话题缘起
说到楼市，老百姓的第一感觉就是"房价太高了"。有专家说，如今楼市一切"看上去很美"，可这样的状态能持续多久呢？前不久，央行在一份公开报告中，对国内房地产市场进行了"泡沫预警"。连续多次的降息使得越来越集中的房地产贷款把利率波动的因素抛在了脑后。今年上半年，深圳商品房销售额为246．29亿元，而同期个人住房贷款的新增额为216．55亿元，贷款按揭比例之高让人担忧，却没有长期强大的还贷支撑能力--深圳居民家庭人均总支出为7591元，家庭人均可支配收入为6870元，"缺口"721元。补"缺口"，靠的就是银行，一旦利率、房价有波动，越来越大的"缺口"足以使得很多人无力还贷。
经过了多年的磨合，开发商或许已经掌握购房者的心态，所以现在虽然市场上已经出现花样繁多的"促销"手段，却是遮遮掩掩。有些开发商直喊降价却玩得更"巧妙"。众所周知，一般的销售会有这样一个规律：通过价格差来平衡不同楼层、不同户型的销售状况，销售后期，一定会有一些位置和户型不好的房子通过尾房降价处理掉。有的但是却有开发商大玩尾盘猫腻，在早期把将来铁定要进入尾房处理的那部分户型、位置差的房子价格降下来，造成降价的假象，吸引客户。好户型、好位置基本上一分钱都没降。这样就等于调整了销售房源供给，提前处理尾房，等待市场热度更加高涨。其实并没有真正的降价。
更值得关注的是，如今有关房地产市场的各种调查往往以偏概全，大部分以市场消费能力最强族群作为市场消费对象，这样的调查结果和分析报告，只会引导更多的资金投入开发越来越高档的商品房。而事实是，大多数的消费者实际消费能力大大低于那些调查报告上的数字。
关于楼市的走势、房价的涨跌，一直是仁者见仁，智者见智。然而，随着房地产业占GDP比例迅速上升，越来越多的专业人士意识到，所有的分析和预期都应该建立在清醒的基础上，追求合理、健康发展的目标，否则影响的将是整个国民经济。
有人说：存在即合理。但是，同样的事物，由不同的人来做，总会出现不同的结果，就如上述楼市的促销手法。在楼市低迷的时候，以合理的方式的直接或间接带给购房者优惠是对市场积极有效的促动。但某些开发商以"优惠"的旗号，欺瞒、哄骗购房者，即使一时成功也不会长久，而他们的行为却坏了楼市的一锅好饭。在楼市跌宕起伏，成为开发企业分水岭的时候，诚信也是其中重要一个指标。谁忽视了诚实，谁离市场可能就会越来越远了。
"特价房"：看得见却买不到
价格直降的"特价房"曾一度支撑起深圳房地产市场的"半边天"。实实在在的价格优惠，最受购房者欢迎。即使在房地产最冷清的时节，"特价房"都可以掀起市场的小高潮。
金九银十即将落幕，成色几何众说纷纭，虽然国庆长假后楼市成交有所回落，但新房市场观望情绪依然浓重，年底的走势令买卖双方都捏着把汗。据记者了解，一些没有达到销售预期的开发商正在积极筹备推出"特价房"策略，希望年底通过特价房、团购等降价手段带旺人气。那么特价房是不是购房者最"心水"的选择？记者近日走访深圳部分特价单位发现，和正常单位相比，特价房的价差每平米少则一两千元，多的甚至达到四五千元，如果以一套90平米的房产计算，一套房子的总价差高达几十万，对于在高房价前观望犹豫的购房者来说，这种优惠幅度无疑具有很大的吸引力。
但是，很多"特价房"在便宜的外衣下，隐藏了不为人知的"特点"，让你看着实惠，却无法买到手。目前，大多数开发商的推出的特价房都是限制户型、限制面积、限制套数，价格确实便宜，但是想买却不容易。更多的楼盘只是利用特价房来吸引人气，最低的特价房往往就只有一两套，让你看得见却买不到。很多购房者闻讯而去，都被告之，已经售完，商家只会介绍引导你买价格稍贵的房源。
还有一些特价房是位置朝向本来就比较差的房源，或者户型面积大，不好销售的房源。这些房源因为不好卖，本身价格就会低于均价，而且往往成为尾盘，价格也会更低。但是一些开发商先将这些较差的房源作为"特价房"，率先推出，一是营造造成降价的假象，其二也可以吸引购房者的注意力。
"我几次都是冲着特价房来的，不过看完几个楼盘的特价房之后，发现性价比都不如同一片区附近的二手房，所以决定放弃了。"上周末，家住福田的市民于女士在看完了位于宝安中心区一处新开盘的楼盘后，决定放弃对"特价房"的"抢夺"。
记者提醒：
记者在采访中发现，新楼盘不少都以特价房的价格招揽购房者，在楼市成交不是很活跃的时候，特价房更是商家吸引买家注意力的重要手段。不少购房者赴新楼盘踩盘时，心理预期便是特价房的报价，在选房的时候，确实有不少购房者因为认可特价房的低价，而选择购房。其实从居住环境来讲，房屋的朝向、采光、噪声、环境、景观、交通等都是需要考虑的并不是所有的"特价房"都有便宜可拣因素，也决定一套房子的综合价格。所谓"一分价钱一分货"，离谱的价格其实也并不存在，对特价房的不利因素要充分考虑，切不可存侥幸心理。
"送面积"：捡了便宜问题多
"买房送面积"从诞生之来，就争议不断。开发商所赠送的面积多是阳台、入户花园、飘窗、地下室等，还有一些是从空间上增加面积，比如挑高的露台、错层等。市面上的"送面积"并不是真正意义上的赠送，赠送的面积并没有计入房屋产权。这一方式是特殊时期下的政策"擦边球"。"送面积"之所以长盛不衰，在于这个方法确确实实能够带给购房者实惠。但是，一些不诚信的开发商所送的面积，却并没有让购房者得到真正的实惠。其中的"猫腻"消费者也不能不提防。
一些开发商所赠送的面积是阳台、入户花园、飘窗、地下室等，入户花园只能按上盖水平投影面积的一半计算面积，挑高阳台、露台、飘窗不能计算面积。本来就不要钱的东西到了售楼小姐的嘴里却变成了"赠送"。
如很多楼盘的阳台都是半价奉送。实际上按规定，2007年1月1日以后取得预售许可证的楼盘在测绘面积时则统一"新"办法，如阳台、入户花园不管封闭不封闭，都算一半面积。有的楼盘飘窗是不算面积的：高度超过2．2米的落地窗计算面积等。目前一些打着"送面积"旗号的楼盘，当初建造时都是按照"旧"办法，在有限的空间里尽量多做面积，如阳台封闭、做落地窗等。但按照现在测绘规定，这些面积已经不在计算之列，无奈之下，开发商只能"忍痛割爱"转而变成"赠送面积"。
如一些楼盘赠送挑高部分的二楼面积，还有挑高小户型送储藏室等。但此类楼盘的户型赠送面积实际上算不上赠送。如某户型设计比较特别的楼盘，客厅和厨房等有超过5米的空间，可以分做两层，算下来所谓赠送的面积就不小了，但挑高户型赠送部分如何利用得舒适却有窍门。虽然赠送的面积确实可以隔出一个房间，但这个空间实际使用面积却是有限的，很多户型无法实现南北通透。因此，挑高户型赠送的面积中，真正能作为使用面积的都要缩水不少。
还有就是加价之后再赠送，事实上，在目前一些打出购房"送面积"幌子的楼盘中，其售价一般要比其他户型高出20％以上。购房者需要对售价和赠送面积做仔细计算后，才能判断是否合算。
记者提醒：
有房产界业内人士指出，开发商所送的这些"面积"多是利用规划和房产测绘政策的空得来的，最终还是"羊毛出在羊身上"。如将阳台封闭，一半面积变成全算面积；做凸窗，高度超过2．2米计算面积等等方法，将一些不该计算的面积纷纷变成"真金白银"。现在开发商又急着将这些得来的面积"送"出去，以促进销售。而买房人一定要心明眼亮，分清楚黄金和沙子。由于送的面积无法在合同上反映出产权归属，建议购房者同开发商进行协商，在合同上对赠送的部分进行文字约束。同时，选房时候要注意看好整体户型，避免赠送的面积变成"垃圾空间"。
分批销售：造成热销实捂盘
"仅剩最后几套"、"入住海景大盘最后的机会"……近年来，类似的广告词不仅频繁见诸公众视野，还经常可从销售人员的"脱口秀"中听到。
一手市场供应真的紧张到这种程度吗？非也。在种种假象背后，我们看到的是开发商的各种花招--拿到预售证却不开卖，或者只拿少量单位出来卖；明明刚开盘，大堆房子未出货，却宣称"已卖完"。可能很多人都知道楼市的这一潜规则，却不得不被牵着鼻子走。
今年楼市的火爆无疑让开发商更加夯实了底气，一些开发商下注楼市会更加火热，利润空间也更大，为此，不少开发商拿到了预售证却不开盘，而是以"开放样板房"、"装修售楼部"等借口，把开盘时间一拖再拖。或者先推出少量单位来试探市场，这些也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。
一般来说，对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发。如某楼盘，共有4栋新建楼宇，如果按工程进度，所有单位均可同时达到预售标准。但该项目却分开两次，领取预售证的时间相差一年之久。同时，首次推货也仅70余套，其他单位则分别在不同时间推出。
在记者的采访中，有多位业内人士表示，分期销售、限量推货是开发商的一种销售规则。除一些相对较为大型的楼盘，因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外，其他楼盘基本上都属于一种营销策略。由于整个房产交易过程还不是非常透明的，有真实住房需求的普通购房者，并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎"日光"时，就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态，开发商往往会玩一套"开盘即售完"的手段，来刺激购房者赶快出手，目的是为了利润最大化。
记者提醒：
尽管政府三令五申要求禁止捂盘，但据记者了解，今年以来，不少楼盘都存在人为制造缺货假象的嫌疑，明明有大量货源，却对购房者宣称"仅剩几套"。业内人士认为，开发商人为制造缺货假象，目的主要是为了力促高成交量，再次提高楼价。其实商家每次只拿出一小部分房源进行销售，造成消费者"争食"的现象，从而加快了消费者的决策速度，达到快速销售的目的。同时，前期产品的热销，也为其下一次推货的涨价营造了足够的市场氛围，给市场造成一种"热销"、"供不应求"的假象。所以，置业者在购买物业时，不能只信商家一面之辞，应多方打听观察，切勿跟风入市。
双拼房：擦边球里有后患
所谓的"双拼房"是发展商为规避"70／90"政策而"激灵"出来的"擦边球"对策。有两个房产证，其中第二套房贷必须按"9·27"房贷新政提高首付和利率。
售楼小姐在算一套140多平方米的"双拼房"价格时，记者发现她是先分别算出一套房的总价、首付和月供，再加在一起成为该"双拼房"的总价、首付和月供，其中首付是2成。因为是两套小户型分别做按揭的，所以总首付也就是2成。
针对"双拼房"可以找不同银行同时签约，均能以第一套房贷政策办理的问题，多家银行表示可以进行操作。某银行个人按揭业务中心一业务员告诉记者，现在大部分银行与楼盘都在进行这方面的合作，但一般个人是不可能这样操作的，第一是时间上难以做到同步，第二是量少，银行不会做。一般情况下，都是发展商与银行进行合作，请律师从中操作，指定银行进行办理。
发展商、银行和购房者集体"合谋"，把实质上是两套房的"双拼房"以第一套房贷政策办理，有知情人士告诉记者，其实包括双拼房在内的联体房是为了规避"70／90"规定而产生的，在"9·27"房贷新政后这种房子就出现销售问题，面临着执行第二套房贷甚至是第三套、第四套房贷政策的"销售瓶颈"。
"这是目前市场常见的'钻空子'做法"，某楼盘销售人员认为，因为是钻空子，所以并不违规，但毕竟不是光明磊落的事，都在低调、偷偷操作，"光做不说"。这种操作一定要配合律师的安排，同时找两家银行，同时签约，这样银行系统查不到第二套房的记录，只显示是第一套房，银行那边就都按照第一套房贷执行优惠利率，是变相的"政策松动"。
"这是明显的打擦边球行为，对银行来说算不上违规"，某国有银行相关负责人说，因为两套房的贷款分别找两家银行办理，而且是同时进行，两家银行显示的都是第一套房，银行就会按照第一套房贷政策办理，给予利率的优惠。其中操作的关键在于"同时签约，同时放款"。也就是说，两套房子分别找两家银行同时贷款，由于银行个人征信信息导入的滞后，这两家银行会分别显示第一套房，两家银行就可以都按第一套房贷政策放款。
从表面上看，"双拼房"购买者是受惠者，"买大户型只用小户型的两成首付，买两套房但都执行第一套房贷政策，享受优惠利率"。但央行个人征信系统信息导入仅仅是滞后而已，过不了多久信息就会导入，以两套房显示。那么，购房者是否有风险，事后查出来有一套房会否还原为第二套房贷执行？潜在的风险不言而喻。
记者提醒：
购房者虽然刚开始从中得到好处，可以得到第一套房贷政策的优惠利率，但如果监管部门加强监管，发现了这种情况，可能会要求银行作出更改，因为从法律上来说，购房者购买了两套房产是无可否认的。
"会员价"：雾里看花难摸清
近年，在楼市中，各种会员制、VIP客户等名词也层出不穷。一些品牌开发商也建立了自己的会员机构，除了带给会员更快的更完善的购房信息和更多的购房优惠外，也经常组织会员进行互动活动，提供优质住宅之外，也提供优质的服务。但是，楼市中更多的"会员制"以及其衍生而出的购房"会员价"都不过是原来"排号费"、"诚意金"的花样翻新。"会员价"能否得到实惠也是一个问号。
一些楼盘在开盘之前征集会员，其实是储备客户的一种方法，通常在这个时候，价格并未确定，如果"会员"人多，价格则可能定得更高。而且一些楼盘，并未明确告诉购房者成为会员后的优惠措施，即使开盘之后，没有优惠，购房者也只有干瞪眼。开发商收取的"入会费"也等同于购房订金，能否退回也没有定数。
同时，一些开发商为了保证后期的销售，无限制地发展"会员"，某楼盘曾一口气发出上千张会员卡，而手上的房源只有300多套而已。"我们不可能按照与房源1：1的比例来发放卡的，因为到时候肯定会有人退出来。"销售人员这样对记者解释。由此可见，并不是会员就一定能买到称心如意的房子。
记者提醒：
楼市的花样年年在翻新，千万不要被名词的表面意义所迷惑，在交钱的时刻，一定要多想想。第一次买房的购房者可以多学习购房的法律法规，以避免上当。
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