标题：刚需重新陷入观望 成都楼市"拐点"难现

　　都说“金九银十”是楼市的传统销售旺季，国庆期间刚刚落幕的成都秋交会，是否让“金九银十”变成了现实？秋交会的销售状况将给成都楼市带来怎样的改变？销售旺季过去之后，楼市的需求会不会打折扣？进入第四季度，房价、成交量是持续上行还是转折下滑？……诸多问题，都是秋交会的热闹之后留给业内外人士需要思考的。本期，御风行和中原地产同时针对这些当前热点问题进行了专业分析。成都楼市不会出现拐点

　　御风行：A今年秋交会呈现“三少三多”的特点；B近期成交量回落是正常的市场自我调节；C半年内刚需性产品供应充足，市场需求仍然强烈；D楼市不是快消品市场，产品的更新换代和市场大的盘整都需要一个过程，突然冷却或冷却后突然升温不太可能；E年底市场业绩相对上半年会有下滑，但总体趋于理性和平稳

　　今年秋交会相比春交会而言，呈现“三少三多”的特点：参展楼盘数量比春交会少，但单盘成交量比春交会高；参展开发商比春交会少，但单个开发商成交量比春交会高；成交套数、成交面积、成交金额比春交会略少，但成交单价略有上升。总体观感：市场高峰期已过，后期楼市将更加成熟、理性，但09年底之前成都楼市仍将保持健康发展，不会出现拐点！

　　理由一：近期成交量回落是正常的市场自我调节

　　分析上半年的成交情况，我们认为，3月开始回暖至5月升温的“小阳春”，实则是刚性置业的一次厚积薄发，原因正在于过去持续一年多的楼市低谷，让很多原本该在07、08年置业的购房者大多持币观望，而09开春随着整体市场环境的改善，以及经过一年价格盘整后的变化，让观望者感觉市场价格已经恢复到一个相对合理的水平，于是陆续入市并逐步抬高效应。反映在销售数据上，本期间正是以90平方米为代表的刚需房和品牌大盘为主导。更倾向于选择品牌开发商，无疑是市场低迷以来给购房者心理安全造成的影响。厚积薄发的结果是上一波高行情之后会有必然的下行，因此7、8月份全国性的销量普降，实际是与前一阶段相比较而言，不能预示又一轮危险信号发出。

　　理由二：半年内刚需性产品供应充足，市场需求仍然强烈

　　市场出现大的危机，一定是供需双方出现了问题。根据御风行调查数据显示，截止2009年8月31日，成都主城区商品住宅累计可售的余量约为405万平方米，各区域平均还需半年左右时间即可进行消化。而且今年下半年推出的项目大多属于中小户型产品，非常切合市场的需求，从秋交会的成交效果来看，目前的购房需求仍很强烈，不会出现大起大落的情况。

　　御风行认为，楼市毕竟不是快消品市场，产品的更新换代和市场大的盘整都需要一个过程，突然冷却或冷却后突然升温都不太可能。09年总体来说是08陷入低迷后逐步上行的一年，年底市场业绩相对上半年会有一些下滑，但总体更趋于理性和平稳，秋交会同样是品牌大盘和刚需主力房唱主角。楼市短期内要想全面翻身到07年水平很难，但现在就提“下拐论”也大可不必。

　　四季度房价走向平稳

　　中原地产：A近期房价上涨过快是影响今年“金九银十”成交量的“元凶”；B今年秋交会成交数据证明，除了价格之外，其余各项指标都出现不同程度下滑；C近期成交量回落，只说明消费者由于过高的房价导致了购买热情的下降，实际上对于房产的整体需求量依然较高；D目前部分刚性需求重新陷于观望，成交有所走缓，四季度房价将逐步走向平稳；E未来房价向下微调的可能性较大

　　作为传统销售旺季的“金九”，绝大多数一线城市并没有出现想象中的巨量成交，反而成交量环比还出现了一定程度的下滑。继“金九”扑空后，“十·一”以来的楼市也没有出现旺季景象，“金九银十”旺季不在，楼市是否也该“歇歇”了？

　　9月成都市场表现也差强人意，商品住宅成交面积104.3万平方米，成交套数11113套；成交套数及成交面积较8月环比增加27.62%和38.8%。因为秋交会的临近，各种档次供应量充足，成交量较上月有所提高，但也仅与今年4月成交量基本持平。与之前的高点相比仍有不晓得差距。

　　纵观整个市场，自下半年以来一线城市的住宅成交量已经出现上行乏力的情况，而国庆期间多个城市成交量萎靡，虽有长假出游等因素的影响，但房价今年一路攀升到高点后，消费者产生观望情绪恐怕才是造成这一局面的主要原因。近期的房价上涨过快，是影响今年“金九银十”成交量的“元凶”。

　　近期成都举行的秋交会成为了最为有力的佐证：

　　本届秋交会成交套数为4871套，环比减少12.8%，同比增加55.4%；其中，商品房成交4581套，环比降幅为7.7%；二手房成交290套，环比下降53.4%；

　　总成交面积为46.99万平方米，环比下滑10%；成交总金额为25.86亿元，环比减少4%；

　　总成交单价为5503元/平方米，环比上升6.7%，同比增加3.3%。

　　从这一组数据可以看到，除了价格之外，各项指标环比春交会都出现了不同程度的下滑。

　　中原地产分析认为：近期成交量虽然回落，但只说明消费者由于过高的房价导致了购买热情的下降，实际上对于房产的整体需求量依然较高。在四季度做出适当的价格调整之后，成交量仍有重新向上的空间。

　　经过连续多月的成交量、价高涨后，目前部分刚性需求重新陷入观望，成交有所走缓，使得四季度房价将逐步走向平稳；另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡，也有利于房价的稳定，为了刺激消费者进入市场，未来价格向下微调的可能性较大。四季度市场将会以平稳过渡为主。

　　楼市涨得太累了，也该歇歇了