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火热的楼市背后，究竟隐藏着市场需求怎样的变化？
借中国(浙江)第十六届最佳人居环境展览会之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。调查采用现场随机拦访、一对一问卷调研，共设问卷1200份，回收有效问卷1182份，其中对住宅有购买意向的有效问卷1010份。
在此基础上，结合本次调研结果和2006年3月份、2006年9月份、2007年5月份、2007年10月份、2008年5月份、2008年10月份和2009年5月份的调查数据，合创机构给出了一份完全不同于上半年的杭州楼市消费者需求特征报告：
●购房积极性达历史最高点，普遍看好未来楼市。本次调研显示，一年之内有明确购房计划的比例为68.9%，比上半年整整高出10个百分点，为2006年来最高点；
●外地客户比例大幅增加，杭州楼市正在“全国化”。本次调研显示：意向在杭州购买房屋的群体中，外地客群从2008年10月的3.2%上升到了13.6%。其中，绝大多数来自浙江省内，包括温州占28.3%，绍兴、台州、义乌等地各占13%、10.9%和8.7%；而省外的客户以北京、江苏、安徽、山东、吉林等地为主，占17.4%；
●70后再次成为群体主流，主导市场需求特征呈现为改善性需求为主，需求面积呈增大趋势，价格承受能力增加，精装支持力下降；
●房价重新超越地段成为意向购房者最为关注的因素，对交通的关注度明显上升；
●报纸、房交会仍是获知信息最重要的两大渠道；
●市中心、城西、滨江是意向购房者最乐于选择的区域。
购房积极性历史最高外来客比例大幅增加
近七成购房者欲年内下单
本次调研显示，从2009年春季开始，受抑制的楼市需求逐渐释放、爆发，并形成一个小高峰，下半年，楼市的这种火热需求还在上升。购房意向者的需求被充分激发，自住需求和投资需求都呈现出上升态势。本次调研，意向购房者在1年内(包含三个月和半年内)计划购房的占69.8%，为近年来有明确购房意向的最高峰，比上半年整整高出10个百分点。同时，调研显示：意向购房者购房急迫性明显增强，三个月内和半年内打算买房的以11.3%和26%的比例达到历史最高点；这与最近杭州在短期内房价和地价的双重上涨的刺激有很大关系。
急切的购房心态与意向购房者对未来房价的预期有关。本次调研中，预计未来楼市上涨的被调查者占37.1%，比上半年高出11个百分点；而认为房价会下降的从上半年的22.7%下降到15.9%。
针对这一调查结果，合创机构认为，由于下半年新入市新盘较少，大多数购房者将通过二手市场满足自己的购房需求，从而捧红二手房市场。
外地购房客户明显增加
本次调研显示，意向购房者以杭州本地人为住，居住区域基本以传统主城区为主。江干区以21.6%的占比成为意向购房者居住最集中的区域；其次为下城区，占18.5%；再次为西湖区和拱墅区。相对而言，目前意向购房者在滨江、下沙和之江的居住较少。
在本次调研中，外地购房者的比例大幅增加，从去年同期的3.2%上升到13.6%，成为一个特殊的变化。而这批群体中，绝大多数来自浙江省内，其中温州占比28.3%，绍兴、台州、义乌等地的客户各占13%、10.9%和8.7%；省外的客户以北京、江苏、安徽、山东、吉林等北方省份为主，占据17.4%。
合创认为，近几年，杭州优异的居住、投资、创业环境吸引了大量的外地人，杭州一直以来快速发展的楼市也使他们对房产投资有良好预期，故此，除了原先的温州、台州购房团以外，越来越多的异地客户出现在杭州楼市，对市中心高档房以及有投资潜力的地铁房、江景房为主的优质楼盘较为青睐，并组成团集体出动。令“住在杭州”呈现出全国化的苗头。
高学历人群占据主流
在目前以及未来的意向购房群体中，大学以上的高学历者已经占据了绝对的主导地位，居66.9%之多。这批受过高等教育的群体，无论在经济、投资、法律以及审美等方面都有较高的素质，消费观念超前、有主见，对房屋的理解和要求都相对较高，他们将主导今后整个房地产行业的发展趋向。
三口之家是购房的主力家庭结构，其次为二人世界。调研显示，在目前以及未来的意向购房群体中，三口之家的家庭结构占据了绝对的主导地位，居51%之多，这与本次调研中大部分意向购房者为30岁以上的人群有关；其中父母+未成年小孩的比例为25.1%，这部分意向购房者主要以改善需求为主；父母+小孩已成年的比例为25.9%，这部分意向购房者以改善居住、为子女购房等需求为主；二人世界的比例为23.4%，基本为婚房需求；单身的比例为14.9%，主要是首次置业客户，比例大幅下降。
10万是意向购房者们主流的年家庭收入。调研显示，从本次调研看，年收入7万-10万的家庭是购房的主流家庭，占了29.8%的比例。
报纸首次超过房交会
成为信息获取主手段
调研显示，报纸、房交会、电视、网络成为意向购房者获取信息最重要的四大信息渠道，分别占23%、21.6%、15.4%和13.1%的选择比例。其中，报纸则以信息的即时性、便利性、全面性及专业性，首次超过房交会成为最受欢迎的渠道；房交会以其信息的高度集中化、丰富化和可对比性，历年都是意向购房者公认的重要购房渠道，但本次调研中，有一定程度的下降，业界估计，这与本届房交会可售房源较少有关。
网路作为一种新兴的媒体，因信息的广泛性、自主性和便捷性也受到了欢迎，近几年一直保持较高的比例。
房价再成最关注因素
本次调研中，意向购房者购房关注因素排序分别是：房价(18.9%)、地段(17.6%)、交通(11%)、产品品质(9.3%)、周边环境(8.9%)、生活配套(8.3%)、户型(7.6%)、升值潜力(6.1%)、学区(4%)和景观(3.7%)。
结合杭州楼市近几年发展轨迹及历史数据可见：在楼市上行发展并表现旺势时，房价的快速上涨对意向购房者形成一定压力，由此对房价的关注度较高，房价对购买行为的影响就会高过地段；而在楼市转折或低谷期时，房价下行或跌至一定的低位、上涨乏力，对购房形成的压力也有限，同时由于成交滞缓或同类竞争加剧，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段，因此，地段的重要性就高于房价。
三大热点板块：
城西、市中心和滨江
在意向购房区域的选择中,城西依然是最受欢迎的区域，以18.9%成首选；市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度而成为人们心目中的“宝地”，以18.4%位居第二；滨江以17.7%的比例位居第三。这三大区域构成意向购房者区域选择的“第一梯队”。
城东、城北、城南、下沙等区域组成了地段选择中的“第二梯队”。这些区域近几年都保持了较稳定的选择比例，拥有相对稳定的客户群体。
排行前十的板块分别是市中心(18.4%)、钱江四桥(14.3%)、西溪湿地(14.3)%、钱江一桥(12.7)、城西文教区(11.8%)、钱江新城(6.9%)、老城西(6.3%)、下沙(5.6%)、拱宸桥桥东(5%)和九堡(4.4%)。在这十大板块中，钱江四桥、西溪湿地、钱江一桥等成为上升最快速的板块，表现得最为抢眼。
有升也有降，部分板块的选择率明显大不如前，九堡是选择率下降最明显的一个板块。随着客运中心的开通、汽车东站的迁入，九堡区域的成熟魅力逐步体现，但与此同时，九堡的房价屡上新台阶，目前九堡的房价已经突破15000元/平方米向20000元/平方米挺进，在房价豪宅化但生活居住氛围郊区化的现状下，因此，部分人放弃了对九堡的选择。但是，九堡区域的前景魅力依然存在，预计随着汽车东站的全部迁入、地铁的开通，九堡将重新赢得购房者的关注。
交通便利是区域选择的首要因素，其次为生活配套的成熟度。在大杭州的格局下，客户在购房区域选择上开始多样化，但在区域选择的因素中，交通便利以20.2%的比例成为最受关注的因素；其次为区域周边生活配套的完善度，占17.3%。离上班地点近、区域环境好亦成为影响意向购房者选择区域的重要因素。
70后又成购房主力 主流需求明显扩面
三成意向群体生于70后
几年前满足刚性需求的70后，随着住房要求的进一步提升，再次杀回到了市场。
本次调研意向购房人群中，29-38岁的70后占整体意向购房者的29.1%，有一定上升；39-50岁的60后占据19.2%的比例；而50岁以上的老年人占据24.6%的比例；而近一年多来一直占据主流地位的80后，则下降到27.1%，比2009年5月的数据下降11.8个百分点。
这个现象表明，在楼市快速发展、房价高企的市场态势下，经济收入水平和支付能力越来越成为主导市场构成的关键因素。在这些不同年龄层中，80后的群体由于工作年限有限，手中购房资金有限，因此，对房价的敏感度最高，最易受到房价挤压，部分意向购房者会选择暂时离开楼市；而70后的这部分群体，相对来说事业、收入稳定，财富有一定积蓄，同时也面临家庭人口的增加、生活品质改善的需要，而成为目前购房的最大群体。一部分50岁左右、有较好财富积蓄并有相对稳定的退休保障的老年群体，出于养老、投资、给子女换房等多种置业目的，而成为市场不容小觑的力量。
七成购房者有房求改善
从意向购房者目前的住房情况看，拥有自有房的人群占据了71.7%的高比例，远高于以往历年，从2007年5月的45.1%到2009年5月的58.8%，再到本次调研的71.7%，呈逐年上升趋势。而租房状况则由2007年5月的50.1%下降到本次调研的21.5%。由此，可以判断，经过若干年的房地产发展后，自有房正逐渐成为意向购房者当前住房状况的主流。
由于多数人士已拥有住房，本次调研显示，购房者带有明显的改善需求特征。被访者中，二次以上置业的比例首次超过了一次置业，达52.2%，出现了历史性突破。
当然，首次置业同样不能忽视，45.8%的高比例说明了首次置业的产品需求同样重要，而且相对于改善需求的多次置业而言，首次置业表现得更为刚性，也是楼市保持健康发展的中坚力量。
多次置业者中，为改善居住而购房的以38.7%的比例在受访意向购房者置业目的中占据首位，且是历年调研的最高占比；给子女购房较前两年有明显上升，以17.8%排列第二；无房买房自住出现历史最低点的比例，下降至14.2%位居第三。
以改善居住、给子女购房、投资为目的购房比例的直线上升，揭示了在房地产经过几年的快速发展后，居住结构、市场需求及购房人群正发生微妙的变化和更替。这些非刚性需求对产品的品质、地段都要求较高，能承受的房价也相对较高，并逐渐主导着市场的态势。这其中，投资需求在经历2008年10月的谷底后再度反弹，本次调研中以12.1%上升至历史最高点，并在今年的楼市销售中扮演着极为重要的角色；此外，为子女购房的隔代置业行为从上半年的12.3%上升到下半年的17.8%，在楼市中越来越成为一股不容忽视的购房力量。
精装修接受度不增反降
通过历年调研数据对比，本次调研意向购房者对精装修的接受度不仅没有上升，反而明显下降，总比例从上半年的38%下降到30%；意向购房者对毛坯房的选择依然占据了60%以上的比例。1000元-1500元/㎡是最能接受的装修标准价格，有所趋高。
合创机构分析，这与主流需求回归到70后大有关系。一方面，70后较之更新潮的80后，对精装修的接受度相对较低；另一方面，改善性需求主导之下的他们，在装修方面的经验比较丰富，因此，也更希望按自己的喜好装修房子。
三房需求比例明显上升
改善性需求为主的特征，也直接主导了户型要求中，三房需求的比例增加。本次调研显示，两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占45.1%和44.1%，两房选择略多于三房。但从历次调研的对比显示，意向购房者对三房户型的选择呈明显上升趋势，较上半年上升4个百分点。这与本次调研中大量以改善需求为主的多次置业有关，改善型需求一般会选择三房乃至以上的户型，注重居住的舒适性。
在户型格局选择中，历次调研一直相对稳定的数据表明：购房者对户型格局的基本要求在近三年内一直呈相对稳定发展。不断新生的首次置业者对两房保持较高的兴趣，而大部分改善居住需求的二次置业者依然青睐三房，因此，两房和三房的户型格局各有所需，始终保持着较高的比例。
需求面积明显增大
相对应的是，市场对整体面积的需求也有增大趋势，主力面积需求突破90㎡。从本次调研可以看出，户型面积区间选择的最高比例点出现在91-100㎡，选择比例为20.3%，再次超越以往选择比例最高的81-90㎡面积段，而居于首位。这个变化的出现，是与本次调研中所发生的居住状况、居住需求、购买人群等微妙的变化和更替有关，在整个市场的基本居住要求逐渐满足的情况下，舒适性要求开始成为一个重要导向。同时，调研显示：在户型面积中，选择120㎡以上户型面积的从上半年的17.5%上升到本次的24.7%；140㎡以上的大户型也从6.6%上升到8.9%，涨幅明显。在置业目的和需求导向改变的基础上，市场整体的面积需求有增大趋势。
当然，中小户型的市场需求仍然不容忽视。在户型面积中，选择100㎡(含)以下中小户型的比例占到了58%；其中，91-100㎡和81-90㎡的选择比例最大，分别占据20.3%和15%；其次为71-80㎡，占10%。
单价接受度重回万元以上
单价接受的最高比例点重新回到了10000元/㎡以上。本次调研显示，受访意向购房者所能接受单价的最高比例点为10000元/㎡，占24.9%的比例；其次为8000元/㎡；再次为12000元/㎡。对比历史数据，本次调研中意向购房者单价承受力点与往年相比发生了明显的变化，能承受的单价标准大幅度上升；从2006年3月起至今，首次有一半以上的意向购房者能接受万元以上的单价，单价万元以上(含10000元/㎡)的接受度从2006年3月的9.3%升至本次的56.8%，较上半年上升23.2%，而单价8000-12000元/㎡的价格区域成为了目前意向购房者最能接受的范围。
总价的承受力也明显增强。本次调研显示，虽然意向购房者对总价接受的最高比例峰值仍为100万元左右，占比14.5%，但200万元以上亦已占比11.8%。根据合创机构的调研资料，本次调研中100万元以上的总价接受度已经明显上升，从2006年3月的22.1%上升到本次的60.5%，较2009年上半年上升17.4%，特别是200万元以上的总价选择率跃居第二，从上半年的3.2%上升到11.8%，说明意向购房者心理预期总价已经较上半年有明显变化。