标题：房地产已到泡沫破裂前的最后疯狂

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂，这句话被用来形容房地产已经很久，尽管现实的房地产业中不存在上帝，但市场化方向不变的房地产依旧难逃市场规律的束缚，高房价也依旧会遭受市场支柱倒塌的报复。

货币政策已经走到了陌路，如果继续宽松，天量信贷的流动性一年后很可能一改当前通缩的局面，造成严重的通胀。受通胀预期的影响，纵有再多的金融资本也无法向市场持久投放已是必然，加息也很可能提前来到。

随着年底前利好政策的尾声临近，炒房者出逃，需求者赶末班车的供需活跃度正在升高，注定将导致年底前出现一次成交量的高潮，一年中持续亢奋的房价也将受到年底前这一频繁进出的交易而继续走高，而随着房地产刺激政策的慢慢淡出，年底后成交量再度走低已经难以避免。

当房价脱离每年10%左右的上涨速度之后，在最近几年始终保持着疯狂上涨的状态，细数一线城市的部分楼盘，在2009年一年内暴涨超过100%的已经随处可见，房子已经彻底沦为资本游戏的衍生品，房地产也名副其实的沦为资产泡沫。

在2007年美国次贷危机开始影响世界之后，2008年中国的楼市因购买力不足而持续萎缩了一年，高房价已经彻底丧失了市场支撑。2009年中国的实体经济仍然在遥远的复苏路上，国民收入依旧在缓慢的滞涨甚至负增长的状态，而诸多城市的房价却一路飙涨到已经接近翻倍的程度，有些地区的房价甚至上涨了一倍有余，相比2007与2008两年，高房价下的楼市已经与市场分开了万里之遥。

负责任的讲，这一切归咎于政策的推动，假如没有宽松的货币政策以及天量信贷的庞大刺激，在08年房地产整体低迷，开发商资金链即将断裂的情况下，房价雪崩的事实无疑将早已发生。然而在当前的社会里，这一切都被政策扫除掉而不复存在。

根据国家统计局年鉴数据2009年上半年全国平均房价已经超过4500元，而承受这个房价的人群，按2008年全国农村居民人均纯收入为4761元、城镇人均可支配收入为15781元算，一个双职工家庭买一套80平米的房，不吃不喝也要11.4年，而一个农村家庭在城市买套房则需要37.8年，事实上我们可以看出2008年的人均可支配收入是被增长上来的，因为其中并没有包含下岗、私企与无业人员的收入统计，而房地产发展到今天，城镇人口的住房需求已经基本上得到解决，所剩下的商品房需求群体多数为被城市化人群，这群人多为城镇私企职工，按2008年17071元的平均年收入看，显然无法支撑高房价，此外相对于人口的流动方向来讲，趋于净流入人群较多大城市，房价均远远高于4500元这个平均值，一个被城市化的农民家庭即便穷尽三代也无力购房已经是无需争议的事实。

从2009上半年的楼市交易量统计数据中我们可以看出，一线城市85%的交易量来自于投资需求，过度的投资已经沦为了投机需求，一套房半年内换手两三次的现象已经非常普遍，过渡的投机早已将房产推动成虚拟资产完全沦为了资产泡沫，当全民住房资产总价值超过40万亿之时，房产泡沫也就成为不折不扣的经济泡沫。

在今后的岁月里，将有无数农民离开其农村价值约800元每平米的房子进驻到城镇，去面对犹如脱缰野马的房价，而这群人最终将永远不会成为城镇商品房市场的支撑者，以他们在私企工作的收入甚至连大城市的房租都无法承受，在城镇投资房产的投机者受租金回报率影响，投资房产的风险也在逐渐加重，随着老龄人口社会的不断推进，以及新生代丁克家庭的不断增多，城镇人口的住房拥有量也在迅速增加过程中，不久的将来势必会造成市场供大于求的再次变局（本段暂不详解，不通之处请自行考究）。

城镇人口对住房的需求正在加速萎缩，而城市化人群中包含毕业大学生在内，除去一些成功商人之外，在当前如此高昂的房价下，均已经不是楼市的参与者与支撑者，高房价下的楼市除去投资与投机需求外也已经再无需求。

分析2008年与2009年的楼市可以看出，受利好政策的刺激，刚性需求者穷尽三代有能力入市者基本都已经入市，所剩下的即便是穷尽三代也无力购房已经是不争的事实，此后唯一能够支撑房地产的也仅剩下投资需求，然而在上半年投资过热推动房价暴涨后，投资需求也已经彻底沦为了投机需求，房地产的虚拟价值被不断推高之后所面临的就是需求萎缩这一不争的事实，随着房地产刺激政策周期的临近，当房地产政策退出之后房地产再次陷入僵局已经无法避免。

政府可以延续政策刺激地产，但最终将导致资产泡沫被无限放大，纵观几个世纪的泡沫经济我们可以看出，任何的泡沫最终都难逃破裂的厄运已成必然。受当前人均收入低下而无法快速增长的影响，房地产泡沫破裂的脚步也在步步逼近。