如今的楼市，似钱塘江大潮般汹涌，潮水此起彼伏，变幻莫测。观潮者甚众，可其中能准确预知潮水涨落的，寥寥无几。进入第四季度以来，楼市变得愈发扑朔迷离，就连不少房地产专业人士都开始疑惑，接下来的路该怎么走，楼市将何去何从？本报从这周起开辟"楼市观潮"这一专版，特邀中原、新景祥、易居、戴德梁行等几家权威房产研究机构为读者提供专业的市场分析、报告，并及时传递全国各大热点城市的楼市资讯。希望读者通过这样的阅读，能拨开楼市的重重迷雾，获取最真、最全、最新的信息。
--地王之后，又该何去何从
2002-2009，河西的前世今生
■易居中国南京金岳房地产销售有限公司企划经理 胡皓
从激情下的地产运动,到差异竞争，品质提升
7年之前，河西还是草比人高的"下只角"，借着十运东风，一场大革命式的开发在金马郦城4500元/平方米的叫卖声中拉开了大幕。那是一个灰头土脸的大工地年代，一场前所未有的地产运动会在十运会举办之前就已上演。万科、中海、万达等大批一线公司的贴身近战，让河西找到了感觉，5年400亿的投入规模，也让河西有了底气，"建设南京陆家嘴"的口号就此喊起。然而人算不如天算，2005年在全国性的大调整中，河西却成了南京领跌板块，在金大地4800元/平方米一口价的口号声中，河西房价又重回了起点。
经历了05年的那场教训以后，河西的开发商开始悟出了差异化发展、错位化竞争的路子，从仁恒国际公寓的塔尖项目到兴元家园的平民化路线，从万科光明的精装修道路到银城朗诗国际的科技化住宅，从平层到挑高，从别墅到单身公寓，无一不在自身产品个性的塑造上大下功夫。加上一批批房源的交付入住，河西终于改变了之前大工地的形象，市政配套设施的完善建设及市、区两级政府部门的入驻，让人们重拾了信心，看到了价值，河西的楼市也因此重获了新生，2006、2007年两年持续性的增长，让河西在购房者心中奠定了首选板块的地位，也让其成为2008年金融风暴以后南京楼市最先复苏的板块。
地王之后，路该怎走？--地王的"金九银十"
今年秋天的南京楼市，没有盼来金九银十，但却盼来了天价的地王。先是保利7553元/平方米的金沙江街地王，几天之后华润又在所街拿地，楼面价7992元/平方米，很难想象2008年还在以七八千为主打的奥体楼市，如今的地价居然也到了近8000元/平方米。
目前，河西中部地区的发展已基本成型，河西南部14.75平方公里的土地开发，将成为河西新的动力引擎。依照规划的要求，河西南部的建设在规划、配套、生态、节能等各方面都有着更高的要求，显然不会再走河西中部发展时的弯路，高品质、差异化的个性塑造和符合河西国际化的定位产品，才是河西南部地产开发的正道。接下来的路，还应该怎么走？
品质竞争，开拓前路--河西国际化出路
河西作为南京市政府定义的首个国际化板块，聘请了国际化的规划团队、国际化的建筑设计团队、国际化的景观设计团队打出了这样一个国际化板块的基础，然而很多已经移居奥体的业主却在"国际化"的外衣下很难找到国际化居住的感觉，这是一个尴尬的结局。客观地讲，若要提到河西国际化社区的真正践行者时，就不得不提到今年7月开盘三天热销10个亿的仁恒江湾城。它在产品打造上融入了更多的国际化居住的创新元素，智能化环保也向仁恒国际公寓看齐。仁恒江湾城7月份开盘时均价还在15000元/平方米，可到了9月份一期清盘时，其价格已经涨到了21500元/平方米，两个月6000元的涨幅还能全部售罄，其中必有其过人之处。
河西发展须静养
7年过去了，在经历了2005、2008年两次调整之后，河西的青涩早已褪尽。曾经的弯路不该再走，随着时间的更迭、规划的兑现、配套的完善，河西相比7年之前有了更好的市场条件和硬件基础，河西的先行者也为后来者提供了更多的参照。盖房就能挣钱的时代已经过去，楼盘的真实价值才是楼盘竞争力的核心所在，如何"用开拓性的眼光，走专业化的路"，这是2009年的河西需要在7年之后静下心来好好思考的一个问题。
愿河西一路走好。
■楼市气象站
北京：四环内房价近2万
上海：批地拟抑制"地王"杭州：房价高企市场重现观望
今年1至3季度，北京四环路以内商品住宅期房均价19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队22日联合对外发布的消息。
随着住宅销售市场价格持续上涨，销量却出现下滑。1至9月，北京市商品住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍。9月份住宅销量出现大幅下滑。9月份，北京市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%。9月份住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。
上海：批地拟抑制"地王"
在即将进入第四季度之际，上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上公布了沪预告字(2009)第11号土地使用权出让预公告。公告称，此次拟挂牌出让涉及浦东、普陀、闸北、杨浦、宝山、闵行、嘉定、松江、金山、奉贤、青浦、临港新城(原南汇)等12个地区共计40幅居住类及商业办公类土地，约355公顷国有建设用地。
据悉，此40幅土地分别将从10月中旬到11月末进行"推介会"。而位于靠近中心城区的普陀区的真如城市副中心地块、长风等4幅地块，和位于闸北区的1街坊地块料将成为市场关注的焦点。
报道援引业内人士的话表示，一次推出多达40幅土地，总面积达到355公顷，这将是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。有房地产开发商称，由于今年上半年上海市整体土地供应量比较少，仅为188公顷，致使很多房地产开发商认为上海市政府及规土局有意紧缩土地供应，因而出现地王频现的情况。如果上海市政府在今年四季度放开土地供应，开发商对于是否购买土地和用什么价格更为合理购买土地都会变得更可预期，这样的话地王频出的现象自然而然会减少。
杭州：房价高企市场重现观望
为期四天的2009浙江房地产博览会日前落下帷幕。此次展会是浙江省历年来规模最大的一次房地产盛会,共有101家房地产企业和中介企业参展,这样的地产盛会应是杭城百姓买房好平台,但本届房博会上开发商以展示为主、中介以服务为主,导致很多诚心的购房者流露出"无房可买"的无奈。业内人士分析认为,这主要是因为开发商看好后市,有意捂盘有关。
各种数据表明,2009年9月至今,全国房地产市场观望氛围又起,金九银十略显逊色。然而房地产企业依然高度活跃,企业热火朝天地演绎着融资-圈地的模式。因此,中原地产研究中心预计,在企业资金尚无压力、消费者购买力下降的情况下,注定在这个多事之秋,房地产市场将在僵持中继续前行。
长三角："价涨量跌"之后"有价无市"？
高歌猛进了半年多之后，长三角楼市近期有些"着凉"。根据易居中国的数据显示，9月上海新建商品住宅成交量为509.8万平方米，比二季度下滑17.6%。南京"网上房地产"公布的官方数据显示，9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套，较8月减少18.3%，比7月下降更高达28.7%。
此外，长三角不少城市房价涨幅有所缩小。比如，根据国家统计局发布的数据，9月南京住宅销售均价比8月上涨了0.7%，但涨幅缩小0.4个百分点；其中，新建住宅均价环比虽上涨0.8%，但涨幅缩小0.2个百分点；二手房环比上涨0.4%，但涨幅缩小0.9个百分点。
在政策方面，长三角也出现疑似"收紧"的迹象。比如，从10月10日开始，南京市执行新政策，全面收紧住房公积金政策：个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；同时，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的50%。公积金新政首先影响的是人均公积金贷款在20万元以上的购房者，这约占到市场总量的50%。
一线城市：地产商疯狂拿地
近日，全国土地市场成交价格纪录不断告破。9月30日，绿地集团以72.45亿元的天价摘得上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，这是今年以来全国最贵的土地。此前的"地王"称号属于上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C地块，由中海地产以70.06亿的天价竞得。面对这些天价地，一些开发商开玩笑地说："太猛了，一般的开发商根本玩不起！要买这么贵的土地，只有回去先开银行。"
某知名港资房企在上海开发过多个大型楼盘。楼盘销售加上银行授信，使公司目前可以动用的现金超过100亿元。不过，该公司于6月、7月先后竞拍长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷镇地块，均告败北，其报价均比最后的成交价低20%左右。今年以来的两次失手，让这家房企的高层十分意外："这在以前是很少见的。没想到土地市场的门槛已经抬得这么高！"
中国指数研究院的统计数据显示，今年1月至8月，北京、上海、广州等10个重点城市中，有9个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。该研究院向记者提供的统计图显示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一线城市成交土地溢价率大致在40%以内，进入6月后地价飙涨，溢价幅度至8月时均接近乃至超过100%。
随着门槛日高，一线城市优质地块正加速集中于少数大型房企之手。
今年，江北、江宁无疑是南京房地产市场的大赢家。来自南京中原地产研究中心1-9月份的数据显示，江北除了1、2两月份月销量不足2000套以外，其余均为2500套以上，成交均价更是一路攀升，从1月份的3563元/平方米到9月份的4618元/平方米。江宁的月销量则呈现出中间高两头低的走势，1、2两月份月销售不足1000套，3-7月均突破2000套，8、9两月有所回落，成交量分别为1600套和1341套，但成交均价整体看涨，从6129元/平方米升至7055元/平方米。
"盆地"价格也不低
江北素来因"价格盆地"的优势受到众多投资客和急需解决刚性需求的购房者青睐。去年整个房地产市场表现冷淡，开发商对后市预测悲观，大大放缓了开发进度，导致今年供不应求的局面一直持续。这几个月江北区域成交量大，存量少，出现了一定程度的"房荒"。"供不应求是房价上涨的一个因素，但地王的出现直接拉升了房价。"中原地产研究人员表示，随着江北一批"新地王"的涌现，地面价格被大幅度抬升。以南京市东方置地房地产实业有限公司8.1亿元竞得的浦口区花卉大道地块为例，楼面地价4231元/平方米，地价直逼目前同区域的房价，建成后房价合约每平方米8000多。10月以来，地王效应开始显现，短短数月，江北的房价从4500飙升至6000，相当于一套100平方米的房子总价多了15万。
"江北的价格不宜涨得太快，一旦触顶，成交量将会明显下滑。"中原地产研究人员认为，江北板块具有区域特殊性，南京市对江北的接受度不高，购房主体由本地居民以及部分安徽、苏北地区的外来居民构成，主城区的高房价也挤压了部分需求转向价位相对低廉的两江板块。投资客注重投资回报率及未来的发展潜力，自住购房者看重性价比，大幅度地涨价直接影响买房者将需求后延，观望情绪加重。且一直制约江北发展的交通瓶颈迟迟未得到解决，在区位上江北的优势并不突显。"当然，短期内江北房价肯定还会上涨，未来市场肯定更好。" 中原地产研究人员透露，从公司监测的几家江北楼盘销售处获知，开盘定价将高于当前江北的成交均价。目前江北不少楼盘正在加紧施工，争取能在年底推出新房源，赶上"地王"的推波助澜。
江宁个别区域供需不平衡
不少人认为江宁是江南板块的价格低谷。在交通、配套上江宁明显优于江北，明年地铁南延线通车，对江宁来说是个大利好。同时价格是主城的一半，一些无力承担主城区高价位的购房者将目光投向江宁板块。
据南京中原地产研究中心数据显示，今年3-7月江宁板块的供销比直线下降，约从0.7跌至0.1，一度出现无房可卖的局面。江宁房源的供不应求，一方面是供应量不足所致，另一方面部分开发商的捂盘惜售也推动了这种供销不平衡的态势。未来整个江宁房源的供应还是较为充足的，但江宁区域较大，房源供应较为分散，并且随着未来江宁区域的逐步扩大，供应分散的现象将日趋明显。这就导致江宁个别区域会出现供需不平衡的现象。
今年的中国房地产很是火爆，远远超出开发商们的预期，虽然笔者在去年给市场作了判断，今年三月是个转折点，当然大多数人是不相信的。诚然，想去预测未来是愚蠢的，外部有太多不可预测的变量，但这不防碍我们对市场规律的探讨。
我们总的认为南京房地产市场整体是健康的。今年春节后持续的红火有着必然的因素，大致可以分为三个阶段：四月份前的第一阶段是量涨价平，以刚性需求及去库存化推动的消费高潮。在国家四万亿刺激经济的大放贷带来了市场对于通胀的预期，在七月份前形成了改善性客群进场及投资客高涨的第二阶段，其特点是量价齐涨。第三阶段是八月份后到现在的量平价涨，我们认为当前市场受二种因素影响，一是央行对二套房紧缩政策，使得投资客的投资成本急剧上升；二是基于对这场全球经济危机的悲观预期，开发商对今年的开工量估计很不充分，经过上半年超预期的消化后，出现了供应量的匮乏，带来价格直线上升，导致部分消费者的持币观望。究竟是哪种力量主导了下半年成交量的下滑，还有待时间观察。但笔者认为在年底优惠政策是否延期的不明朗下，可能会激发刚性需求的年关冲关，成交量保持一定的量；而高端客户，在品质楼盘的刺激下，更是对明年通胀的预期（要知道，国家十多万亿巨资大多数是流向"铁公基"，这些大工程可不是二三年能结束的），在中国现有投资渠道下，只有投向房地产。
在中国城市化大浪潮下，特别像南京这钟橄榄形的城市结构下大量中产阶层与品质楼盘的时空相遇中，加上土地市场拍卖出"地王"频频，自然带动房价预期的上涨，这种预期在地方政府的合力推动下，更是节节上升，房价更是没有理由下跌。即便明年中国经济特别是其他行业真正企稳，那么政府可能会对弹跳过快的房价调控。也可能在通胀预期下，央行会把积极的货币政策微调温和些，预期在明年四五月份时上调利率，当然这些都需要时间观察。在阶段性的市场涨落周期中，有些短期的调整并不可怕，很正常。
如果消费者担心这种波动，那就投资城中市场，过往市场已验证了，城中是最抗跌的板块。市中心的土地供给越来越少时，资源的独特价值才能显现，诚然市政基础设施与公共配套都集中于市中心，中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不由中心区向四周蔓延。我们的政府可以将配套与公共服务向边缘地区转移，但罗马不是一日造成的，这需要时间。历史告诉我们，所有的城市都经历了先城市化再郊区化的过程。
历史证明，南京房地产市场一直存在"3：2：1"格局，即城中房价约为江宁的3倍，约为河西的2倍，这是由城市规模和城市发展的速度决定的。看看上海10000元/平方米的房价，抑是同等量级的杭州、广州、、深圳房价，你就会发现南京房价还有空间。
例如我们代-理销售的占据城市中心黄金地段的精装修豪宅"金鼎湾"，占据中央路，玄武湖稀缺资源的"南京国际广场"湖景豪宅等高品质楼盘，明显的凸显出其城市属性的高价值，不断刷新南京高端物业新纪录。房价归根在于供需，而城中土地的供应紧缺，必然使得价值突显；再而中国房地产还不是很充分竞争的市场，产品创新及品质塑造还不到位，导致大量粗劣建造大行其道，而先富起来的高端客群基于对品质的追求，促使部分品牌公司建造一些高品质的楼盘，而品质追随者也愿意为品质付出更高的溢价，催发标杆效应的示范作用，带动房地产市场的整体以螺旋形上涨。
提到南京的商业，多年以来消费者的第一反应就是"新街口"。的确，有着"中华第一商圈"美誉的新街口，由于德基广场、大洋百货、东方商城、新百、中央商场等几大购物商场的聚集效应，已成为南京最为成熟的、消费人流最旺的城市核心商圈。新街口对南京周边城市的辐射力也是南京其他商圈所望尘莫及的。然而，随着近年来南京整体城市开发力度的加强，特别是新建住宅、地铁交通的不断发展，南京整体商圈的格局、商业项目的发展模式已悄然发生转变。
零售商业发展阶段初探
一个城市零售商业市场的发展必定经过发展初期、逐步成长、快速发展和平稳成熟4个阶段。在市场发展初期，城市的零售商业项目以满足基本的生活需求为主，单体商业项目规模小，消费者缺乏品牌认知度；在市场的逐步成长期，百货和专业卖场两类商业出现，消费者的品牌认知度得到培养，并会带动小部分连锁品牌在百货店内的进驻，商圈的"唯一性"特征明显；在随后的市场快速发展时期，城市核心商业区内的商业将出现综合购物中心，突破传统百货零售的模式，消费者的品牌认知度大大提高，从而带动商业连锁品牌的快速发展，并吸引部分国际零售品牌的进入；经由市场的快速发展，一个城市的商业市场将最终形成以大型商业中心发展为主，多个区域商业中心共同发展的格局，从而迈入零售商业市场平稳、成熟发展的阶段。在该时期下，市场的关注点将由单纯的"市场增量"转变为"项目品质的提升"：一方面，整体市场内中高档、高档国际品牌将在整体市场品牌结构中占据主体，另一方面，单体商业项目将更强调自身产品特色，特别是给消费者创造的消费体验。
多元化发展的南京零售商业市场
那么，南京商业市场的发展究竟处于何种发展阶段呢？2006年6月，德基广场正式营业，购物中心的模式首开新街口商圈先河，并完成众多国际一线品牌在南京的首次进驻；2008年8月，水游城正式开业，创新的建筑格局，全新的家庭娱乐购物中心概念，为南京商业市场注入全新的消费理念，并带动众多中高档国际连锁品牌在南京的首次布局；2008年9月，金轮新天地购物中心正式开业，新街口商圈国际时尚品牌中心、休闲餐饮中心的特色再次打破新街口商圈传统百货的格局。自此，南京商业市场步入快速发展时期。
根据戴德梁行的不完全统计，未来3年内上市的主要大型商业项目包括：德基广场二期、河西万达广场、大观天地Mall、南京国际商城、新城市广场二期、新虹桥中心二期、金鹰仙林大学城项目、Tesco购物中心等，以上项目的商业建筑面积总计超过75万平方米，这一数字将超过新街口商圈现有主要商业项目的面积总和。除德基广场二期位于新街口商圈，南京国际商城地处湖南路商圈外，未来上市的主要商业项目均分布在相关住宅板块附近，区域内有足够的住宅人口作为支撑，未来南京商业市场多元化发展的格局将进一步形成。
.南.京.日.报