的问题点击率就不高了。对于房价问题我这么看，房地产是政府支柱产业，任何时候政府都会扶持这个产业的。政府绝对是不会让房地产一直低迷下去的。比如08年的时候房地产低迷了一阵，政府就出台了一系列的政策，比如放宽二套房首付比例，放宽香港人到深圳置业。但是政府同时也不会让房地产过热，如果过热的话，会脱离老百姓的购买能力。比如07年深圳的房地产疯涨的时候，政府就会出台政策打压。我是贵州人，有一个老乡曾经跟我说，贵州有很多的煤老板都到深圳炒房。所以深圳的房价不光是本地人，也包括外地人一起来炒高了房价。如果出现了这样的情况，我们要多关心政策，多看新浪乐居网的专家、记者的点评，因为他们的信息比一般的老百姓要灵一些。作为投资客，如果你在高位买到一套房子，也不要伤心，如果低位的时候买到的房子也不要暗自高兴，因为房地产市场总是振荡的。
　　主持人：深圳的楼市之所以在上半年回暖就是有一个非常重要的原因就是国家继续宽松的货币政策，三位能不能给我们预测一下货币政策是会收紧还是会按照目前的状况继续宽松呢？
　　方众： 关于这个问题，要看我们国家经济发展的情况，因为作为货币政策，财政政策也好，他对整个经济的调节作用非常明显，如果经济发展比较乏力，政府会通过宽松的货币政策给经济注入一些活力，如果反过来，经济出现了一些泡沫，那么政府就会调整政策方向。我想八月份出现的一些货币信贷政策的调整，我希望能够引起大家的注意和重视。
　　丁先生：我个人的观点是，因为现在我觉得楼市是一个敏感期，货币宽松政策方面，，从八月份中下旬已经收紧了第二套住房的首付。所以一下子买房的成本要提高了。我估计在年底都会是比较稳定的，在明年春节之后就很难说了。因为我们今年的任务就是经济要保八。
　　主持人：我们通过网络调查，置业者的最大的群体就是25—35岁的群体。我想请三位嘉宾为我们解析一下一个月收入在1万元左右的家庭，如何理财才能够迅速地买到房子呢？
　　丁先生：如果一个人月收入是6千该怎么样理财呢？这个阶层的人，只能去理财，如果是1万的话，还是可以考虑买房的。 如果家庭月收入是1万2的话，我认为可以在房地产领域进行投资。我认为应该选择一些关外的一些中心区。现在中心区的房价也非常高了，都在1万多，可以尝试地做一些小户型的投资。我接触到我的邻居，他投资了一套小户型。对刚刚参加工作不久的年轻人，一定不要做“月光族”，一定要适当的积蓄。这是最好的。

发表见解
　　主持人：我想请行长从专家的角度帮我们分析一下如何理财才能够迅速地买得起房子？
　　方众：理财其实是一种生活态度。通过理财的行为达到一种生活目标，不一定非得买得起房子。比如我是一个“月光族”，我可以及时享受，我觉得这也是一种生活态度，只要你生活得很高兴。房子只是住的功能，可以买来住，也可以租来住。如果一个月有1万的收入的话，如果你可以放低一下对住房的需求，比如在地段偏远一点的地方，选择比较长的供楼期限，合理安排生活支出，也是可以考虑买房的。理财是一种非常个性化的安排，如果需要一些具体的家庭理财计划的话，我们东亚银行也有这个方面的专家，大家可以到我们行进行咨询。
　　主持人：现场如果有需要理财咨询的观众，可以到东亚银行寻找专业的理财师进行咨询。
　　颜宇丹：每个人对买房的观点都不同，比如一个低收入的家庭，如果租一套房和供一套房的月支出是差不多的，现在面对的就是一个首期的问题。如果你的家庭有负担的话，首期就比较困难。所以还是要根据你的个人情况和工作情况做一个综合的考虑。比如有一些小企业的老板，刚刚开公司，他也有能够买一套房，我认识几位朋友都没有把钱投在房子上。他们宁可买一辆车或者是把办公室搞得很漂亮，这样收益可能会更大。这个是因人而异的。