标题：九月份昆明市住宅房均价涨至5233元创新高

    9月份的昆明楼市依旧呈现“量升价稳”的局面。日前，昆明风之铃市场机构房地产研究中心（下称风之铃）发布的“2009年9月份昆明房地产市场分析报告”（下称报告）显示，9月份，昆明在售楼盘平均销售率继续上扬，环比上浮7个百分点，创下92.42%的成绩。与此同时，根据昆明市房产信息网的统计数据显示，昆明主城四区9月份的成交套数也保持了连续7个月上扬的态势，继续攀升。

    值得注意的是，9月份，昆明等二三线城市的楼市逐渐升温，出现大范围补涨情况。而一线城市楼市成交量却逐步萎缩，渐渐面临有价无市的“滞涨”窘境。面对全国楼市冰火两重天的格局，风之铃对未来昆明楼市持谨慎态度。风之铃认为，昆明房地产市场成交量攀升、部分楼盘提价销售的态势能持续多久，还需要看后期购房者的热情能持续多久。能否重现“金九银十”热销的风光，还有待后市的检验。

    普通住宅是在售物业主力

    报告显示，9月份，昆明房地产市场在售物业仍以普通住宅为主。普通住宅物业类型占在售楼盘数量的43%。其次为混合项目，所占比例为37%。别墅占14%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为4%和2%。值得注意的是，在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍最大，达到60%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占29%。

    写字楼成交均价下滑

    9月份，普通住宅均价表现出了较好成绩。报告显示，普通住宅均价达到近几个月最高位，5233.12元/平方米的均价水平环比上月的4782.05元/平方米，涨幅达9.4%。风之铃表示，近几个月来，昆明普通商品住宅售价延续了稳步上升的态势。但由于楼市的火爆持续了很长一段时间，刚性需求已经大量释放，再加上开发商看好市场发展积极拿地并推新项目，预计不久后市场上的供应量将大增，届时房价可能出现适当调整。

    商业和写字楼均价呈现截然相反的走势。数据显示，商业9月份均价为15670.86元/平方米，环比8月份上涨1.4%。值得注意的是，昆明老街（查看地图）上月成交量持续站在了商业成交排行榜的前列，它的高成交价和成交量在一定程度拉升了商业成交均价。与商业业态不同，写字楼均价环比8月下降23.4%，均价为5755.35元/平方米。风之铃工作人员分析表示，自去年年底开始，许多项目都推出了写字楼产品，写字楼供应量已经超过百万平方米，这样的体量需要很长时间消化。而许多项目为了实现销售，在一定程度上进行了较大幅度的价格调整，导致写字楼成交均价下滑。

    上月，别墅项目均价依旧表现稳定，为8794.78元/平方米。

    平均销售率持续攀升

    与昆明市房产信息网的统计数据一致，上月昆明市在售楼盘销售率同步上扬。根据风之铃的报告内容，近几个月来，昆明楼市的销售率处在一个持续攀升的阶段。9月，昆明市在售楼盘平均销售率为92.42%，比8月85.97%的平均销售率上升近7个百分点，依旧保持着较高的销售率。具体来看，在售楼盘中销售率在90%以上区间的楼盘所占比例最大，高达77.27%，较8月56.3%有较大幅度的提升；销售率在70%～90%区间的楼盘所占比例达到15.15%，位列第二。

    数据还显示，9月份，昆明市各板块的平均销售率位居前三位的仍然是滇池板块、北市板块和官南板块，平均销售率分别为98.90%、97.60%和97.15%。据了解，销售率是指房地产开发实际销售商品房面积与竣工面积之比，用于反映房地产开发企业经营目标的实现程度。

    楼市不稳 开发商宜谨慎出招

    风之铃表示，政府、开发商以及购房者三者共同推动了昆明房价的上涨：今年年初，中央大量资金投入后的效果不断发挥作用，昆明市场资金的流动性增强；经历了一年多楼市的调整期，压抑的刚性需求开始释放；昆明城中村改造的陆续推进，给楼市带来了较大的购房需求；通货膨胀预期大量存在，购买房产成为人们资产保值增值的重要方式。此外，不断面市的新盘以及部分开发营销手段的炒作等，也在一定程度上助推了成交量的走高。

    而与此同时，一线城市出现的“滞涨”局面，仍应引起业界的关注。风之铃认为，进入三季度以来，部分一线城市楼市需求已经出现明显变化，刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使需求出现萎缩。而部分投资、投机需求也由于二套房等政策收紧转向观望。此外，房价的高企也抑制了市场成交。风之铃表示，在目前全国楼市呈现冰火两重天的大势下，昆明房地产业界也值得警惕，开发商应该谨慎出招。昆明房地产市场成交量攀升、部分楼盘提价销售的态势能持续多久，还需要看后期购房者的热情能持续多久。能否重现“金九银十”热销的风光，有待后市检验。

    云南财经大学教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研也表示，未来市场会不会走稳，主要看今年整体的销售量能否回归平稳。2007年，昆明楼市全年商品房销售面积为830万平方米，2008年为515万平方米；而截至9月份，今年昆明房地产市场的成交量仅为400万平方米左右。第四季度的成交面积能否超过2008年，稳定于600多万平方米，是衡量明年市场能否走稳的重要标准。下一步主要看秋交会的成交情况。周大研还提醒，今年秋交会聚集了大规模的开发商和楼盘，供应量非常之大，相互之间的竞争及压力也比较大，开发商不宜盲目乐观，涨价、惜售等行为宜谨慎。（刘欢）