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■新快报记者 陈齐
“十一”黄金周的成交不如预期，给不少看涨后市的开发商和投资者泼了一瓢冷水。对于仍旧在高位攀升中的楼价将何去何从，各方看法依然存在相当大的分歧。看涨者认为，开发商资金充裕，远未有降价之虞；看跌者则认为，目前的高房价难以支撑成交，楼市新拐点出现在即。不论持哪种观点，可以肯定的是年底楼市将变得更为微妙，楼市新政、开发商营销策略突变……任何一种因素的出现都将打破目前的平衡局面，把楼市引入更深刻的变化之中。
零成交也要苦撑楼价？
随着国庆黄金周的楼市成绩单逐渐浮出水面，楼价会否得到支撑成为社会热议的焦点话题，但不少开发商依然底气十足地宣称：“就算不卖楼也不降楼价，别人降我也肯定不会降。”
前三季度，不少开发商就已经完成了全年的销售任务。对他们来说，年底的任务就是如何把价格卖得更高一些。某楼盘营销人士告诉记者，该盘国庆前推出一批新货，结果很快就卖完了，老板为此很不高兴，认为价格卖低了。
“由于开发企业自今年上半年开始逐步加快了开工、施工进度，预计第四季度大部分城市的供应量较第三季度将有所增加，第四季度价格继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现大幅回调。”中国房地产测评中心主任龙胜平博士日前对第四季度的房地产市场趋势作出如上论断。
但是，在开发商信心十足的背后，楼价的高处不胜寒和成交量的惨淡也让他们心怀不安。国庆后，个别开发商对记者表示：“能否不要把国庆楼市写得太过冷清”。
股市低迷资金入楼市？
“股市最近都不好，我想把钱拿来投资房产，但是不知道时机是否合适。”王小姐年初曾看上了一套公寓，但由于出手稍有犹豫而没有买到。见股市近期一直徘徊在3000点上下未有起色，她又动起了买楼的心思。
一直以来，楼市与股市经常被视为相互间的晴雨表。但楼价早已从2007年后的调整中回归高位，股市指数却依然只有最高点的一半。这种不对称的增长使得不少股市资金增加了转投楼市的愿望，其中的重要表现就是豪宅的销售业绩特别抢眼。
8月份，上海星河湾开盘即卖出40亿元，成为豪宅市场表现强劲的典型。而根据近日发布的2009年第三季度中国房地产企业销售排行榜显示，2009年第三季度，随着高档项目的集中上市，其对企业销售业绩的贡献率明显提高。第三季度销售金额20强企业的高档项目业绩贡献率为39％，比前三季度高档项目贡献率高10％，已取代上半年中档项目销售金额的主力贡献地位。
豪宅的成交畅旺也成为楼价在下半年屡攀高峰的重要因素，不少人把楼价的持续上涨归咎于豪宅盘带来的成交结构变化，并据此判断：年底楼价的变化，自然也与豪宅项目的成交比例息息相关。
不过，对这些试图从股市“出逃”楼市的买家，广州楼市专家韩世同提出了忠告：“现在的楼市就像2007年6000点的股市，虽然股市已经跌到了现在的3000点，但楼价依然在高位运行，两个市场从长期来看投资价值明显不同。豪宅盘虽然号称升值能力比较强，但其降价速度同样很快。”
高楼价加剧政策风险？
2007年9月28日，国家出台二套房贷新政，直接影响到当年楼市拐点的出现。对于经常被冠以“政策市”的楼市来说，今年底会否有类似的重磅政策出台引人关注。
近段时间，各部委及各地方政府陆续出台多项政策，给人山雨欲来风满楼之感：调整资本金比例；国家统计局对各地房价成本进行调查；上海、北京等地集中推地；查处捂盘惜售；银监会逐步加强贷款管理；国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管。近期，广州不断传出二套房政策收紧的消息，无疑更加重了市场的焦虑。
摩根大通在近日的一份宏观经济报告中预测，2009年第三季度我国GDP增速将在8.5％左右。中国社会科学院发布的《中国经济形势分析与预测2009年秋季报告》则认为，2009年GDP增长速度可以达到8.3％，超过了“保八”任务的要求。该报告还认为今年的CPI仍将为负，通胀压力没有出现。
宏观经济的走势显示，不但部分投资者为防止通胀而投资楼市的期望恐将落空，经济增长“保八”的目标实现后，国家对楼市进行更进一步调整的可能性已越来越大。“枪打出头鸟”，高楼价带来的政策风险正越积越高。
观点碰撞
楼市可能重蹈2007年覆辙
韩世同（广州楼市专家）
房价大涨之后必定会大降，这几乎是楼市逃脱不了的规律。目前房价高居不下，未来必然面临回落，但什么时候降，特别是否会出现政策性的变化，还需要具体分析。
楼价的走势是由成交量决定的，8月份广州楼市成交数据出乎意料地好，9月份成交则回落到7000多套，10月份已经过去两周，成交情况不甚理想，显示出购买力不足的问题日渐突出。虽然现在开发商都说不差钱，但事实上开发商只要有资金就会拿地开发，手头不会有太多的现金流，一旦市场成交出现变化，价格也会很快出现变化。
今年底，楼市的价格压力非常大，2007年底急转直下的状况完全可能重演，而且与2007年一样，开发商谁先降价谁先得益，大开发商会否像以前一样率先发起价格战值得关注。
政策调整风险增大
邓浩志（营销策划人）
对于年底楼价走势，我的判断是：高位调整、成交低迷。在我看来，今年楼市经过了三个阶段，首先是1－5月份的价升量涨，然后是6－9月份的价涨量跌，然后就将是10－12月份的价跌量跌了。2007年的房地产调整应该要延续好几年时间，但2008年突如其来的金融危机改变了这一调整进程，国家为了实现经济增长“保八”，对房地产市场进行了扶持。但一旦经济恢复，出现通胀以及楼价过高，房地产肯定又会成为调整的重点。目前，已经出现了整治地王、收紧二套房贷等政策，很明显是针对房地产市场而来的。另外，随着国家四万亿投资逐步退出，热钱和资金的流动性过剩现象会减少，楼市很可能因此会延续2007年的调整期。
年底楼市不会剧变
龙斌（满堂红集团企业发展部首席研究员）
接下来两个多月里楼市发生大变化的机会很小，估计现阶段楼市的两个特点——价格高位盘整和成交缩量还会延续。
首先是政策面到年底不会有大的改变。最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变，央行表态可以忍受2％的通胀水平，多少都是在给经济打气，稳定大家的预期。其实大家都清楚，房地产作为本轮拉动经济的重要引擎，如果即刻改变相关政策，效应不单单是调整房价，经济也可能要付出较大的代价。目前经济并没有完全企稳，调整房地产政策不时最好时机。
其次是楼价调整的动力很弱。主要是因为目前开发企业现金充裕，基本上前三季度就完成了全年销售任务，促销动力不足。加上前三季度消化量大，去年低迷的市场影响到在建施工的进度，目前大城市中心区供应普遍有限，开发商多数都采取高定价策略，有惜售心态。所以，一手楼价还是向上的趋势。不过，买方对于日渐走高的楼价接受程度不断下降，不论首次置业，还是投资、换房的，几乎所有购房人群入市趋于谨慎，追涨少，观望多，所以成交难以大幅上升，缩量将持续。
市场拐点还未形成
陈真诚（地产营销专家）
目前的房地产市场，尽管在继续着“滞涨”，尽管成交量“拐点”已经形成，但房价并没有形成真实性下降。因此，还没有形成真正的整体市场意义上的拐点。对于房地产市场后市的整体判断是，在短期内，至少在10月份，甚至在11月份，房价或还将继续上涨，但整个房地产市场的市势，正如“霜降”后的天气，越来越冷，成交量将继续下降，形成“有价无市”局面。
如果政府不出台能有效调控房价的调控政策，短期内开征物业税的可能看来也不大，那么，就可能要等政府加息或加息预期形成之后，房价才会真正下降，从而形成房地产市场的拐点。因为，只有价量齐跌，才能称为形成了房地产市场的拐点。可以预期的是，一旦真实形成了房地产市场的拐点，房地产就可能重回调整通道。
这个时间点，在年底或明年一季度。即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年中加息，也很可能会形成对市场具有影响力的加息预期。