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东方网10月15日消息:神秘莫测的四季度楼市或给2009年楼市再次增添精彩的篇章。今年二季度以来楼市的持续升温一度让业内外一热到底,不过伴随着地王频现、成本上升,房价已超出普通购房者的心理预期。从素有楼市风向标的此次国庆假日楼市上的调查发现,虽然参展楼盘众多但价格却是一路飙高,缺乏真正意义上的亲民产品。调查也表明,对于目前的市场现状,购房者已逐渐重新选择观望。新一轮的市场观望大幕即将再次拉开。
【现场观察】
作秀优惠促销杯水车薪
假日房展作为楼盘集中展示的盛会,碰上“银十”这传统旺季,不少开发商都会选择在此节点加强销售力度。但是今年的房展会上,促销、优惠往往停留于表面,折扣的力度往往不到总价的1%,更多的只是起到“抓眼球”的作用。
某个异地来沪的楼盘,索性就在现场搭起了抽奖台,奖项是精美的水晶制品,只是长达几小时的排队客中,100%都是欢乐奖的,至记者离开现场依然没有一个拿到主持人口中所谓的大奖。不少排队良久的市民无奈地表示,免费给人做了一次“托”。
绿洲雅宾利,在房展期间在现场放置一个抽奖转盘,上面分设5万、8万、十万、欢乐奖等不同的购房优惠券,前来观看的观众不少,但是这种优惠券似乎并不“值钱”,在主持人的鼓动下,一位不到5岁的小朋友前去摇奖,而所得的购房券仅5万,不足房屋总价的1%,如果不买房子这个奖券也就失去了价值。
另一个楼盘1元车位的广告牌吸引不少关注,但仔细看不难发现,1元车位只有在购买某套165平米的房子后才具有购买权,这个车位是指定区域内,并且要当场签订车位转让协议的。
当然,也不排除有部分楼盘给出的优惠相对实际,但是要求较为苛求。比如,浦江智慧园推出1万元的购房优惠,并限定只有在10.1-10.8日内购房才能享此优惠。位于顾村的东方帕迪欧推出10.6日交付5万大定后,享受每平米50元的优惠,之后5天内签订合同享受150元/平米优惠,7天内一次性付款销售每平米100元的优惠。位于松江的同润菲诗艾伦也加入了优惠的行列,但是优惠比较苛刻,比如成功认购享受1%的优惠,三天内签约再享1%,首付超过40%,再享1%。
相比一年前的优惠,此次假日房展的所谓“促销”实在是噱头多于实惠,2008年的房展会上送轿车,送千元物业费、交通卡、家电以及海外游,层出不穷,在价格上9.5折的优惠更是司空见惯,商家是想着法子吸引客户。仅一年之隔,市场的风向出现了180度的逆转,难怪不少看房者都表示房价太贵,优惠太虚。
某位参展开发商表示,在上半年的行情中,不少开发商提前完成了全年的销售任务,房展会主要是做一个品牌宣传,即使有新盘推出也并不愁卖,打折扣促销意味开发商削减利润,这在目前的市场上是完全没必要的,因此折扣更多的是在众多楼盘中进行自我宣传的手段而已。
【寻觅】
亲民楼盘寥寥无几
一边是不断攀高的成交均价,一边则是消费者的冷热不均。从现场来看,一些单价在2万以上的本地楼盘,门可罗雀,而一些单价在1.5万以下的本地楼盘则涌现出大批前来咨询的人,不少人感叹,看得上的买不起,买得起的看不上。
位于浦东的锦绣华都,单价12800元,虽然地理位置上位于周康,但是并不妨碍前来登记的客户,记者现场观察到,由于开盘日期未定,不少客户主动留下信息。销售表示,这个楼盘是纯公寓房,同地段的公寓房价格都在1.5万以上,因此受到不少关注。但是不少潜在客户也表示出了疑虑,即开盘前是否会涨价,这种开盘跳价的现象在当前实属常见。
颛桥、南桥附近的楼盘,因为不少楼盘单价在10000元以下,比如夏朵小城、新弘国际城,因此这些楼盘摊前的人气非常旺。低价盘的热正好与高价房的冷形成鲜明的对比,比如近段时间涨幅较大的闸北大宁板块,单价2.5万,不少人在询问了价格之后就摇摇头走开。浦东三林大盘金谊河畔,虽然目前只剩一栋楼,但是单价从年初的1.4万飙升至1.9万,致使大部分人无奈地走开。
虽然市场不乏“低价”房,但不少客户依然选择全身而退,前来看房的黄先生表示,目前的房价实在太高了,上海的房子租金很便宜,目前不如暂时先租房度日,房价总有调整的时期。另一位陈女士则表示,目前房价上涨幅度不会太大,现在买房投入大,增值幅度却有限,因此暂且搁置买房计划。而那些年轻的小情侣则纷纷表示,看上的房子买不起,低价的则看不上,因此不少人拿了资料就回去了。
不过值得注意的是,部分依靠不可复制的自然景观的项目还是取得了不错的效果。占据海湾旅游区核心位置低调入市的佳兆业・珊瑚湾,凭借“五星”品质,不到3天即去化近1/5,引起业界的广泛关注和消费者的良好口碑。在房展会当天,展会现场与案场互动,每天4班看房班车往返,150余组客户到访。在海湾旅游区,消费者可饱览海湾迷人风情,品鉴项目成熟品质,参加领袖滨海风情、高端SUV车主金秋海湾行等活动。据房展会工作人员介绍,佳兆业・珊瑚湾,地处上海海湾旅游区核心领地,南向距海仅约400米,坐拥13.7公里海岸线,毗邻18洞高尔夫、碧海金沙等高端配套;游艇俱乐部、马术Club、国际风筝放飞场、千亩国家级森林公园、海鲜街等,皆在生活半径之内。依托周边成熟的生活环境,项目可兼得优美的自然环境、成熟的生活配套双重优势。
效果分析
价创新高,人气不再
和以往你推我攘的假日房展会不同,今年的房展人流显得极为有限,特别是接近尾声的几天,就更加冷清。据悉,房展会举行4天来,共吸引了13万人次的参展客流,虽然与去年同期相同,但与今年“五一”房展会的17万人次相比,减少了4万人次,且房展会的人气呈现出虎头蛇尾的态势,据现场不少看房者表示,去房展会主要是想了解一下市场的行情,如今房价还是有涨无减,因此对房展会的热情已经大不如前了。
奇怪的是与人气下滑对比,意向金却创下了新高。据统计,此次房展会,共意向预订1379套,远远高于去年同期的821套,也比今年5月的1103套高出两成;意向金额22.3亿元,比去年同期的11.7亿元要高出近一倍,而今年5月的这一数据也不过19.2亿元。某位不愿透露姓名的业内人士指出,假日房展的成交金额很多都是意向金,不能说明实际的成交额度。
易居中国的数据显示,十一长假8天中前4天为国庆假日,交易中心暂停交易,5-8日新建商品住宅分别成交339套、282套、251套和273套,共1145套。这个水平虽然好于去年长假4天967套的业绩,但低于06、07年的1228和1496套,为近年来较低水平。
上海台庆房产研展部统计数据也显示,今年黄金周楼市表现不尽如人意,从日均成交量来看,今年黄金周一手住宅日均成交139套,尽管高于2008年的112套,但是仍低于2007年的211套及2006年的174套。上海台庆房产副总经理陈史翎表示,已经过去的“金九”成色不足,“银十”开端也表现一般。
反馈调查
仅一成购房者“银十”出手
据搜房网线上、线下调查数据统计显示,对于今年的“银十”是否是买房的好时机,仅一成购房者选择“是”;认为“银十”不是买房好时机的购房者占总比例的72%;18%认为不好说。
调查结果显示,近一成(9%)受访者选择在“银十”(1个月内)购房;15%受访者选择在1-3个月内出手;20%选择3-6个月出手;选择6个月及以上的受访者占总比例的56%(31%+25%)。此外,对上海房价接下来的走势预测,55%受访者看跌;14%认为不好说;看涨者占总比例的14%。
在对房屋面积的要求上,近六成(55%)受访者依旧选择小户型;30%选择90-120平米;15%选择120平米以上。与此同时,在对房屋总价的要求上,27%的受访者选择75万以内;32%选择75-100万;而选择总价百万内的受访者占总比例的59%。24%选择100-150万,选择150万以上的受访者占总比例的17%。
市场预测
十一房展或拉开新一轮观望序幕
虽然十一房展会短短4天时间,形成了意向预订房产1379套,意向金额为22.3亿元的成交数据,此数据不论是环比今年5月份的假日房展会1103套和19.2亿元还是同比去年同期的821套和11.7亿元都高出20%以上,但是上海楼市,特别是一手房市场却难逃进入新一轮观望的厄运。
来自汉宇地产的数据显示,十一前夕(十一前一周,9月24-9月30日),全市商品住宅新增供应套数为3154套,这部分供应量主要是开发商为十一房展会准备的房源。但是,在十一期间―――10月1-7日成交量仅为1977套,供求比为1.59:1。而今年五一,为五一新推的供应量为4312套,成交为3323套,供求比为1.29:1。所以抛开房展会几天的市场表现来看两个黄金周的楼市表现,供求双方的矛盾越来越明显。这种矛盾不仅体现在供应量和成交量的萎缩上,还体现在供求比的明显恶化上。
汉宇地产董事总经理施宏睿指出,楼市的成交的萎缩不是由于供应量的不足造成的,这不仅体现在上述的供求比关系上,还体现在可售量及价格的走势上。从可售面积来看,普通商品住宅可售量虽然保持整体减少走势,但是一直在150万平米以上,这个数字大于9月份全市普通商品住宅的141万平方米,加上新增供应量的支撑,一手市场无房可卖的说法并不现实。既然房源依然充足,那么影响成交量特别是造成成交量萎缩的主要因素就是成交价格了。从成交均价来看:年初成交均价仅为13509元/平米,目前成交均价已经达到2万元/平米,整体涨幅达到48%。一年房价整体上涨近50%,这对于一直以刚性需求为基本支撑点的上海楼市来说确实需要一段时间来消化价格的涨幅。所以说价格的上涨是造成成交萎缩的重要因素。
但是反观目前楼市中典型楼盘在房展会上的表现,“慎言降价”依然是开发商的主基调。不愿透露姓名的某参展开发商负责人告诉记者,目前不仅体现在外环以内的楼盘几乎没有任何优惠方面,还体现在即使是外郊环、郊环外的楼盘优惠幅度也仅仅是1万元或者是房价的1%左右,对于一套动辄百万的房子,如此小的优惠确实不能与降价同日而语。
不仅如此,在未来房源供应不足的预期下,不少开发商还放言节后涨价。业内专家分析指出,价格高位运行加之开发商不言降价是导致目前楼市购房者观望的主要原因,特别是经历过十一房展会,开发商不降价的氛围和购房者观望的情绪都得到了强化,所以汉宇地产市场部预期未来一段时间内上海楼市将进入供需双方观望、逐渐消化对价格分歧的过程,楼市低迷已拉开序幕。美联物业副总经理丁伟也表示,未来后市如果还以目前的市场现状而言,只要房价持续高位,持币观望仍会是大多数购房者的选择,买卖双方的博弈还会持续一段时间。青年报