近段时间以来,深圳楼市演绎一波波出人意料的
行情。
黄金周后的一周,深圳楼市突现「井喷」。10月9日-10月17日,深圳新房日均成交量突破300套,重回上半年高峰时水平,而成交均价保持在9月份打破的每平米2万元出头。刚刚过去的一周,深圳新房成交量悄然调整,日成交量渐回落至200套以下。深圳楼市「井喷」状态能否持续?是什麽样的买家支撑起深圳楼市?已处高位的深圳房价是否还有上升动力?年底深圳楼市是否面临调整?种种疑问下,本报记者探访深圳各大楼盘及业内专家,欲从乱花迷眼的楼市现状中寻找未来的运行轨迹。商报记者李颖
楼市金九银十变冰九火十
乱花迷眼的深圳楼市再次跌碎一地眼镜。就在京、沪等一线城市「天价地量」现象引发楼市调整的猜想时,经历了短暂观望期的深圳楼市在「十一」黄金周后迎来一波「井喷」行情。
深圳市国土局网站
统计显示,10月9日至17日,深圳市共成交新房2716套,日均成交量达302套,重回上半年楼市成交高峰时水平,成交均价在两万元每平米左右。此后一周,深圳新房成交量悄然下滑。10月21日,深圳一手房成交174套;10月22日,一手楼成交160套,成交均价26824元/平米。在8、9月深圳新房成交量触底之后,10月份深圳新房成交量是重回高点还是继续回落,决定着楼市的未来走向。
本报记者采访中发现,由於僧多粥少,部分具有稀缺性资源的豪宅及投资性楼盘十分紧俏,相比2007年楼市高峰时的情形并不逊色。位於宝安尖岗山的招商华侨城曦城别墅每套动辙上千万元,但於9月23日推出的30套别墅竟引来300余用户争抢。家住罗湖的陈女士通过内部关系幸运地「抢」到两套曦城别墅,打算一套用於自住,一套用於长期投资。
由华润置地开发的幸福里雅居以4万元每平米的均价入市,并在短时期内售罄,一举将深圳市的整体均价拉升至2万元。该楼盘位处深圳奢侈品店林立的万象城商圈,加上近地铁及罗湖火车站的便捷交通,吸引了大量港人购买。据华润置地一位内部人士透露,该楼盘的买家以港人居多,亦不乏在附近万象城商圈做生意的新加坡、日本、韩国等买家。但这类置业者从严格意义上来说并非外界所传海外买家,他们中不少人长期居住在深圳。此外,深圳本地有资金实力的买家亦占一半。
位於宝安中心区的地铁物业花样年花郡主打小户型,每平米均价1.5万元,620套单位开盘便基本售罄,现场引来数千名购房者。销售人员告诉记者,该楼盘因其高性价比而受到首次置业者和投资者的青睐。南山汉京山小户型以复式结构作卖点,208套目前仅剩25套待售。由於国土局网站信息的滞后性,实际销售套数可能超过此
数据。
罗湖区的名校概念楼盘京基·东方颐园及佳兆业·金翠园虽然每平米均价分别为22000元和28000元,仍受到部分投资客追捧。在东方颐园,家住布吉的黄先生以近90万元的价格买下一套43平米的北向住宅,为了给上幼儿园的儿子买下罗湖名校螺岭外国语实验学校的学位。此价格刷新了东门片区楼盘的纪录,此前周边二手楼均价在每平米一万元左右。
投资加改善型需求助推
首次置业者跟随入市
深圳楼市为何在短暂的观望后迎来又一波高潮?中原地产深港
研究中心总监张伟向本报记者表示,现时回暖主要在两方面,一是原来的投资客仍然继续在入市,因为这部分人资金量比较足;二是经历三个月观望期后,越来越多的观望者选择入市。
世华地产研究总监肖小平向本报记者表示,二季度时很多物业的价格已经超过2007年最高峰时的价格,买方需要一定的时间去消化这个价格。肖小平分析说,在二手楼市场,七八月份时持续入市比较积极的有两类人群,一类是刚性需求者中的改善型置业者;第二类便是做好中长期持有准备的投资客。到了9月份,首次置业者中部分人群也开始跟随入市。
戴德梁行综合住宅服务助理董事胡瑜剑向本报表示,近期深圳楼市的活跃主要在於一些楼盘采取了较符合置业者承受能力的价格,而且有很多楼盘集中在10月份推盘。另外从长远来看,整个中国的经济开始回暖,大家对经济回升的信心增加,加上对通胀有强烈的预期,在经历前期「价升量跌」的调整后,很多人担心价格再冲高。上述种种原因促使近日深圳楼市成交出现了一个井喷。
海外热钱未见大量入深
中国社科院世经所国际金融研究中心不久前发布的
报告称,受国内资产价格上涨的影响,热钱可能已重新流入中国。有分析人士指,热钱囤积香港的真实意图直指内地的股市楼市。
深圳楼市热销是否有海外热钱的助推?对此,肖小平表示,从目前掌握的信息来看,还未看出有这种迹像。海外热钱较热衷於写字楼、商业物业或者整栋购买住宅楼。目前深圳并未出现整栋成交的住宅,而现时深圳写字楼的开发商比较看好后市,有实力持有的开发商基本上都在持有。市面上热销的小户型写字楼盘如卓越世纪中心等,用户众多而分散,也未见批量投资的情形。 张伟表示,海外热钱流入或有趋势,但目前并没有有力的数据支撑这一说法。
豪宅最受追捧
有迹象显示,现时的中国在「产能过剩」阴云笼罩下,亦正受到「资本过剩」的困挠。一个值得注意的现象是,在民间投资并未跟随国家投资起舞、进入实体经济的同时,楼市正成为各路资本争相涌入的避风港。
本报记者在采访
调查中发现,深圳楼市的投资气氛相当浓厚,其中尤以豪宅最甚。与2007年深圳楼市的短炒风气不同的是,近期深圳楼市入市者更着眼於长期投资。
深圳市社科院城市营运中心主任高海燕向本报分析说,今年以来的深圳楼市与2007年有很大差别。2007年房产短期转手率非常高,而现在更多的是避险资金进入房地产,一些资金实力很强的人从房地产中寻求长期投资的安全品。
「现时的深圳楼市显然不适合短期投资,但从内地现有的投资渠道和投资方式来讲,房地产特别是豪宅产品相比其他投资种类来说具有较大的比较优势。这是眼下深圳的豪宅卖得很好、价格居高不下的一大因素。」他表示。
接受本报记者采访的业内人士都谈到一个现象,金融危机导致实业投资利润下滑甚至无利可图,使部分原本投资实业的资金转投楼市。肖小平向本报表示:「从GDP数据上来讲好像
宏观经济在向好,但对做企业的来讲,还是感觉到风险比较大。」
据某房地产开发公司内部人士向本报透露,事实上,深圳豪宅投资客中不少是有相当实力的本地实业界人士及公司高管,这部分人士正成为各大地产公司竞相挖掘的用户群体。在金融危机下缺少增值保值的载体时,他们大多看好楼市,且出手阔绰,同时拥有多套别墅豪宅的不在少数。
现时深圳楼市产品的结构特徵,决定了深圳是极端失衡的供求关系城市,出现一个倒二八率。即80%的供应量仅供20%的人选择,20%的供应量针对的却是80%的需求量。有分析人士指出,在投资及刚性需求旺盛的情况下,开发商更加注重控制好开发的节奏,不排除有一些人为制造紧俏气氛的可能。
中原地产深港研究中心总监张伟则认为,市场上充斥的资金远远超过楼市供应量,现阶段楼市的基本矛盾并不是供求矛盾。
旺市能否持续楼市走向成谜
豪宅楼盘价格上升大大拉升了深圳楼市均价,不少人惊呼深圳楼市泡沫巨大。日前,新修订的《保险法》明确保险资金可投资不动产,市场估计或有上千亿保险资金投资楼市,令人担忧本已处历史高位的深圳楼市滋生更多泡沫。未来深圳楼市量价齐升的神话能否延续?而在
政策面会否有一些调整?
对此胡瑜剑认为,如果发展商采取谨慎态度,主动迎合市场,理性定价的话,市场成交量可能继续放大;但如果发展商坚持高房价,那麽目前的井喷有可能只是昙花一现。