标题：9月房产成交波动 调整信号明显

一、 市场行情概述：
　　９月份，房地产市场受房产成交价格的过快增长以及房贷金融政策从紧的影响，各地房产成交量都出现了不同程度上的波动。以京、沪、穗、深为代表的一线城市商品住宅的成交量除广州地区逆转８月份下降态势出现增长外，其他三个城市的成交量依然处于下降通道，环比下降分别为：１.１%（京）、７.９３%（沪）和３２.７７%（深）。购房者持币观望态势有所抬头。本月热点关注为：（1）北京：废止二手房贷款"阴阳合同"。（2）北京公积金做首付不再要购房证明。

二、京、沪、穗、深四地房地产市场运行情况概述
（一）北京房地产市场运行情况
　　北京地区房产成交量在房价快速上涨和房贷金融政策收紧的影响下，商品住宅（期房、现房）成交量依然处于下降通道。据北京市房地产交易网公布的网上签约数据统计，９月份（图１）商品住宅（期房、现房）成交总面积为１，６７４，６０７平方米，环比下降０.８８%。商品住宅总成交套数为１４，２４７套，环比下降１.１%. ９月份政策性住房成交量出现了成交小高峰，【银率】网分析认为，房源供应量的增加以及购房者可选择房源范围的扩大，可能是此次成交量短期内上涨的主要原因。经济适用房成交总套数为１，４４４套，环比上涨１５３.７８%，成交面积为１１３，６６７方米，环比上涨２０５.４３%。两限房成交总套数为５４０套，环比上涨６.９３%，成交面积为４４，５４９平方米，环比上涨５.３８%。


　　存量房市场在经历了８月份小幅下降之后，本月遏制了下降态势，市场成交量出现了小幅上涨。存量房住宅类（图３）共成交２６，３３４套，环比上涨８.２１%。成交面积为２，４９６，１０５平方米，环比上涨９.４４%，存量房市场成交量整体表现比较平稳。


　　非住宅类房产在连续６个月（２月份-８月份）保持增长势头之后，成交量首次出现下滑 。９月份（图４）非住宅类房产（商业用房、办公用房、车库）成交总套数为６，８１８套，环比下降１４%。而造成此次成交量下降的主要原因是：购房政策和房贷金融政策的收紧。在非住宅类房产交易的过程中，购房人群主要是以投资类为主。此类购房者对于政策变动比较敏感，一旦政策有所变动，将会直接影响购房者购买意愿的强弱，从而最终影响到成交量。


（二）上海房地产市场运行情况（８.３１-９.２７）
　　本月上海地区房地产市场成交量依然处于下降的趋势，上海地区９月份商品住宅（图５）成交总面积为１，９２６，５００平方米，环比下降１２%，周平均成交面积为４８１，６２５平米，环比下降１２%。商品住宅总成交套数为１７，７０３套，环比下降７.９３%，周平均成交４４２５.７５套。【银率】网分析认为，上海地区成交量下降的主要原因是：房产价格的上涨，致使购房者对于房价可承受力降低，直接影响到房产成交周期的延长，市场成交情况趋于冷淡。


（三）广州房地产市场运行情况（８.３１-９.２７）
　　广州地区９月商品住宅（图６）成交总面积为７３４，２６８平方米，环比上涨３２.２%，周平均成交面积为１８３，５６７平方米。商品住宅总的成交套数为６，２７３套，环比８月份上涨２３.７８%，周平均成交１，５６９套，环比上涨２３.９３%。本月成交的热点区域为：增城和白云。


（四）深圳房地产市场运行情况（８.３１-９.２７）
　　深圳地区９月份新建商品住宅（图７）成交总面积为２７５，４００平方米，环比下降２３.１８%，平均周成交面积为６８，８５０平方米。商品住宅总成交套数为２，５７３套，环比８月下降３２.７７%。本月房产成交均价为２０３９５.５元/平方米（图８），环比８月份增长８.９８%。本月房产成交价格突破两万元大关，与房产成交价格上涨形成鲜明对比的是新建商品住房成交量不断的走低。由此推测：房价的过快增长是造成深圳地区新建商品房成交量从５月份连续走低的主要原因。


　　本月二手房成交总面积为１，０１３，８５８平方米，环比下降０.３６%，平均周成交面积为２５３，４６５平方米。二手房（图９）成交套数为１１，７２２套，与８月份成交１２，３８５套相比，环比下降５.３５%。深圳房地产市场一、二手房的总成交套数为１４，２９５套，其中一、二手房的成交比例为１：４.５６（８月份为１：３.２４），一手房与二手房成交比例差距加大，二手房市场依然是房产市场成交量的主力。成交的热点区域为：福田、龙岗、罗湖和南山。


　　综上所述【银率】网认为，影响此次北京、上海、深圳三地房地产成交量整体下降的主要原因有：

1.随着房产市场成交量的增加，房产实际成交价也随之快速增长，部分地区的房产价格已突破购买者的心理底线。如：北京、深圳地区的房产成交价已与０７年的成交价格持平，有的甚至超过了０７年的价格水平，而楼价在过去几个月的快速上涨，是直接导致此次房产成交量下降的主要原因。

2.与上半年宽松的二套房贷款政策相比，目前从紧的贷款金融政策在一定程度上抑制了改善型和投资型客户的需求，需求群体的缩小也是导致此次房产实际成交量下滑的原因之一。

3.刚性需求依然是房产成交的主力军，其主要的特征表现为：注重房价的走势，可以说房价的涨跌会直接影响到其购房意愿的强弱。面对无法承受的房价，持币观望是大多数置业者的选择。

三、本月看点
（一）北京：废止二手房贷款"阴阳合同"
　　【银率】网点评： ９月２日，北京市多家房产中介机构接到北京市银监局下发的文件，要求银行办理二手房贷款时，必须以网签价格和评估价格较低者作为房贷的基准，以杜绝二手房买卖过程中的"阴阳合同"，具体执行开始时间为９月１日。相关政策的实施意味着帮助购房者获得高贷款、"合理避税"的"阴阳合同"将被废止。那么，"阴阳合同"的废止将会对购房者和二手房市场的成交产生哪些影响呢？【银率】网通过分析得出如下看法：
（1）目前北京市场主要是卖方市场。简单的说就是在房产交易的过程中，卖方是不承担任何税费的。那么，缴税的压力主要集中在买方身上，"阴阳合同"的取消将直接增加买房者的购房成本。

（2）随着房产价格的不断上涨，大部分购房者都是通过贷款的形式办理购房的。"阴阳合同"的废止，有可能会提高二手房购房者的首付金额比例，从而增加购房者前期的资金压力。

（3）基于以上两点的影响，购房者持币观望的势头会有所增加，从而影响到二手房市场成交量短期内有可能出现萎缩现象。

　　需要注意的是，此次"阴阳合同"的废止只是对于通过贷款的购房者加以限制，对于全款购房的人群来说还是可以通过"阴阳合同"进行"合理避税"的。

　　【注释】：所谓"阴阳合同"是指在房产交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。在二手房交易中，"阴合同"显示买卖双方真实的成交价格，而"阳合同"则根据使用需要有所不同。一种是将虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是将低房价的合同交给房地产交易中心过户，以达到少交税费的目的。

（二）北京：公积金做首付不再要购房证明
　　【银率】网点评： 从今年４月份开始，北京市的公积金缴存人在购买经济适用房、限价房时就可以提取公积金作为房款首付了，但是这一政策实施５个多月来，却很少有缴存人能顺利提取到。出现这种现象的主要原因是：

　　在原来《关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知》第三条第二款中规定：提取人在办理相关手续时需提供开发商开具的加盖公章的购买政策性住房证明。而在实际办理过程中，绝大多数开发商以未接到政策房销售与公积金提取对接操作细则为由，不予办理，致使此政策并没有很好的为购房者提供帮助。

　　对于实践中出现的问题，北京市公积金管理中心于９月２１日对原来的条款进行相应的修改，修改后的条款为：缴存人购买政策房时，如果申请提取公积金来支付首付款，不再需要开购房证明，只需提供《选房确认单》、单位开具的《住房公积金提取申请书》、住房公积金卡或储蓄账号以及身份证即可。

　　此条款的修改不但简化了购房者在提取公积金办理购房流程上的手续，更主要的是促进了公积金使用效率的提高。

　　综上所述，９月份在房产价格不断上涨的影响下，多数地区的房产成交量出现了明显的回落，房产成交量的下降已经给开发商发出了短期调整的信号。房产价格是平稳回调，还是继续高涨，将会成为四季度人们关注的主要话题。 （责任编辑：华明  邮箱地址：chinaeditors#bankrate.com  发邮件时请将前面“#”改为“@”）