标题：当前形势下政策调控楼市存困局

　　国家调控政策的出发点是：进一步刺激内需但不造成产业过剩;尽可能的促进经济发展而不是抑制打压;最大限度的加快行业良性发展速度且顺其自然。其前提是市场长时间脱离正常运行轨迹且不可掌控;同时，国家考虑的是全局利益，亦或主流。

　　国土部近日出台的报告称，今年自7月份以来，部分大城市楼市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，建议年底考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。一时间，似乎加大了政策调控出台的可能性，也貌似从官方角度得到了有力验证!

　　实际上，这只不过是国土部的打草惊蛇，或者是在当前形势下房产调控困局的投石问路!

　　价涨量跌是当前形势的主要特征

　　09年的楼市充满了戏剧性：在拉动内需的大旗下，年初甚至5.1前各地都还在出台救市政策，包括上海都用落户来刺激购房。但谁都可能没有料到一些重点城市会在5、6月份量价飙升，仅仅用2个月的时间便超越了07年全年累积的顶峰。而疯狂的支撑却是莫须有的通货预期。当通货预期的舆论效应大于实际效应后，房价却已经高居不下，于是刚需渐行渐远、刚投逐步退出，销量开始大幅下滑。

　　但是，很多人却把量跌的主因归咎于市场供货不足，但十一黄金周的继续销售低迷给予这个观点很好的回击。根据某机构的数据显示，全国主要一线城市除了杭州和成都黄金周期间销售尚可之外，北京上海广州深圳等其他城市普遍销售低迷，甚至有些城市只能用惨烈来形容。10月5日，南京市仅销售5套商品房。这与之前日销售量高达上千套的顶峰期简直有天壤之别。

　　国家GDP保8的免死金牌，银行执行宽松的货币政策，让很多开发商有了不差钱的底气。于是尽管销量下降，但价格仍在不断上涨，只不过幅度斯文些而已。开发商的商人本质和利润最大化的开发目标，也让“价涨量跌”的非常规商业现象长期存在。

　　理论上的政策调控已刻不容缓

　　价涨量跌的非常规商业局面实际上市开发商跟消费者的博弈产物。但一些上市企业和央企可以从资本市场更容易获取融资，而一些中小型开发商也可以暂时通过民间融资或者银行贷款解决资金链的问题。所以如不政策调控，价涨量跌的局面还将在一段时间内长期存在。

　　价涨量跌的持续存在的恶果就是不断上涨的房价将进一步抑制了需求，市场空置率将大幅上升，同时上半年疯狂的土地市场又可能大幅度增加供应，市场即出现严重的供过于求。高房价高和空置率，当物业的性价比急剧下降时，泡沫也就形成了。而如果现在调控降温，市场供需还可能平衡，房价还可能硬着陆。房地产崩盘或者泡沫还可能避免。

　　调控方向改变和效果是对政策调控的考验

　　价涨量跌，跟07年量价齐升有本质的区别。如果说07年的紧缩二套房贷和加息等政策调控方向是增加购置成本，从而抑制投机投资，稳定行业发展，其调控主象是广大消费者;那么这次调控则刚好相反，调控的主象是开发商，调控的方向是降低房价，刺激消费者购买，从而实现市场供需平衡。

　　我们必须意识到，加息加税等常规调控手段只能进一步降低销量，恶化供需关系，完全不符合当前房地产市场调控方向。而当前调控最理想的结局是价格下降，销量上升。

　　但由于地产市场的不规范不成熟，尚无相关法律对高房价进行强制制约，所以降价行为只能靠开发商的道德及资金链的支撑。同时根据过往的经验和中国的国情，以及拉动内需及地方财政方面房地产的独特地位，调控也只能是萝卜加大棒。但这种调控的效果，实在不敢提前下结论。

　　同时，当前调控的目的其实又暗含着救市的双面性，如尺度掌控不好，销量抬头时，又是价格的出头之日。那这样也就意味着调控的失败!

　　在对调控效果没有完全把握之前，政府又不会或不敢轻易出手!一方面是刻不容缓，一方面又投鼠忌器，政策调控困局也随之形成。