标题：房产市场渐偏离既定发展路线 谁在主导楼市？

　　在几个月前楼市强劲反弹之时，早已预言了眼下这一结果的发生。去年金融危机的不期而至，国家不得不采取适度宽松的货币政策以挽救经济时，正处于深幅调整中的楼市成为最大受益者，并于年初结束了尚未完成的周期调整，掉头向上。南京公积金政策的从松到紧，则成为楼市这一轮“V”形反转结下的“恶果”。基本可以确定的是，去年底出台的一系列宽松政策可能因此走向终结，但新的调控政策会否重来，仍由市场未来的走势而定。

　　价涨量跌的市场局面再度出现，预示着楼市再次站在了“十字路口”。除了市场层面的统计外，数据显示，今年三季度，高档项目已经成为中国房地产20强企业业绩贡献的主力军。主要由投资性置业和改善性置业构成的高档房市场的“上位”，意味着楼市已偏离政府所希望的发展路线。

　　9月下旬，龙湖地产推出北京别墅项目——颐和原著，第一批35套别墅单套价格动辄几千万甚至上亿元，在不足一个月的时间内，已经预订20套。龙湖地产北京公司的销售员告诉记者，很多套别墅被来自山西的客商订购。近期开展的山西煤改，不仅让一大批煤老板“下岗”，他们手中的闲置资金也因此流向楼市，投资性需求再次在市场上占据了上风。

　　谁在主导楼市？

　　今年3月，当开发商喜迎楼市“小阳春”时，业内人士均发表观点及证据，证明本轮楼市的上扬是由自住性需求带来的。然而，当更多的自住需求，以及迫在眉睫的改善性需求客户准备好人民币进场时，却发现手中有限的“人民币”早已追赶不上房价上涨的脚步。

　　“不是不想买，是真的买不起了。”一位购房人对记者感叹。昨日，国家统计局公布了前三季度房地产市场的各项数据，数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。

　　当房地产价格连续数月环比上涨时，交易量已经在最近一个月甚至几个月前开始下滑。国土部智囊机构中国土地勘测规划院近期发布报告“房地产行业价涨量跌现象探析”（下称“报告”）显示，6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，7月份已下降至8000万平方米以下。

　　实际情况是，进入三季度以后，高档项目已经成为市场成交的主角。数据显示，第三季度销售金额全国20强企业，其高档项目业绩贡献率已经达到了39%，而今年上半年高档项目的业绩贡献率还只是19%，甚至前三季度的相关数据也仅仅是29%。

　　对于消费者而言，更加感性的认识是，目前北京五环以内已经难寻2万元/平方米以下的房源。市场人士表示，高档项目的迅速上位、普通住宅的缺席，是造成整个市场成交价格上攀的重要原因，而在高档项目市场，投资性需求的涌入，以及原先并不迫切的改善性需求的被激发，令高档项目成交火爆，对整个市场的影响便是量跌价不跌。

　　政策走向难定

　　上述报告指出，在实体经济恢复不到位的情况下，房地产扶持政策会将该行业变成一个投机和投资的行业。7月份以后市场表现出来的价涨量跌的行情，就说明了市场的犹豫和观望。报告同时表示，应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展、增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。

　　不过中国房地产研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)对出台调控政策的态度表现谨慎。他表示，目前“二套房贷”的严格执行，已经是非常严厉的调控政策。目前虽然一线城市和热点房地产市场价格上升到历史峰值，且交易量在下降，但并非全国情况都是一样的，有些城市的情况还并不糟糕。

　　他同时指出，房地产市场在整个经济复苏中起到了带头作用，在经济状况尚未彻底好转的情况下，宏观经济还需要房地产行业加大开复工面积、加大投资进行活跃，而目前的数据显示，上述两项数据甚至同比还在下降，因此还不到对房地产调控的时机。

　　针对中国土地勘测规划院的报告，顾云昌表示，从国土部的角度来说，确实还有些政策可以出台。针对目前的状况，宏观经济需要房地产行业带头进行活跃，自住型需求也仍然很旺盛，那么房地产市场如要向健康方向发展，加大土地供给，或者说增加有效供给，以及盘活已经供给的土地则势在必行。但“目前并未听说有进一步调控政策出台的可能，相关政策的走向至少要等到今年年底的中央经济工作会议召开之后才能确定”。