标题：城市住宅的天价与人口流动

　　 本期我的专栏的主题是经济学家看楼市，寓意“旁观者清”。其实，旁观者未必清醒，当局者也未必迷失，只是看问题的视角不同而已。近期预测京沪楼价5年内将再度翻番，至少在上海的顶级豪宅将超过30万/平米的“天价”，这是中国楼市“超级泡沫”的指标。前者为中心区的可比均价，后者为豪宅的顶级房价，由此提出一个重要的命题：城市化进程中的房价级差及其走势。

　　 俗话说水涨船高，若把普通住宅比喻为水，顶级豪宅比喻为船，很容易得出结论说普通住宅价格的上涨推高顶级豪宅的价格。但各国的统计数据表明，多数情况是豪宅领涨，陋室领跌。比如在本次美国的次贷危机期间，低端社区的房地产价格跌得七零八落之后，豪宅价格才滞后反应，从量减价松到量减价跌，但是跌幅远低于普通住宅。再如上海楼市，经济危机触底之后，豪宅价格率先反弹，楼市均价滞后反应。这都说明顶级豪宅与普通住宅的价格之间并不存在水涨船高的关系，应从经济学的角度来区分两类房产价格走势之间的相关性和独立性。

　　 预测上海豪宅价格将突破30万/平米“天价”的主要依据有三：第一，超级城市必然产生超级房价（参看前两期专栏文章）。上海要成为国际金融中心，顶级豪宅的价格势必超过香港，而香港顶级豪宅的可比最高价格刚刚超过30万港币/平米。在历史上，当伦敦成为国际金融中心时，伦敦金融城的楼价刷新世界(13.07,0.13,1.00%)纪录，中心地段房价的上涨幅度高达100-1000倍；当纽约替代伦敦成为世界金融中心之后，纽约曼哈顿的楼价刷新了世界纪录；东京崛起之时，楼价再度被刷新，一个东京曾经可买两个美国；中国香港升级为国际金融中心之后，香港楼价超越东京，一路领跑亚洲。由此推论，如果上海楼价在未来不能刷新纪录意味着什么呢？不等于是说上海国际金融中心的计划流产了吗！

　　 第二，超额货币流通必然推高房价。今年1-7月，中国广义货币M2的年化增长速度为24.77%，这是为了实现“保8%”的经济增长目标。用24%的货币增长减去8%的经济增长，可大致得出有16%超额货币流通。假设其它因素正负相抵，16%的超额货币在5年内会使楼价翻番，除非央行突然大幅度回收超额货币。然而国民经济亦如传统智慧所言：本性难移，覆水难收。中国经济增长的本性是“三高”——高通胀驱动高成长解决高失业，所以超额货币必然是覆水难收，经济学家眼里的楼市不过是一堆凝固的货币！

　　 第三，作为奢侈品的顶级豪宅必然是全球定价。法拉利的跑车，LV的箱包，阿玛尼的时装，大凡顶级奢侈的消费品都无一例外是全球统一价格，在巴黎、纽约、东京、香港、迪拜、上海和北京，高档奢侈品剔除税收因素后的售价几乎没有差别。奢侈品既然是全球一价，顶级豪宅就要遵循奢侈品的定价规则，所以黄浦江边“汤臣一品”的房价将由泰晤士河与塞纳河决定，会冲破30万/平米的“天价”。

　　 在上述三大原因之中，前两个原因不仅影响顶级豪宅，而且影响普通住宅，可以界定为相关性因素，第三个原因是顶级豪宅的特殊定价机制，可以界定为非相关因素。所以在豪宅价格暴涨之时，普通住宅的价格会滞后追随，却不会等比上升，两类房产之间的价格就像马拉松比赛的运动员一样，差距将逐渐拉开，而且会越拉越大。这个道理，不仅适用于顶级豪宅与普通住宅，而且也适用于一线、二线和三线城市的房价差距，因为在顶级豪宅/普通住宅以及一线城市/二、三线城市之间，房价水平的差异都来源于人口流动。

　　 曾经讲过，作为消费品的房地产，住宅价格的基准指标主要有二，一是租金回报率，二是房价收入比。在发达国家，大致10年的租金回报率和家庭可支配收入的1/3是城市普通住宅的定价基准。但从人口流动的角度看，发展中国家是城市化率从30%到70%的“开发中”国家，城市住宅的投资品属性远高于其消费品属性，所以作为消费品定价的基准指标不起主导作用。房地产作为投资品具有特殊的稀缺性，在这个阶段，城市住宅的价格一方面取决于股市和货币的推动，另一方面取决于人口的流动。就像股市的资金净流入会推高股价一样，城市人口的净流入也势必推高房价。

　　 观察房产作为投资品的价格走势有两个重要指标：一是价格水平，二是价格波动。研究表明，中国城市的户籍人口占比与城市住宅价格的关系成反比：在户籍人口占比越低的城市，住宅价格水平越高，价格波动的敏感性也越强；反之，在户籍人口占比越高的城市，住宅价格水平越低，价格波动的敏感性也越低。比如深圳市，户籍人口一百多万，常住人口五百多万，公安局统计的总人口有一千多万，户籍/总人口的比例约为1∶9。这个指标，在上海约为3∶7，在北京约为4∶6。高房价和高波动是深圳楼市的两大特征，无论涨跌都有超前性，楼价在深圳—上海—北京有个隐形的传导顺序：深圳房价的涨跌在3-6个月传导至上海楼市，再有3-6个月传导至北京楼市。在我看来，主要原因就是人口动态的差异，户籍人口占比是衡量指标之一。

　　 户籍人口的占比与城市楼价的关联还有一些可调节的系数，如户籍人口本身的流动性，特别是经商者和务工者的流动。如温州是一个户籍人口流动性很强的城市，户籍人口接近八百万，外出经商者接近二百万。我的观察是：户籍人口流出经商者越多，房价水平越高，房价波动的敏感性较弱；户籍人口流出务工者越多，房价水平越低，房价波动的敏感性也较弱。户籍人口的流出无论是经商还是务工，都会降低房价波动，但对城市房价水平的影响却截然相反。

　　 由此得出结论，不同城市会由于人口动态而产生房价级差，房价水涨船高的“水”不是普通住宅，而是人口流动。一线和二、三线城市的房价差异将逐渐拉开，超级都市由于外来人口将超过80%，其房价水平会远高于全国均价。从人口动态划分不同城市的房价级差，可区分三类城市：一线城市的人口动态为相对和绝对的净流入，房价居高不下；二线城市的人口动态为绝对净流入，相对净流出，房价滞后跟随；三线城市从绝对和相对指标看都是人口净流出，所以房价低位徘徊，并将率先下降。