REITs或成险资进军楼市最好载体
证券时报记者 张 宁
本报讯 在修订后的《保险法》确认保险资金“可投资不动产”后，业内正翘首以待具体细则的出台，相关人士估计该细则最快将在月内出炉。而根据中金公司最新的报告预测，保险公司投资不动产的初始上限可能为5%，按照目前保险资金的规模估算，保险公司可动用的不动产投资资金约为1500亿—1800亿元。
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中金公司的报告分析，从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。而截至2009年6月末，中国保险行业总资产为3.71万亿元人民币。而在保险资产比例方面，债券、存款和股票的比例分别为50.2%、31%和9.8%。
中金公司认为，在保险资金总投资规模年增速保持在10%-15%的情况下，估计保险资金入市将带来不动产投资资金约1500亿~1800亿元，以及今后每年新增资金量约150亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。
不过，基于对保险公司在投资上一贯谨慎的判断，分析人士认为，保险资金在初入楼市时，不可能很快就达过投资不动产比例上限，而将会循序渐进。
另外，从放开投资不动产后对保险公司的投资业绩的影响上看，中金公司认为，2009年1至6月，保险资金投资收益率为3.44%，其中权益类资产投资收益率在10%左右，因而预计险资投资不动产要求的年化收益率会在6% -10%的区间内。不过，如果投资不动产的比例界定在5%左右，其对整体保险资金的投资收益影响可能并不明显。
楼市投资方式之辩
证券时报记者调查获悉，基于风险承受能力的差异，不同规模的保险公司在资金投向上或将会采取不同的策略。
对于拥有大量自有资金的大型保险公司而言，自建物业更像是一个理想选择。据某大型人寿保险公司的高管表示，作为特大型金融企业，他们很受地方政府欢迎，如要进行不动产投资，仅从地价上就能得到不少的优惠。该高管透露，该公司以自用名义在上海的一个自建物业，其拿到的地价比周边物业便宜了至少五分之一。
华安产险副总经理李安民则认为，自建开发的周期太长，相对来说所承当的市场风险更大，因此公司更倾向于购买成熟物业。同时在具体的投资方式上，华安产险也更倾向于投资房地产投资信托基金(REITs)的方式规避风险。李安民认为，如果直接投资房地产，保险公司至少是要专门成立一个房地产部门，对于公司来说不但增加成本，在发展初期也会面临各种专业性问题，同时也较难保证所投资金的安全性。
幸福人寿董事长孟晓苏也认为，REITs对于保险机构来说是一个非常好的载体，按照国外成熟模式的经验，其年收益率一般可达7%-8%。