标题：产权有瑕疵 “去尘拍卖”为解决社会不良资产

　　目前广州市涉及历史遗留办证难问题的1360个项目中，有912个项目完善办证前期手续

　　有用信息：有房产证办证难问题的市民，可拨打房管局咨询电话：37585492、37585334，或登录www。laho。gov。cn，点击首页“历史遗留问题房地产办证专栏”了解详情。

　　广州市国土房管局日前公布了第九批可自办房产证的“办证难”楼盘名单，其中除珠岛花园、柏涛雅苑、东山紫园等著名住宅盘，还包括华普广场、广百新翼商铺车位、康王商业城商铺等不少商用物业，估计本次受惠的业主大约1万户。截至2009年9月27日，广州市涉及历史遗留办证难问题的1360个项目中，已有912个项目完善了确权办证的各项前期手续。其中，713个预售商品房项目中，符合办证条件的商品房建设项目共516个；647个房改房项目中，已完善了396个项目的确权前期手续。

　　耗费巨额积蓄买下房屋，反而惹上一大堆麻烦，这是业主最不愿意看到的。“办证难”对于业主来说是不知从何着手的难事，对于一些善于跑房管局及熟悉房屋登记办理业务的中介机构来说，或许就是商机。德诚行在遭遇楼市寒冬的2007年底，曾经推出“解房军”业务，协助产权有瑕疵的业主办理房产证；最近广东益诚拍卖行推出的“去尘拍卖”，声称可以协助蒙尘房产上市交易。

　　到底产权瑕疵房如何加快“去尘”？记者特地向有关方面详细了解个中乾坤，并选取东川路周边来实际了解楼盘“办证难”的种种麻烦。

　　本栏文／图：记者李凤荷　

　　“解房军”

　　因房管局新政而接近“解散”

　　德诚行于2007年年底推出“解房军”业务，希望可以在楼市“寒冬”拓出一条开源“血路”。据德诚行总经理何庆祥介绍，楼盘出不了证主要是原开发商的问题，如上世纪九十年代一些开发商未补地价，致使后期办证难。他们的“解房军”只做商品房楼盘，不做宅基地和房改房的出证问题。

　　按当初的设计，他们希望拿下整个楼盘或整批房屋来代-理办证，不过由于很多业主都没有听过有关业务，而且要花一年时间来办，觉得不放心，因此取得委托代-理的房屋不多，最终办下了几十套房屋的房产证，其中包括翠湖山庄五六套房屋。何庆祥表示，他们当时与一家律师行进行合作，还专门请律师来培训经纪。据何庆祥介绍，他们与业主签订委托合同，合同规定办不到证不收服务费，办成功则收取评估价1％的服务费，办证过程中政府或法院收取的费用也需要客户承担。作为房屋中介机构，他们更着眼于办证难楼盘“解套”后上市交易这块“肥肉”，因此他们在委托合同上注明“客户日后转让房屋，本行有优先代-理权”。

　　何庆祥还表示，他们熟悉产权证办理流程，对手续非常清楚，先联合律师起诉开发商，再拿着法院判决书和协助执行裁定书到房管局办理有关手续，只可惜业务没有形成规模效应，没有拿下整个楼盘或整批房屋，只能靠每个分行单独接触周边办证难楼盘的业主。从2008年2月起，解决历史遗留问题楼盘提上广州市房管局议事日程，办证难楼盘逐步得到解决，办证难楼盘业主可自行提交资料到房管局办理房产证，德诚行的“解房军”便接近“解散”。

　　“去尘拍卖”

　　只为解决社会不良资产

　　广东益诚拍卖行近期推出“去尘拍卖”业务，记者间接接触该行人士，提出采访有关业务，遭到该行婉拒。记者随后以客户的身份与该行黄先生取得联系。

　　据黄先生介绍，“去尘拍卖”解决的是社会“不良资产”，如办证难楼盘房屋等。他宣称，业主通过该行办证，比自行到房管局解决历史遗留问题楼盘要快，而该行只收取两三千元的手续费。通过该行办下房产证的业主，也不需要签订优先拍卖物业的协议。

　　黄先生对“去尘拍卖”的细节不愿详细介绍，从他的话语中，记者感觉“去尘拍卖”的意思是先拍卖有产权瑕疵的房屋，再通过该行协助办理房产证。目前，大部分拍卖行都规定买受人自行办理房产证，拍卖行只负责提供相关证明，若益诚拍卖可以帮助买受人办理房产证，的确有利于不熟悉房管局业务的买家。黄先生表示，目前该行还未开始拍卖“去尘”物业。与德诚行“解房军”初衷一样，他们也是希望从同一个楼盘一次拿下几十套来代-理。

　　满堂红研究部经理周峰表示，“去尘拍卖”的对象应该仅限于目前符合办证需求的912个商品房或房改房项目，毕竟在项目大确权未办理之前，小业主仍旧无法顺利办理房产证。对于这批912个可办证的项目的拍卖标的物，或许该拍卖行有特殊快捷途径可缩短其中某个被拍卖项目房产的小业主的取证时限，故会相对于房管局逐批出证时间要短。

　　“办证难”楼盘调查：业主一出证多放售

　　记者选取了东川路为“办证难”楼盘调查的区域，这里集中了几个办证难楼盘，各个“办证难”原因都不一样。满堂红越秀区主管梁忠向记者详细介绍了每个楼盘出证难的来龙去脉。

　　东湖豪苑与都市晴川之前因开发商“走佬”，未补地价而导致出证难。

　　梁忠介绍，对于综合验收合格的楼盘，开发商“走佬”，业主可起诉开发商，这类官司一般都可胜诉，再凭法院判决通知书到房管局要求协助办证。未补的地价可平均摊分到每家每户头上，缴清地价则可以顺利出证。综合验收不过关的楼盘办证难度非常大，东川路小学后面的洛桑美地则是这个原因。

　　据有关人士透露，洛桑美地因违规偷建多六层而导致规划验收没有通过。根据规划报建，该楼盘只可以建26层高，开发商却建至32层。

　　广州市东方衡泰律师事务所律师蔡健龄表示，规划验收要看整栋楼层，即使26层以下的业主属于没有违规的建筑部分，也会受“株连”。楼盘出证须要在违章建筑得到处理后才可进行。

　　东川路附近的锦华世家办证难，涉及的问题有两个，一是拖欠工程款；二是涉及与旁边单位的用地官司。

　　梁忠透露，该盘已有一实力开发商接手，估计办房产证问题不大。

　　白云路辉煌大厦属于老牌的问题楼盘，烂尾四五年，好不容易建成收楼，又因拖欠工程款而出不了证。

　　梁忠表示，一旦出证后，这些“问题楼盘”的业主多会出售物业。楼盘烂尾、迟出证或出不了证，导致业主对楼盘无好感，尤其是业主在经济周转困难或家人患病等需要套现时，这些房产没有能够帮他们渡过难关。业主想放盘的第二个原因是因为楼盘楼龄已有四五年，户型设计与间隔较落后，因此业主希望一等出证就换房。梁忠以东湖豪苑为例，目前的户型都是隐梁设计，而以前的户型则是大梁大柱，通风性能不佳。

　　据梁忠介绍，都市晴川今年9月出证，有6个单位在满堂红放售，5个单位已成功售出，售价在13000￣15000元／m2之间。东湖豪苑因为有培正小学海印分校的学位，愿意放售的业主不多，目前市价在17000￣20000元／m2之间。梁忠表示，东川路附近这几个问题楼盘，都在2006年前开售，业主入市价非常低，入市价是目前市价的1／3左右，出售即可获取巨额利润。东川路附近的楼盘即使出不了证，业主长期持有也可稳收租金。以洛桑美地一个90平方米的单位来说，月租金在3300￣3500元之间，按当初5000￣7000元／m2的一手购入价计算，投资回报率为7.5％以上。