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标题：房交会或成楼市走向新节点

1楼

方寸发表于：2009/10/27 20:09:00

　　楼市“金九银十”接近尾声，房价持续向上，供应量接连井喷，成交量同比上升、环比下降的成绩单描绘出怎样的楼市真相？是如假包换的真金白银，还是暗藏玄机的银样蜡枪头？
　　
　　10月末，第28届长沙房交会的开幕，或将带来关于“金九银十”确切总结、关于四季度楼市走势判断的直观印证。
　　
　　“金九银十”基本过完，从最近两个月长沙楼市的情况来看，成交量呈现同比上升、环比下降的趋势。来自长沙市房产局数据显示，9月份长沙商品房签约成交1.3453万套，环比下降7.63%。10月份只有不到数天时间，据长沙市房产局统计，1-8日（黄金周）成交2137套，10-24日（除去11、16日两天）成交4829套，22天共成交6966套，日均成交317套。以这个数字与9月份日均成交448套相比较，交易量仍呈下降局面。
　　
　　前8个月，长沙商品房交易量就已超过2008年全年，可谓“战绩不俗”。但2008年观望人群在上半年的大量消化，还是让人们对后市走势表示谨慎，7月份以来的“量跌价升”态势一直持续，更是加重了后市能否持续热销的担忧。即将启幕的房交会，毫无疑问将是“坐实”各种判断的风向标。
　　
　　量跌价涨：催生博弈格局
　　
　　楔子
　　
　　传统的“金九银十”即将走完，包括黄金周在内的情况同比2008年长沙表现抢眼，但从7月份开始连续4个月的“量跌价涨”让人对后市多了一些担心。其中，9月签约成交13453套，环比降7.63%。同时，房价呈现小幅攀升。9月长沙市商品房签约成交均价达4562元/㎡，其中住宅成交均价为4189元/平方米，环比分别增长了2.69%、0.77%。在销售量持续下降的同时，新建商品房预售量则在增大，加上原有的存量房，长沙市场“消化道”的任务仍很重大。仅9月份，长沙市内五区新建纯商品房批准预售就达12046套，同比增长41.35%，刷新了此前08年1月创造的单月预售量历史最高记录。
　　
　　“虽然数据还不清楚，但是房交会前后成为供应量高峰是历史常态。”合生创展湖南公司负责人罗晓标分析，开发商都会谋求在房交会上一展拳脚。尽管货币补贴政策和持续进行的棚改拆迁能拉动一些刚性需求入市，“但还不足以消化集中放大的供应量，加上持续上涨的价格会让一部分人重新观望，买卖双方的互搏局面将比较明显。”上半年购买力的“透支”，加重了市场对下半年购买力的担忧。加上政策的变化——“二套房贷”收紧、二手房市场相对偏弱、银行信贷收紧等。“房价能否维持向上走势，还很难说。”一位正在选房的置业者表示，自己现在策略是多看，房交会前后再决定如何出手。
　　
　　大户型：或面临同质化大考
　　
　　小户型持续热销，不少楼盘小户型开盘即告售罄，成长沙楼市一大风景。记者发现，中小户型尤其是100平米左右的两房、三房产品当下市场存量呈相对不足之势。据长沙市房产信息中心发布的数据，前6个月卖出的100平方米左右户型大约相当于140平方米以上大户型的4倍。
　　
　　“长沙市场的压力主要在大户型产品。”资深研究人士陈真诚表示。事实上，尽管消化很快，但是市场上小户型产品仍有上千套的供应量在，“下半年长沙楼市小户型销售应该还会持续热销。”中原地产湖南分公司研究经理陈世霞对此很乐观。“大户型项目则面临不小压力。”东城一项目营销负责人告诉记者，从第三季来看，120-144平方米套型批准预售比例最大，占总批准预售量近4成。
　　
　　与小户型相比，大户型产品（非别墅类）多集中于近郊区板块，多为楼盘的高端产品，单价与小户型相比并不遑多让，总价更会高出一截，在市场仍是刚性需求主导下，大户型市场存量、需求释放程度都是考验。陈真诚认为，高价位、大户型在长沙趋同化竞争，或将进一步拉低成交量。面对如此形势，很多开发商也步履谨慎。城东一楼盘，占尽环境和产品优势，在打出豪宅概念的同时，仍然小心地把主力产品定在100平米左右，“在市场形势胶着时期，小心驶得万年船，道理总没错。”该项目负责人表示。

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