标题：“敏感期”政策调整须谨慎

今年第三季度，福州、厦门、泉州等福建省主要城市的房地产市场成交量持续萎缩，房价却仍保持上涨势头，而今年1月至9月，这三个城市的商品住宅投资不约而同持续降低，凸显市场信心不足的问题。分析人士指出，福建房地产正进入一个特殊敏感时期，去年底各级政府为刺激楼市“回暖”出台的许多政策措施暂定执行至今年底，这些扶持政策的延续和调整须谨慎。

楼市成交量缩难挡房价涨势

与今年上半年楼市“井喷”行情相比，7月份以来，福州、厦门、泉州等地商品房成交量持续下降。据福州市统计局统计显示，8月、9月福州全市商品房销售面积是56万平方米、59万平方米，分别比7月份下降36.3%、33%。据福州市房地产交易信息系统生成的数据显示，8月、9月福州市区商品房网上签约套数、销售金额均比7月份下降50%以上。

据厦门市国土资源与房产管理局介绍，厦门楼市在7月底开始进入销售萎缩期，6-9月呈现直线下降趋势，9月份成交量仅为18.69万平方米，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累计销售83.86万平方米，按季环比大幅下降34.61%。

据泉州市房管局介绍，今年第三季度各月，泉州市区商品房单月销售套数分别为2277套、1592套、912套，销售面积分别为26.2万平方米、16.8平方米、12.7平方米，环比均出现了下降趋势。

与销售萎缩形成鲜明对比的是，福州、厦门、泉州的房价持续上涨，其中厦门全市商品房价格在第三季度重新突破了万元大关。据厦门市国土资源与房产管理局统计显示，8月份商品房均价达每平方米11838元，9月份均价仍达10988元，比今年2月份每平方米6232元的均价暴涨了76.32%，其中9月份厦门岛内商品房均价达每平方米14715元，创下了近年的历史新高。

分析人士指出，尽管福建省内主要城市的房地产市场已显现需求动力不足，但今年以来地价再度飚升，将支撑房价保持高位运行。9月8日，恒兴置业一举夺得厦门岛内一宗地块，楼面地价每平方米3.094万元，成为厦门“新地王”。7月，福建融信地产以11.06亿的高价将福州市原锅炉厂地块收入囊中，该地块溢价196%，成为福州“新地王”。融信总经理林峻岭告诉记者，这个地价拍高了，开发利润空间不大。但与其面临后续新盘供应不足，不如冒险抢地。

投资持续降低凸显信心不足

今年1-9月份，福建省内主要城市的商品住宅投资不约而同仍持续降低，商品房新开工面积也呈负增长，空置房面积增长幅度较快，凸显开发商对市场信心不足的问题。

据福州市建设局介绍，1-9月份，福州市商品住宅完成总投资160.21亿元，较上年同比负增长8.2%，新开工商品房面积349.46万平方米，同比负增长6.7%，房屋空置面积93.58万平方米，同比增长171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。

据厦门市国土资源与房产管理局介绍，1-9月份全市房地产开发完成总投资150.87亿元，同比负增长29.49%，在建商品房面积2491.71万平方米，同比负增长7.88%，商品房新开工面积145.28万平方米，同比负增长59.67%。

据泉州市房管局介绍，1-9月份，全市房屋新开工面积251万平方米，同比下降20.2%。新开工面积下降主要原因是受去年市场萧条持续影响，今年上半年楼市快速回暖超过企业预期，房地产项目的开发周期又长，并且存量土地集中在少数几个开发商手中，短期内不能大量推出，从而导致现在未开工面积同比下降。

由于开发商对市场信心不足，虽然上半年楼市热销，开发企业到位资金充裕，但未全部投入开发投资，进而导致土地闲置趋于严重。据福州市房管局摸底调查，1-9月福州房地产开发企业到位资金374.12，但同时完成开发投资235.66亿元，尚有138亿元资金流向不明。据厦门市建设与管理局统计，截至9月底，厦门全市未开工的房地产项目共计63个，数量创下历年新高。

房地产扶持政策调整须谨慎

首都经贸大学金融学院教授谢太峰指出，在当前国际金融危机尚为退去的背景下，高房价会扼杀大量低收入阶层正常的住房消费需求，从而削弱消费对经济的刺激力度。

分析人士认为，房地产市场正进入政策“敏感期”，2008年底各级政府为促进房地产市场稳定健康发展，出台了一系列刺激政策措施，这些措施暂定执行至今年底，市场各方对这些政策是否延续较为敏感，市场信心也影响到市场各方行为，因此这些政策的延续和调整须谨慎。

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，首先，当前各地政府应督促市场加大商品房供应量，稳定房价。房价问题的根源在于土地，房价只是土地出现问题的表现形式，政府应指定科学合理的土地管理办法。

其次，进一步加强市场监管。一方面引导企业理性看待市场，合理定价，进一步规范市场交易行为，杜绝有房不售，囤积惜售等行为；另一方面完善房地产信息披露发布制度，建立合理预期导向型的房地产市场公共信息机制，防止信息不对称影响市场预期。

第三，对去年以来实行的各项促进房地产市场健康发展的政策进行全面系统评估，加紧研究后续对策，并做好相关政策储备，防范楼市在复苏过程中产生泡沫和风险。

第四，加快保障性住房建设管理，尽快形成有效的市场供应，稳定中低收入家庭住房消费预期，平抑房价涨幅。

专家还指出，在今年前三季度房地产信贷规模增长较大的情况下，房地产扶持政策调整时必须注意防范金融风险。以厦门为例，今年1-8月份，厦门金融机构房地产商业性贷款余额达529.76亿元，同比增长25.52%，比年初增加115.02亿元。今年上半年，开发商根据楼市“回暖”行情得出拿地最佳时机的判断，一些企业跟风拿地，而没有根据企业资金链现状冷静进入土地市场，地价追高将在未来愈演愈烈，最终可能再度导致一些企业出现资金链风险。