标题：险资再入楼市 “锦上添花”还是“火上浇油”？

　　新《保险法》10月起实施成为了保险资金投资楼市的一张通行证。据媒体预测的千亿保险资金大举涌入房地产市场只差《保险资金投资不动产试点管理办法》未来的出台。业内人士表示，保险资金投向楼市有望改变行业投资格局。

　　险资布局不动产已达200亿 后续资金将超1500亿

　　险资涉足不动产是伴随着中国经济发展过程中房地产行业跌宕起伏而不断变化的。早在90年代初，保险资金已对于房地产热潮下的投资表示了相当的兴趣。90年代末，中国保监会成立，国家相关监管政策也陆续出台，险资涉足不动产转变为利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。

　　今年以来，在新《保险法》的正式实施前夕，险资在进军不动产领域更加积极，采取多种方式延伸触角。而据媒体报道，截止到今年年初，险资已经布局不动产行业有200亿元

　　虽然新《保险法》细则还待定，但保险公司的潜在购买力已开始凸显。仲量联行的研究报告指出，考虑到中国各家保险公司的集合资产规模，新的保险投资政策可能将大大改变中国房地产市场投资格局。

　　仲量联行报告指出，2008年，中国保险业的总投资额是22500亿元，以上述投资总额来计算，按照其他国家的惯例作一个保守估计――即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，那中国保险公司在国内房地产商的投资额可达2360亿元。若按10%的比例计算，投资额度也将超过1500亿元。根据保监会发布的2009年1~8月保险业经营数据，保险业投资总额为2.34万亿元。

　　中金公司预测报告分析，从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。

　　倾向于房地产信托基金

　　从险资投资不动产的国际经验来看，保险公司最为关注的房地产形态，首先是商业物业。商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。

　　由于保险机构对不动产投资领域还比较陌生，投资经验、投资团队尚匮乏，所以放开后保险资金可投向的不动产领域将主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。征求意见稿明确规定不允许保险机构参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。

　　华安产险副总经理李安民在接受媒体采访时表示，在具体的投资方式上更倾向于投资房地产投资信托基金(REITs)的方式规避风险。

　　幸福人寿董事长孟晓苏也认为，REITs对于保险机构来说是一个非常好的载体，按照国外成熟模式的经验，其年收益率一般可达7%-8%。

　　地产投资格局将生变？

　　据机构预测，险资入楼市开闸之后，将有上千亿的保险业资金涌入房地产市场，对于在传统楼市旺季“金九银十”面前节节败退的房产商而言更像是中了“乐透彩”。但是这么大规模的资金涌入也引起了一部分业内人士的担心，但也有人认为中国保险资金进入股市10%的额度从来没有用足过，且不是每家保险公司都会进入房地产市场，新规对房地产市场格局的影响不会很大。

　　实际上，在讲究“可持续发展”的今天，对于保险业而言，如何优化资产管理，如何将手中的保险资金的保值增值，已经是保险业良性发展必要而关键的环节，成为了摆在保险公司和管理层办公桌上的一个全新课题。

　　我们抛开收益不谈，如果保险业无法实现预期的目标收益率，就连保险公司能否向客户履行合同，进行足额赔付都是个大问题。可见，如果没有新的投资渠道的出现，对于保险业的发展可谓是相当大的制约。但是我们从当前国内的投资领域来看，处处似乎都存在着“泡沫堆积”和“泡沫破裂”的影子，前两年股市的疯狂和瞬间的崩塌，房价的飙涨和“泡沫论”的甚嚣尘上，尽管预计险资进入房产市场将集中投资于风险较小的商业楼宇，但既然不少中心城市住宅市场的升值空间更大，投资收益率也更高，如此背景下，险资显然不会“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”的放着高收益不做，坚定不移的去进行低回报投资。

　　但是，在房产投资收益巨大的光环下，楼市投资中所存在的风险，是不是一个拿着全中国老百姓“保命钱”的机构承担得起的？而这种风险会不会转嫁到每个保险投资人的身上？

　　虽然中国的房地产市场处于“泡沫破裂论”和“房地产危机论”中的包围之中，但是并未遇到过阵阵的危机，泡沫论虽然也得到了广泛的支持但也没有破裂的迹象。反而房价随着“地王”频出和热钱的不断涌入而水涨船高。而且自房改之后，国内的楼市一直是房产商“一边独大”，购房者往往处于绝对的弱势地位，楼市卖方市场格局非常明显，如果险资涉足住宅地产，在当前已然高企甚至相当火爆的住房价格上再“火上添油”，那么其以后的路可能将更为难行。更糟糕的是，如果当楼市的投资比例因险资的加入而继续攀升，不仅将使得楼市的价格加速绝尘而去，房地产市场所蕴含的风险就被推高到一个无以复加的地步。

　　事实上，尽管各路投资专家都继续看好国内的楼市，房价的不断上涨确实也让炒房者尝到了甜头，但是已处于巅峰的房价会不会“高处不胜寒”谁都没法预测，正如股市在六千点之巅的急转直下，所以，危机的降临，泡沫的破裂，从来不会有预先的通知，而往往在最疯狂的时候已经是最危险地时候。如此看来，对于已经形成处于巅峰行情的房地产市场，真不能过于乐观。

　　归根结底，无论是从房地产市场的健康发展，还是从保险业自身的稳健前行来看，险资入楼市，其实都需谨慎操作。如果目前已“高处不胜寒”的房地产市场因为大量险资的注入而更加疯狂，那么越吹越大的泡沫将迅速破裂，那么原本指望到通过房地产投资赚个盆满钵满的保险业，恐怕也将要进行自我的救赎。