标题：保障性住房寻租，直接推动房地产市场价格虚高

作者：沈洪溥

由于直接给予房地产市场支持易受舆论抨击，因此，近来打着支持保障性住房建设旗号，实质仍是系统扶持房地产市场的呼声高涨。但在现阶段，笼统地谈论增加保障房建设，当真能够平抑房价，甚至确保“住有所居”吗？

先举一例，2008年10月，北京以经济适用房和限价房为主的保障性住房(期房)签约总量为4805套，比商品房签约量多出1363套。当时北京部分媒体曾欣喜宣称，“保障性住房对北京住宅市场是巨大冲击，这一趋势将持续发展，进而改变市场现有格局”。北京市建委更顺势宣布，“2009年北京市保障房计划规划建筑面积与2008年相比将增加近100万平方米”。种种迹象显示，北京房价似乎将从此受到抑制。但现实是，从2008年末开始，北京市房价触底，并快速反弹创出新高。至今，北京四环以内70%以上楼盘售价每平方米已达2万元以上。

可见，当时的保障性住房增量不仅没有起到平抑房价的作用，反而对价格反弹推波助澜。那么，究竟原因何在呢？

笔者认为，看似供求定律完全失效，原因或在于保障性住房政策本身存在问题。简言之，保障性住房政策因为过分强调行政配给，忽略了体系不健全、配套不完善等具体问题，反而催生出了严重的制度寻租，最终扰乱了房地产市场，导致了市场价格虚高。

具体地，由廉租住房、政策性租赁住房、限价房、经济适用房四大支柱构成的保障性住房体系，看似面面俱到，但实际上阉割了房地产市场正常的分配机制。按照制度设计，廉租房分给最贫困阶层，经济适用房给较贫困的阶层，政策性租赁住房解决中等收入阶层，限价房负责解决具有更高价格承受力阶层住房需要。

但事实上，除了廉租房、政策性租赁住房确是为“住有所居”而设置，保障性住房中的限价房、经济适用房均明显具备保障性住房和商品房的双重性质。它们具有产权内涵，却又与商品房价格不同；设定了收入、资产门槛，却在实际中难以证明；挤占了全体社会成员的用地指标，却缺乏令公众信服的理由。即使是政策性租赁住房，也因为承诺的保障面过于宽泛，而在实际中更难以操作。

于是，本应由市场提供的供给被政府越俎代庖了。房地产市场的供给结构与需求结构因保障性因素加入而错位，导致政策越调控、需求越难以满足。加上部分地方政府出于财政需要，有意控制供地节奏，甚至公开托市，导致本应谨慎、理性的住房消费彻底沦落成了“抢椅子”的投机游戏。而今，廉租房总被忽略，限价房、经济适用房的分配公信力承受越来越广泛的质疑，相当数量“夹心层”则似乎要永远生活在传说中的政策阳光雨露之外。随着市场秩序渐乱，政策也已无力做到“收放有序”了。

众所周知，中国房地产市场已泡沫高企，民众债台高筑，尽快平抑房价、满足各阶层住房需求迫在眉睫，甚或成为决定未来社会和谐的关键变量之一。此时，如果有关部门仍拒绝认清积弊所在，再行推进强化政府干预力的“二次房改”，乃至号令居民缴存的公积金为开发商输血融资，势必造成市场进一步混乱。

笔者以为，务实的办法，首要在于使复杂、含混的保障性住房政策简单化。一是加快真正具有保障性质的廉租房建设步伐，确保最贫困阶层不致流离失所。二是尽快下决心推动限价房、经济适用房、商品房合流，还机制于市场。三是以首付款比例监管、信贷资金导向监管、外资流向监管，合理调整房地产开发环节，交易环节和保有环节的税收负担等措施，以此配合正常的市场机制归位。

最后，若谈到平抑房价的“杀手锏”，最凌厉的自然莫过于征收物业税、遗产税了。但考虑到所谓特殊国情，现在就看到这符合国际惯例的政策日程表，或许更是相当的难。