标题："后全运"的济南楼市 消费承受力潜力依然巨大

　　“89笔，也就是说，全场竞拍出价89次”。这一切都超出刘正的预期，原本520万元一亩的土地，居然卖到了1460万元。

　　济南铁道职业技术学院原址地处山大路电子信息一条街，东有赛博，南有浪潮，北有科技市场和山东大学，是不折不扣的黄金地段，吸引了诸多大陆和港台房地产企业的目光。有报道称，包括香港南益、台湾百脑汇、恒龙、深圳华强、浙江大红鹰等在内的诸多房产企业，都曾有投资该地块的意向，而华强最终以6.57亿元拿下成为济南新“地王”。这距中石化以8600万元的天价拿走“东航三角地”仅仅相隔一个月。

　　地王重出江湖，掀起新一轮抢地热潮。从全国情况看，自6月份以来，土地市场已经出现复苏。不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火爆，武汉、宁波等二线城市也同样是地王频出，地块大幅溢价成交。

　　“楼市的量价齐升，让人感觉似乎回到两年前‘面粉贵于面包’的土地市场，济南土地市场有些聚然升温的味道。”济南市相关部门人士告诉《齐鲁周刊》记者，进入3月份后，济南土地供应就开始“井喷”，7月份单月供应土地31块，8月份则有29块土地成交，创单月成交量最高。9月、10月份土地市场交易依旧火热，济南市国土部门为此加快了土地供应速度，开发商高涨的拿地热情一直有增无减。

　　“这些地块有核心商业区的优质小幅地块，也有高新区待开发的大宗地块，还有成熟居住区的优质地块。”大舜天成（查看地图）置业有限公司销售部经理姚海波对《齐鲁周刊》记者称，不少压箱底的地块也出现在政府供地的范围里。同时，面对动辄千万的土地，开发商高呼“最坏的时刻已经过去”，似乎半年前房市严冬的阴霾已被阳光融化。对此，世联地产董事长陈劲松在博客中感叹：“仅过了一个季度，就恍如隔世！”

　　“地王的成本不仅是表面成本，而是可以通过地王起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，作为一种商业手法，地王单个项目成本可能过高，但另一面是高成本已被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。

　　据悉，近段时间以来，上市房企频频成为“地王买家”，且拿地之后即通过增发、资产注入等方式进行融资，这反过来又保证了企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为地王。一些不愿意透露姓名的业内人士对《齐鲁周刊》记者分析，上述循环的背后，“土地运作资本化”的现象十分明显，地市与股市形成了“互推互涨”的现象。

　　中国农业大学土地管理系主任朱道林教授称，“所谓地王产生后带动周边房价上涨的说法，完全是一个‘误区’。”地王所处的地方，特别是地块过大的地王，对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量都会形成挤压。“最简单的判断是，至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

　　对此，省城本地业内人士均持谨慎态度：一方面省城的“地王”多为商业用地，另一方面刚性需求一直是支撑省城房价的重要因素。不过，随着地王和地产大鳄的到来，将会进一步推进省城住宅豪宅化的趋势，刺激本地开发商进行自主改造，进入精耕细作阶段，这将是房价上涨的又一个重要因素。

　　房子品质越好，涨幅越高

　　专业地产调查机构信立怡高的数据显示，进入9月份以来，济南新房均价环比增长7.2%，同比增加13.8%，近来开发商纷纷提高价格，市场仍呈现火热局面。关于房价上涨的原因，信立怡高认为，主要是由于供需失衡所致。随着存量房源的减少和买家需求的持续释放，价格上涨似乎是水到渠成。

　　然而，这种专业的计算并不能免除人们心中根深蒂固的观念：“全运会概念”炒高了济南房价。同样，若列举“地王”产生的时间表不难发现，地王纪录的不断刷新似乎也与全运会有着千丝万缕的联系，价格随着全运会的到来一路狂飙，直到全运会结束，地王的炒作亦达到高潮。

　　一个大型体育赛事能够极大提升承办城市的建设速度及区域发展，这几乎已成为屡试不爽的定律。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗对《齐鲁周刊》记者称，奥运会盘活了亚奥板块，六运会带来一个新天河，九运会塑造一个新羊城，十运会盘活了南京河西。济南这座以钝感温吞著称的城市，似乎也因全运获得了焕彩机会。李铁岗进一步分析，受全运会影响最大的首先是济南的城市建设，城建的发展必然带来地产价值的提升，进而带动房产价值的提升。

　　据了解，全运会使奥体文博板块的环境、休闲、交通等功能配套日益完备，开发商在东部开发的节奏也愈来愈快。今年以来，济南东部楼盘，尤其是奥体片区楼盘成为商品房主要供应力量，该片区楼盘在涨价中一路领先，不少项目单月每平方米已涨千元以上。奥体片区的高档楼盘如海尔绿城全运村（查看地图）等，上涨幅度更大，最高单价曾达到每平方米15000元，较之去年年底的每平方米7800元，将近翻了一番。

　　但全运会之后，这些楼盘还能否保持价格领头羊的优势？“一个新区的发展成熟，往往要经历很长的培育期。号称‘飞速’发展的上海浦东，在中央政策支持下，尚经历了十多年的发展才有今天的繁华。”济南房产评论人赵鲁梁认为，全运会后奥体片区楼盘价格要想继续上涨也并不容易，每平方米8000多元，甚至超过10000元的高房价，济南楼市还得消化一段时间。“奥体片区在种种利好筹码加注下，已透支了过多对未来的预期。”

　　济南东部某楼盘营销总监徐先生告诉《齐鲁周刊》记者，最近奥体周边楼盘售价动辄过万的情况反映了“投资者的热情”，然而跟风买入者获利难度将会加大。另一方面，奥体片区建设起点高、全运会后不少大型商业集团总部、机关单位等将陆续入驻，东部城区的发展不会随着全运会结束而停止。对该区域来说，“5公里投资法”仍然适用，即奥体这一热点核心区周边5公里之内的房产仍有较好投资价值。

　　消费承受力潜力依然巨大

　　据了解，近日，历下区解放阁—舜井街片区也将竞拍，此地块仅保证金一项就高达5亿元，而华强拿下铁职旧址的成交价只不过6.57亿元而已。有业内人士介绍，8月8日，上海世贸集团已与历下区政府签订意向协议，上海世茂将投资40亿元把解放阁区域打造成济南乃至山东金融聚集区、精品商业及特色服务区、古建筑保护区。

　　上海世茂之所以如此大手笔投入，看重的无疑是济南全运利好以及地方楼市潜力。据悉，济南现有外来品牌开发企业三十余家，以保利置业、中海、绿城、天鸿、海信地产为代表的国内一线地产企业已陆续入驻济南东部，上海世茂很可能拿下济南的下一个地王。

　　济南房地产策略中心吴一先生对《齐鲁周刊》记者称，济南新地王的出现，反映出济南消费承受力潜力巨大。“在上海等一线城市，等工资凑首付的情况时有发生，但济南人更多的是拿钱找好房子。”

　　“中国房地产开发越来越集中到少数又专又强的企业，他们将拥有房地产行业未来的绝对话语权！”姚海波称，济南是他们实现企业发展目标的新战场。由此，济南房地产行业开始进入快速、专业、整合力度加强的阶段，本土房企面临前所未有的挑战。