标题：买房子 便宜不能随便占

　　■消协提示

　　低首付，易遇贷款不足

　　返差价，难有明确标准

　　买房子，“便宜”不能随便占

　　秋季房交会期间，楼市销售导致消费者投诉不断增多。昨日，市工商局和消协公布了购买房屋时存在的陷阱，披露房地产销售过程中存在的猫腻。

　　1 降低首付

　　个案：某楼盘推出首付10％，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20％的款项，再去办七成按揭。

　　提醒：当楼市不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金才愿意贷款。降低首付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足。因此，购房者在与开发商签订房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。

　　2 返还差价

　　个案：某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若此楼盘价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。

　　提醒：房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应从三方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间而发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有无时间限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低。若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素。

　　3 购房保价

　　个案：某楼盘推出购房保价，承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。

　　提醒：按照这个承诺，消费者买房后一定期间内，若房价下跌开发商应补偿差额，但怎么补法？购房人说房价每平方米下跌了1000元，而开发商不认可又怎么办？且房价以哪天为准？专家建议，若参与购房保价，一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体；二要明确开发商补差的时间和违约责任；三要明确开发商在合同中违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数；四要开发商最好有一笔资金，作为补差资金来源的担保。

　　4送保楼金

　　个案：某套房屋卖100万元，承诺每年以10％～12％的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后，即送总商铺款27％的养铺金。

　　提醒：“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付共两种形式，在现实中以后者居多。如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话，要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保，事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是。B04b