标题：价涨量跌僵持 楼市政策真空

　　本报记者 荆宝洁北京报道

　　最受关注的房地产成交量指标，在“十一”黄金周期间跌入了低谷。

　　爱建证券最新研究报告显示，一线城市的成交量无论线城市的成交量，无论同比、环比均以下降为主。北京同比降幅超过60%，上海和深圳同比降幅分别为6%和8%，广州同比略有上涨。从环比来看，北京降幅超过70%，上海和广州环比降幅均超过50%，深圳环比涨幅接近20%。

　　“价涨量跌”的趋势在很多城市已持续了两个多月。伴随着观望情绪、拐点之争，市场担心重新回到楼市。对于目前的局面，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对本报记者表示，应“慎言”拐点，楼市目前出现“价涨量跌”的现象是正常的波动。而各部门已经开始通过各种方式调研途径，在宏观政策方向不出现大的改变的局面下，房地产政策方向也不可能发生大的改变。

　　价涨量跌

　　2007年房地产市场的深幅调整，亦始于“价涨量跌”。一部分分析人士倾向于认为，这将是楼市危险的征兆。担忧并非没有根据。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，10月1日至7日全市商品房共成交1119套，日均成交160套，均为三年来同期最低。去年楼市处于“冰封期”的时期，“十一”长假的商品房成交量也达到了2256套，今年成交量不及去年同期的一半。

　　广州、深圳也发生类似的情形。国庆长假正常交易的5天时间里，上海住宅成交量为8.46万平方米，仅略好于国庆长假历史上成交最低点的2008年。此外，刚刚公布的9月份上海楼市成交数据显示，当月成交量148万平方米，为今年3月以来单月最低。

　　爱建证券研究报告显示，9月份重点关注的十大城市中，仅有杭州、重庆和西安的成交套数环比增长，其余七大城市的成交量环比均出现下滑。北京、上海、深圳三大一线城市成交量连续3个月环比下滑，而深圳的成交量更是出现了同比下降。

　　顾云昌认为，交易量的下跌合乎市场发展的规律。大多数城市的房地产市场在二季度呈现出火爆景象，而三季度又出现了回调态势。在顾云昌看来，这种火爆是不可能持续的。一方面，去年积压的一部分刚性需求，在今年的政策利好下释放；另一方面，在通胀预期的影响下，投资性需求也在二季度释放。然而，购买力是有限的。同时，我国每年约有1000万户家庭有换房需求，不可能出现特别大的波动。

　　针对部分城市“价涨量跌”的趋势，顾云昌特别指出，一些城市虽环比下降，但同比仍在上升；30个重点城市也呈现不同的趋势，有些城市成交量环比仍在上升。例如：统计数据显示，9月份北京期房的成交套数环比下降11.10%，现房成交套数环比下降11.08%，同比分别增长29.40%和81.91%；天津商品房成交套数环比下降13.18%，同比增长340.54%，成交均价环比微降0.18%，同比上涨6.44%；杭州成交套数环比增长30.22%，同比增长518.12%，成交均价环比上涨3.51%，同比下降31.07%；西安成交套数环比、同比均出现增长，而均价环比、同比均下降。

　　“一线城市出现交易量下跌，是因为价格的提高的确挤压了一部分需求，一部分人已经买不起房；同时，二套房贷政策的严格执行，抑制了投资需求。另外北京、上海均出现了供应量不足的问题。”顾云昌分析说说。

　　据克而瑞（中国）对全国主要城市房地产市场的分析，这种成交量的下调是“供应式”下调，是由于新增供应节奏跟不上，存量快速消化所致。就当前各城市商品住宅可售面积而言，较之年初减幅达到30%以上，一线城市尤为明显。

　　调控之忧

　　价格的过快上涨，引发了市场人士对政策调控的担心。一位在港上市的内地房企高管向本报记者直言，很难预测楼市进一步发展的趋势。尽管上一次房地产市场的深幅调整始于价涨量跌，但她认为同行们都已吸取教训。很多开发商在年初取得不错的销售业绩，并没有降价的意愿，但也有一部分同行急于出货。她认为，局势到明年3月份才会更加明朗。

　　国泰君安分析师姚峣向本报记者表示，“量缩”将成为明年必然的趋势。“我们认为受高房价和信贷、税费政策的影响，明年的成交量可能会比今年降低20%。”

　　21世纪不动产分析师孟奇也认为“价涨量跌”的趋势将持续一段时间。事实上，楼市的火爆不仅仅存在于一手房市场，二手房市场表现得更为明显。受新房供应量不足的影响，在一手房成交量环比下降之时，二手房交易量处于高位。“在北京，二手房每月两万套的成交水平，是我们过去难以想象的，正常水平应该在一万套左右。”孟奇说。与此同时，高交易量还有高价格的支撑。但从实际签约的情况来看，成交量也呈现下降趋势。孟奇用“并不恐怖”来形容这样的下降。“只有月成交量降到6000套以下，市场才可能出现危机。”孟奇说。

　　据本报记者了解，本周二，北京市建委主管部门召集了各大房地产中介进行座谈，摸底当前楼市状况。过多的投机炒作引发价格上涨，是监管层并不愿意看到的现象。有分析人士认为，近期六大部门相继针对楼市表态，如：央行与银监会强调收紧二套房贷，国土资源部严肃土地政策，发改委要求加强房产价格和收费监管，国税总局称将把房地产业税收作为监管重点等，这些信息表明，对楼市的宏观政策可能已出现微调。

　　另据了解，一些二手房交易中介为了促进成交，也在刻意宣传二手房税费优惠政策将在年底取消。“虽然我们没有得到确切的消息，但大家也都是这么预期的。”一位不愿透露姓名的中介人士表示。

　　对此，顾云昌表示，政策层面并未出现根本性的变化。而被认为带来影响较大的二套房贷政策早已有之，只是执行力度的变化。投资性需求太旺，房价上涨过快，加大执行力度是有必要性的。而宏观经济政策层面并未发生重大改变。

　　决策者的最新消息仍是：我国将继续坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实并不断丰富和完善一揽子计划，推动中国经济平稳较快发展和社会和谐稳定。

　　顾云昌分析说，中国经济的复苏仍旧依靠“出口”和“房地产”。中央和地方政府依旧非常重视房地产的拉动作用，房地产投资占固定资产投资的20%以上，而固定资产投资的增长，恰恰是“保增长”的重要内容。房地产销售额占到整个社会零售的总额很大一部分，老百姓买房的钱相当于社会零售总额的三分之一到四分之一，必然会拉动家装、家电等行业。而房地产市场的火爆会带动钢铁、水泥、建材等产能过剩的行业。

　　“现在谈任何调整和打压政策都为时尚早，有关部门仍在调研情况。”顾云昌说。他指出，决策层还未有统一的意见。而各方对实地经济是否真正回稳并未达成共识，宏观调控的调整也引发了很多争论。“刺激楼市的政策是否过度？水开了没有，究竟是98度还是102度？我个人倾向于认为只有98度，在‘保增长’大目标不变的基调下，不应该出台对房地产的打压政策。”

　　即将召开的中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，也是每年级别最高的经济工作会议。“是否会有新的房地产调控政策出台，需等到会议完毕后，才有答案。”顾云昌告诉记者。