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标题：僵持中偶有波动是年前楼市主旋律

1楼

方寸发表于：2009/10/16 14:29:00

　　很多人愿意把“秋交会”当做一个节点，其实并不可靠。因为在非理性的年代，楼市早就没有了固定的节奏。如果非要选出一个节点，7月份算是。近四个月来的深圳房地产市场所呈现的交易量持续下跌的事实已经表达了消费者的意愿。可是，仍然高企的房价和热销的新盘似乎总能掩盖这种真相，也因此让大多数置业者总是心生迷惑和恐慌。
　　
　　深圳楼市到底该怎么看？这已经成了一个“我是谁”的艰难命题。其实，细细看来，在波涛汹涌的市场表征下，不乏暗流涌动。市场上的道道玄机，让楼市的未来至少充满了不确定性。
　　
　　玄机一：消费者主体。少数人愿意游戏，多数人只能观看？一个少数人与少数盘的交易市场是目前最能明确做出的判断。与2007年的投资者相比，今天还在进入楼市的人群，除了紧急需求者，显然少有或没有短期投机者（除非他是傻瓜）。这个群体对投资目标的选择并不能说明他们的无知，恰恰是中国近年来的房地产发展路线图给了他们智慧：在不确定的宏观经济年代，资产特别是房产，显然比美元的保值能力更强。唯一的风险是对投资周期的选择，即持有物业的时长。这就是秋交会后的市场仍然能表现出适度活跃交易局面的主要原因。令人好奇的是，深圳的少数人到底能让市场燃烧多久？大多数人不能参与的市场，与消费意愿、刚性需求、城市信心和未来预期无关（它们确确实实都还存在着），是房价把他们真正地逼出了市场。火爆的2009年，1-8月份销售总量是492万平方米，那么深圳楼市至今仍然存在的超过400万平方米的存量都准备让谁在多长时间来消化？
　　
　　玄机二：政策走向。扩大投资还是扩大消费？没有人否认政策是楼市变局的最直接推手，但这也是当前最扑朔迷离的问题，恐怕连决策者也没想好该如何做出决断。2009年是扩大投资年，房地产并没有担当急先锋，尽管他们是本年度政策效应中最早最大的受益者。如果2010年是扩大消费年没有悬念的话，那如何看待房地产将担当的角色？它和消费的关系到底该怎样理解？对大多数人来说，高房价是消费的敌人，压缩了人们搞活自身消费的欲望。可是，对客观上存在的贫富悬殊的社会结构而言，即使房产是奢侈品，也不乏消费者。房子能卖掉，照样能拉动消费，产业链上游的原材料和建筑业，产业链下的装饰和家居，以及随之而来的生活方式消费等等。问题的关键是，在当前，到底该把房地产当做一个短期内专门供高端人群享用的产品（让有钱人多掏钱做“贡献”，让少钱人暂时“休眠”），还是让大多数人能实现“居者有其屋”梦想的市场（让有钱人少买房，让更多人有机会买房）？站在政府有关方面的角度来看，前者社会成本高，经济成本低，后者则相反。这显然不只简单的是一个经济问题，而是一个价值观问题。尽管钥匙掌握在“政策”手上，但何去何从，依然是个迷局。目前没有迹象表明“有关部门”对这种选择的倾向性。一切静待2009年12月31日的“优惠政策”截止日期之后。
　　
　　玄机三：开发商态度。坚持显然不是胜利，立马掉头却是看得见的“失败”？开发商坚持高房价并不意味着他们对楼市的未来充满信心，而是一要赚尽每一个机会的钱，二是不愿意过早地以自己的行为将市场导入一个调整的周期。只要有人能接受他的高价格，哪怕只能卖出几套，也不会轻易选择调整价格。因此在短期内，房价已经不是判断楼市走向的风向标。同时还有交易结构的变化原因（主成交产品的层次不同），房价亦会表现出偶升偶降的状态。因此，市场怎么走，关键看交易量。开发商是否有信心，关键看城市的房地产开发投资比（事实上，包括深圳在内的广东2009年的房地产开发投资都难尽人意）。
　　
　　因此，综上所述，秋交会后的深圳楼市没有明确的答案。在僵持中偶有波动应该是年底以前楼市的“主旋律”。考验各方耐性的时候到了。
　　
　　高海燕深圳社会科学院城市营运研究中心主任

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