标题：专访贾广葆：“房价大起大落可能性很小！”

　　　　　　　　　　　　　　　　——专访大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆

　　房价还会不会上涨？政策上会怎样调整？如何投资房产和购买居住房产呢？高级经济师、市房地产经济学学会副秘书长贾广葆接受了本报记者的专访。

　　楼市不确定因素依然存在

　　“根据国家统计局、大连统计局有关统计数据分析，全市乃至全国的房地产市场正在步入健康平稳向好发展的态势，但是依然存在一些不确定因素。”贾广葆认为，从楼市政策来说，虽未出台新的抑制性政策，但政策风险逐渐显现，这将成为下半年乃至明年上半年房地产市场最大的不确定因素。据他分析，今年1月以来，楼市投资客大量入市，势必成为房价大幅上涨的策源力，也使得楼市政策面风险日益扩大。“前不久，银监会、央行、住房建设部、国土资源部先后发布信息、要求关注房地产市场、全面收紧二套房贷、加快住房保障建设、适度投放土地等。虽然没有出台进一步的新的抑制性政策，但至少说明政府已开始关注楼市的异动，政策收紧的迹象开始出现。

　　据权威部门数据统计，前八个月，全国商品房销售面积49416万平方米,同比增长42.9%，相比1~7月37.1%的增幅，增加5.8%。同比去年，市场交易的势头依然强劲。但7月商品房销售面积比6月下降19%，8月又比7月下降0.17%，贾广葆认为，这说明市场最热销的时候已经过去了，这其中固然有着一些区域性楼市短期调整和供求变化的影响，但房价上涨的幅度过快、过大引发的消费者预期转向和由之而来的持币观望情绪重新抬头也不无关系。

　　近期房价上涨的可能性仍然存在

　　对于老百姓关注的房价走势问题，贾广葆也同样十分关注，在他看来，目前的房价仍然存在比较强的进一步上涨的趋势，下一步将呈现稳中有升，有升有降的态势，但房价大起大落似乎不大可能。“请大家关注这个数据，大连市内四区7月份商品房成交均价8947元/平方米，环比上涨3.27%，而到8月份商品房成交均价8295元/平方米，比7月下降7.31%，小幅上升、小幅下降，这应该是比较正常的市场行情。”

　　贾广葆分析，导致房价进一步上涨的原因有以下几个：通胀预期依旧并逐步增强，支撑房价上涨的力度会更大；鼓励购房、鼓励开发商开发商品住宅的优惠政策和措施也一定程度上助推了房价的上升；供求不平衡的状况直接影响房价的上涨；大城市房价上涨的示范效应和价格所固有的惯性，将会非理性的把房价推向更高。“这些原因将共同作用于市场，但同时，由于房价明显超出居民购买能力，房地产价格升势也面临着巨大的调整压力，另外，政府从经济大势考量核定角度考虑，其大幅度上涨或大幅度下降可能性极小。”

　　买房还是等待 要看具体需求

　　对可能出现的日趋强势的通胀预期，如何投资房产和购买居住房产呢？贾广葆提醒购房者，应该有计划的实行一定的适度、适量的负债投资房产。“需要置房的投资者，应要有足够的经济还贷能力，可考虑适度、适量负债投资房产，但要注意其家庭负债率比例应控制在家庭总资产中的20%~40%之间为宜，过大则影响家庭整体经济条件和生活，过小则投资利益小。对于自住型、改善型普通购房者来讲，买房还是等待要看具体需求，因人而异，因事而异，不要盲目追涨、盲目跟风。”

　　楼市政策将会出现一些适度适量微调

　　贾广葆告诉记者，从经济大势来看，总需求不足仍是我国经济运行的主要矛盾，仍要坚持扩张性的宏观调控政策，而广大民众及企业经营者对房产等资产价格上涨过快过大和通货膨胀的强烈担忧，则表明当前的宏观调控政策存在一些缺陷，需要在支持、稳定房地产业基调未变的情况下，适时适度对楼市政策进行一些必要的微调。“今年2月开始，政策走向已经出现明显变化，支持、维护房地产业成为主基调，目前，政策的基调并没有改变，政府还是在维护房地产业的健康发展。与放宽的货币政策同步，房地产市场将迎来相关政策的适度、适量微调，并针对投机性购房需求的入场进行限制，而不会遭遇严厉的抑制政策。同时，在整体经济没有走强时，国家仍然需要房地产来拉动经济，不会大力打压；但是出于防范新一轮泡沫风险的考虑，也会适时出台一些针对性的政策，比如近期收紧“二套房贷”，增加土地供应、加大保障房建设供应等。”

　　投资性需求进入楼市将不可避免

　　从今年第二季度开始，刺激经济政策的效应开始显现，首先是商业地产投资市场逐步启动、活跃；而投资性需求也跃跃欲试、大显身手。显然，从下半年开始，楼市投资出现集中入场的可能性在不断增强。对此，贾秘书长同样给出了他的观点：投资性需求进入楼市将不可避免，刚性需求将可能再度出现观望情绪。他分析，由于上半年天量信贷引起未来通胀预期空前暴涨，很多投资者为了规避这一风险，必将选择投资房产来保值增值。

　　从楼市之间的一般规律来看，当楼市处于量价齐升的行情时，价格在持续攀升到一定程度后，对于刚性需求和改善性需求等大部分购买者来说，住房预算有一定的限额，价格一旦上涨到超过其家庭购房预算水平时，他们就会选择暂缓购买、等等看看而进入观望状态，而楼市则进入价升量减的局面。

　　[记者手记]

　　作为房地产经济方面的专家，贾广葆多次接受过本报记者的专访，并且为新商报的会员举办过数次的讲座，观点犀利，旁甄博引，很有针对性，业内都很认可。这次采访进行的很顺利，他对于下一步市场走势的预测也很全面。经过了小阳春、全面复苏，甚至是大井喷，楼市确实到了该“喘喘气”的时候，金九不热，银十有何表现还要看这个房交会能不能再火一把。无论是政府、老百姓、开发商，都在等待着。