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2006年12月7日，中国央行发布《2006年金融稳定报告》，对国内金融业现状及货币政策的执行情况等进行阐述。我们注意到，在这份长达169页的长篇报告中，央行首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。业内人士分析，央行发布的此次预警信号，表示楼价已处于高位状态，如果引导不好，很可能引发金融危机。同时也意味着在宏观调控政策下，楼市出现拐点的可能性很大。中央政府对房地产行业的忧虑已然升级！
回到2003年，这一年央行颁布了房贷新政121文件，此政策在当年评为“年度最爆冷政策”。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。当时，中国人民银行各分行因为总行的“121号文件”而处于相当尴尬和微妙的境地。央行的房贷新政剑指房贷风险，引起业界一片哗然，惊的人们满地找牙。第二天，在股市中所有房地产类股票都大幅度下跌，曾有一度人们以为房产开发商的寒冬即将来临，市场观望气氛浓厚，新房销售曾陷入停滞阶段。
但是，在银行界对房贷新政酝酿实施细则时，政策面又露出曙光，紧接着国务院下发了“18号文”，此政策被评为“年度最峰回路转政策”。“18号文”是指正式下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。与121号文件强调的“对房地产市场进行宏观调控”不同，“18号文件强调的是发展，而不是调控”。建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。据透露，曾培炎副总理在会上讲话时肯定，全国房地产市场“总体是健康的”。开发商更是欢欣鼓舞，喜气洋洋。与此同时，上海房地产市场也随着银行贷款的解禁，大量投资者又恢复往日的激情，普通市民也出于改善居住的需要和追涨的心理介入其中，房价一路飘红，全线上扬，整个市场，从二手房到新房全面进入牛市阶段。
2006年年关将至，那么，中央接下来政策的颁布是否会是“18号文”的翻版，是否还会有“年度最峰回路转政策”的再次出现？是否还是一场大大的毛毛雨？
答案是否定的！时过境迁，在中国房地产运动这场狂热的游戏中，最后的摊牌即将出现！
地方政府：我的地盘我做主？
当房地产这匹马越来越难以驯服的时候，2006年11月底，建设部部长汪光焘怒不可遏地说，当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，主要是对政策的认识存在一定差距，这是一些地区落实政策不坚决、调控措施不到位的重要原因。他认为地方政府不配合地产调控是难以见效的原因。这标志着这一轮房地产热的始作俑者中央政府和这一轮房地产热的强力助推器地方政府不仅是分道扬镳了，而且渐行渐远。
镜头拉伸到上个世纪的1998年。在那一年，中央政府急于摆脱亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧减速，出台了一系列的拉动内需的政策。
1998年4月，人行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》(银发【1998】169号文)，明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这标志着“适度从紧的货币政策”终于向住宅产业网开一面。这是1990年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。这意味着沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，是我国房改最具突破性意义的一步。
第二年，也就是1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。
随着一系列政策的实施，房地产本身逐渐显示出其无比强大的优越性，中央政府的意图由此也越来越明确。于是，被注入强心剂的房地产立刻亢奋起来，撒欢就跑。但令中央政府以后万万没想到的是这剂强心剂令房地产这匹马亢奋的如此之久。随着中央政府鼓励政策的出台，对中央政策向来嗅觉敏感的各地方政府当机立断，不断出台种种刺激房地产交易的鼓励政策，迅速跟进，一场轰轰烈烈的房地产运动拉开帷幕。在这里，让我们看看是什么如此让地方政府乐此不疲。
首先，土地的供应管理上存在的很大的权力操控的弊病，主管的官员必然会利用这样的权力获取利益，土地转让和房地产增值支撑地方政府的“钱袋子”，谁的房价高，谁的土地收入和税收增加就快。其次，地方政府可谓是这个运动中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大,并且令人难以置信的是成本竟然是零，土地的减少、银行的呆坏帐、资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。还有此等天大好事，难怪地方政府的官员个个红光满面。还有，地方政府把“高房价”当作政绩，极力鼓动把自己城市的房价涨起来、高起来，GDP嗖嗖往上串，那家伙，真是倍有面子！因此，地方政府成为推动中国房地产狂潮的积极推动者。
巨大的利益刺激的地方政府忘乎所以，也因此，一些地方用“上有政策、下有对策”来应付国家的宏观调控；一些地方口头表示要多建经济适用房，实际上却大拆大建，盲目发展高档住房；一些地方明着规范房市，暗着却纵容炒作；一些地方动辄用“均价不高”的所谓统计数字来掩盖实际已经“虚高”的房价。据国土资源部执法监察局局长张新宝介绍，1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件，涉及土地面积500多万亩。真可谓是“我的地盘我做主”。严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关。房地产这匹马越来越桀骜不驯。
但其实，导致目前现状最根本的原因是，我国对地方政府和有关部门职能的划分有直接关系。地方政府的核心任务是抓经济发展，我国之所以如此划分政府职能，是基于这样的理念：当经济快速发展后，政府才有资金向民生等方面投入，才能做好公共服务，满足人民的公共福利需求。最终分清中央和地方的财权、事权才是解决问题的根本所在，但这不是一朝一夕的事。
从2004年开始，每次政策的颁布必然引来市场和一些地方政府的质疑与对抗，但是随着中央相关部门及时明确的说法，此一点与2004年时的各部门对房地产问题的分歧公开化已是迥然不同，几乎全部政策正在向原有既定方针推进，中央的调控立场日益坚定。两年过去了，虽然有些政策对楼市的影响还没有显现出来，但是我们确实已经认可了一个必然趋势，那就是中央对楼市的调控决心不可动摇。
2006年出台的《意见》由2005年的7部委增加为9部委，有一点极为引人注意，那就是增加了国家监察部，监察部是做什么的？地球人都知道。哪个当官的不为自己的乌纱帽担忧？！地方政府虽然都有自己的一亩三分地，奉行着我的地盘我做主的做法，但是，他们也深谙中国的办事规律：在中国，没有我党办不了的事，只有办不办的事。而且最为重要的是“土地终归是国家的”，收地根、缩银根、紧按揭、频加税、阻外资，实在不行走马换将，横竖要给楼市降温，办法总是有的。因此，在他们的心中深深地嵌着一丝阴影，为之忐忑不安。他们深深知道，中央下一个政策的颁布必定不会是“18号文”的翻版，“年度最峰回路转政策”将不会再次出现！
开发商：我是二奶我怕谁？
2006年7月13日，全国几乎各大媒体都在显眼的位置报道了这样一则新闻——“建设部165号文件下发，90平方米被定为建筑面积”。正当人们弹冠相庆,共沐天恩的时候，开发商一招化功大法立刻使之化为乌有。据江湖记载，吸星大法是把别人内力吸为己用,化功大法是把别人内力化去，幸亏开发商还没修成吸星大法。此时笔者正在参加一个名为创意地产的论坛，一位开发商说，既然单套房子不能超过建筑面积90平方米，那就拆分成两套房子——以建筑面积150平方米的房子为例，完全可以拆分成一套90平方米，一套60平方米一起卖；然后再互相打通变成一套房子。言语之间，颇为自己这个创意自得。
在五年五次发布的《中国十大暴利行业》中，中国房地产业四次荣登榜首。但透过现象，到底什么使得开发商有恃无恐？
2006年12月2日，全国人大常委会委员、全国人大财经委员会委员、国家统计局原副局长贺铿指出，“国家目前针对房价、户型而做出的调控无法使房价真正回落。若不解决房地产市场中的官商勾结，所有的宏观调控都收效甚微。”
原来开发商是傍上了地方政府，做了二奶。每一个“成功”的房地产商背后，政府的影子可谓随时可见。官商勾结是推动房价上涨，抵制、化解中央调控政策的又一根源，房地产业“官商勾结”，房价不涨也难啊。如果官商勾结的链条不打破，房价的非理性上涨是很难避免的。或许正因为如此，房地产调控才一直在艰难的泥沼中踟躇而行。官商勾结,共赢了地方政府和开发商，共输了中央政府和老百姓。
但当我们静下心来想想，假如我们身处他们的环境和地位，肯定也会身不由己卷入这滚滚洪流中，说不定还比他们要狠。在这个狂潮中，获利欲望由不得你不高，单纯强调责任纯粹是幼稚的想法，一味把价格偏高怪在他们头上也是偏颇。
但房地产商人们必须谨记的是，虽然是同样是暴利，但政府是没有成本的，而地产商却是有成本的，这就是官与商的区别。虽然仍有人能举出种种理由或理论支持房价将依然坚挺，那么，他们就不应该担心政府的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿政府将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。
中央政府：明明白白我的心！
2004年3月，继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发“71号文”，饬令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。这就是著名的“831大限”，此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
但是，仅仅七个月后，也就是2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化，这一时期的政策也处于相当微妙的阶段。
巨大的利益链条不是部委的文件所能打破的。有人撰文指出，就房地产业而言，各部门关注的焦点存在很大差异：
央行关注金融风险，防止房地产泡沫引发金融危机，但是又害怕房价的下降；国土资源部关心的是耕地的占用情况；建设部关于行业的发展前景，某种意义上，建设部和地方政府以及房地产开发企业的目标是一致的，希望房价持续上涨，行业的繁荣是建设部追求的目标；各部门在宏观调控中的自利性选择削减了宏观调控的效果。
从调控手段看，央行倾向于运用货币政策，如利率、按揭比例等，试图用降低货币流动性的办法来减少货币供应；发改委等偏好行政手段，试图用行政调控代替真正的宏观调控；国土资源部则试图用地根调控代替银根调控。宏观调控成了各部门邀功的道具。
“站在中央政府的角度，房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，所以房地产市场的健康和谐发展是最终目标。”中瑞研究首席分析师朱锋表示。
世界上近20年来的金融危机，都和房地产市场有关系，中央政府不可能不知道。
2005年3月16日，中国央行在其官方网站商发布公告，宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定……”。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。中国房地产业顿时风声鹤唳。人们意识到，中央政府对房地产行业的忧虑已经升级，一系列更加强硬的调控措施必然要出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。
2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”。
4月3日，官方新华社发表题为《加强宏观调控 稳定住房价格》的评论员文章。呼应“国八条”，并公开阐述中央政府对房地产行业的最新看法。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”其中威慑意味已经相当浓厚。
2006年房地产的调控序幕拉开。3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
风声急，雨声更骤。紧接着在5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。以开发商、代-理商、中介商为主的相关企业，地方政府，普通百姓，专家学者等一时群起。有人断言，住房保障与土地政策的调整将从根本上解决楼市矛盾，“国六条”也将因此成为调控史上的标志性事件。
2006年，囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。
但是，与地方政府相比，中央政府的处境可谓相当尴尬。一方面，它希望房地产能够促进经济高速发展，发展是硬道理，以发展解决前进中遇到的问题，到目前为止，高速的经济发展这是中央政府唯一的收益，也是中央政府与地方政府的仅仅的利益交集。而在另一方面，高房价，不仅消费着过去，也深深透支未来，中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的民心向背等一系列的隐性成本。奢求地方政府、房地产商付起社会责任那是一厢情愿，极为幼稚的想法。利益的不同，决定了态度的不同，米卢的“态度决定一切”在这里也是相当适用。这就是中央政府与地方政府对房地产态度日渐分道扬镳的关键原因。全国人大常委、国家统计局原副局长贺铿在广州一论坛上，感慨的说国家房产调控政策只是政府愿望。
普通百姓：天若有情天亦老
笼罩于中央政府心中的房愁，又何曾不是我们老百姓的房愁呢？！如果说，在中国房地产的游戏中，最大的买单者是身处尴尬境地的中央政府，那么，在这场游戏中，最终的买单者是普通老百姓。
既得利益者害怕进一步的改革触动现有利益和未来利益，因而漠视甚至打压推动改革者，而未得利益者又没有正确有效的途径手段可以推动改革，只能通过可怜或丑化自己，拼命给自己带上房奴的帽子，冀获得别人的同情与怜悯。房奴这个词自从地产思想家冯仑说“房奴活该”的渲染之后，被人们评为“2006年左右北京地产十大词之一”。不过，由于房价飞涨，这些既得利益者的房奴们还是很高兴地甘当奴隶的。
有专家指出，“与90年代初期的那一轮仅限于炒地的投机者相比，90年代末期的这一轮地产热的最大不同之处就在于：大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入，既是地产商据以乐观的理由之一，也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一”。相比“房奴”来说，还有更多羡慕“房奴”的呢，很多人连做“房奴”的资格都没有，更是悲哀。
一个政治集团能得民心，说明它的政治主张符合或基本符合其时人民的需求。人民什么时候最需要什么，这是政治家最应该关心和深入研究的事情。就是说，政治家应该成为人民脉搏的号脉者，否则，得民心是谈不上的。
如果1998年时的房改政策不是经济适用住房只售不租；如果从有土地收益时就按比例拿出一部分建立低收入家庭的住房保障；如果住房私有化和货币化分配时同时建立住房社会保障制度；如果自有土地中的自建、合建房早就规范化限制；如果党政机关利用职权的公务员住房建设严格管制；如果被利用职权对口供应的经济适用住房面向社会供给；如果住房公积金被严格监管和合理利用；如果中国有自己的“住宅法”；如果“物权法”能保护住房与土地；如果公民的财产所有权与交易权同等受到保护；如果住房保障体系与住房市场体系分开；如果有开放的住房金融和更加开放的资本市场；如果更接近于基层的地方政府参与政策的制定；如果更了解市场的投资者有争论的机会；如果消费者有表达自己意见的渠道；如果民间的调查与研究机构的意见得到重视；如果反对声音和不同意见能信息对称的被正确反映；如果……任大炮虽然经常与民意的对碰、与政策的对撞，但有时他的言论确实振聋发聩。
小平同志曾经说过一句话，老百姓的感觉来得比我们更加真实。 （蓝筹地产评论）