标题：年底降价几乎无望 成都5000元以下楼盘最好卖
金九银十，很多城市的房交会出现了成交量的萎缩，而成都市房管局的数据显示，成都秋交会上成交25亿多元，一些开发商表示没有预期的好，但是也还算不错。
本来准备“熊三年”的房地产市场，却火箭般地拉了起来。而对于后市，业内人士多将预测停留在最后一季度，且看涨者居多。至于明年，没有人敢预测。
就这最后三个月来说，开发商及一些市场研究人士看涨者居多，因为2008年成都全年新增土地供应的不足，已经在目前的住宅市场供应有所体现。蓝光地产营销负责人接受记者采访时表示，去年的秋交会是200多个项目参展，而今年是150多个，并且新盘较少，大部分是销售进入尾声的老项目，传统的六大品牌开发商中，只有两三个新项目出来。虽然这也符合从2008年开始的“去库存化”主题，但是也存在下一步供应不足的隐忧。四川中原地产总经理庄泽宝告诉记者：“最后这个季度，供需关系有可能发生变化，尤其是前期消化较快的中小户型。下一步的价格变化，主要看开发商的心态和定价策略。”虽然目前市场上购房者的观望情绪还比较浓厚，但是在供需主导下，最后一季房价涨多少，可能要看开发商的脸色。但红星国际推广总监冯珏认为，货币政策变化、房价上涨过快等问题，让空方的力量在积蓄，但短期内市场会维持这种相对供需平衡的状态。
据了解，恒大地产成都公司9月及黄金周期间销售额达到8.5亿元，而仅在秋交会就成交4.2亿元。该公司负责人认为，虽然“十一”期间成都房价还在继续上涨，但是并没有因此而阻挡人们看楼的脚步。消费者也逐渐趋于理性，从市场心理看，人们对提价的预期已被消化，货量稳定，客户的接受能力强了，一些优质优价的楼盘受到了消费者的追捧。在楼市经历“金九”价涨量跌的“滞涨”之后，开发商加大了对“黄金周”的赌注，楼盘大规模入市，抢占“十一黄金周”市场。同时，9月底楼市成交量回升，使本轮“黄金周”长假期“含金量”高过往年。
房价走势
年底降价几乎不太可能出现
年底降价几乎不太可能出现
红星国际推广总监冯珏分析房交会的数据认为，今秋房交会比今年春交会的成交少了1000多套，但是总成交金额与春交会基本持平，说明房价上去了。冯珏认为，这一年楼市价格反弹得比较厉害，以二环路一些主流项目为例，基本上比春交会上涨了20-30%。数据显示，2009年成都月度成交单价整体呈现环比上涨态势，月均环比增幅达2.4％。尤其是随着3～5月成交面积创历史新高，成交均价明显加速上涨，至6月市区商品住宅单月均价已达5832元/平方米。恒大成都公司营销中心负责人肖娟明确告诉记者，整个黄金周恒大卖了四个多亿，成交感觉没有春交会那么火，但是因为销售目标的完成，从10月9日开始恒大成都公司旗下的三个项目提价20%。
蓝光地产营销负责人分析认为，市区三环内的项目价格已经起来了，尤其是一些针对刚性需求的总价在40-70万元的产品，供需关系已经发生了根本性的变化，不再是供给量过剩的问题。很多开发商都完成了年度销售任务，开发商优惠降价的局面可能年底不会出现。冯珏分析，从9月份开始的新增供应，几乎没有新盘，全是老项目的新批次。雅居乐地产外省区域营销副总监郎梅认为，第四季度成都楼市的供应量尽管在增加，但没有出现大幅暴涨，需求仍然是旺盛的，所以房价应呈“平稳上涨”趋势，调价策略则为“碎步快走”。
但是对于大户型，业界还是普遍表示并不乐观，在二套房贷不松的前提下，大户型走得吃力的局面可能会持续。庄泽宝认为，今年秋交会的新增供应中，一些高地（
查看地图）价项目陆续上市，大户型和改善型也逐渐活跃，在整体供应不会放量的情况下，可能年底会带动大户型走出难卖的尴尬境地。
庄泽宝认为年底前的楼市由于供需的变化，可能开发商的定价会主导楼市价格，他个人觉得，年前楼市价格在现有基础上再涨10%，应该是保守估计。
供需走势
年前基本平衡，年后隐忧仍在
年前基本平衡，年后隐忧仍在
恒大成都公司负责人指出，从恒大的成交数据就可以看出，市场的刚性需求是存在的，关键是开发商是不是为大众消费者建造实惠的高品质精品住宅。通过对黄金周秋交会的观察，他发现低开高走的策略仍然是目前开发商值得运用的营销方式，这种方式与完善的产品线组合在一起，将有效提升产品性价比。他说，目前全国一线城市已经在上半年基本完成房价补涨，而二线城市无论在成交面积还是成交金额上都（查看地图）将引导未来数月的中国楼市走向。他认为，成都等二线城市的排头兵，将在今年四季度和明年初迎来更大一波房产成交，尤其是住宅的成交。
正合地产毛勇还没有拿到秋交会的最新数据分析，他个人认为，要高度关注国内其他城市的成交变化。正合通过比较6-8月各城市周均成交面积，相较其余城市10-40％的成交量跌幅，成都成交量保持约6％的正增长。长三角区域上海、杭州，珠三角区域深圳这三大城市，6-8月周均成交面积呈现逐月递减特征；环渤海区域典型城市北京6、7月成交量保持稳定，8月才出现下跌；中西部城市成交量呈现相对稳定状态，重庆、成都则保持了成交量的正增长，其中，成都增幅最为明显。毛勇认为，这和成都的城市辐射地位有关，另外外地人始终在成都楼市中扮演了重要角色。
蓝光地产营销负责人说：“二级市场的购房需求的确是太强盛了，简直是生生不息。”这一部分需求没有办法量化，但是已经成为左右（查看地图）楼市走向的中坚力量。冯珏认为，年内楼市的短期走向基本明朗，供需基本平衡，刚需的中小户型甚至是供不应求，但是在房价过快反弹和货币政策势必收缩的趋势下，市场在酝酿着一场大的变化。冯珏说，“我们目前对于存量的统计只是针对取得预售证的可售项目，一些影子存量还是比较大，这些影子存量可能会在市场发生逆转的时候推出，加剧市场的波动。”
庄泽宝告诉记者，通过中原地产在全国的数据统计，目前住宅未销售存量出现增加的趋势，在1-9月份，供应量一直是比消化量小，这也有利于尽快消化存量，但是从9月份开始，供应量又开始大于消化量，这可能会积累新的存量。
银行信贷
天量放贷后口子在扎紧
天量放贷后口子在扎紧
森宇地产总经理助理韦东告诉记者，经历了上半年的天量信贷之后，开发商明显感到针对房地产开发的信贷在收紧，这意味着开发商的现金流可能会紧张，就会加快现有存货的销售，就不会出现囤货的状况。
冯珏告诉记者，他通过一些商业银行的朋友了解到，目前一些银行针对房地产的土地抵押贷款和开发贷款已经全部停下来了，有的银行只接受成都市三环内的土地抵押贷款。蓝光地产营销负责人也告诉记者，国庆节后，信贷政策尤其是针对房地产的贷款，明显感觉到了紧缩。
庄泽宝表示，最近开发商拿地踊跃，其心态也发生了变化，但是经历过2007年-2008年楼市调整的开发商心理还是有阴影的，开发商应该不会大肆提价。韦东也表示：“开发商老板对这些信息还是比较敏锐，现在开发商还是对整个经济基本面和信贷政策走向有比较理性的认识。”郎梅表示，在大经济环境的影响下，目前不少民间资本也在将楼市作为资产保值的首选，一线城市的楼市上涨厉害，成都开发商还是较为理性和保守，逐步合理上调价格。
在近期供销持续旺盛，价格持续高位增长的背景下，四季度，楼市是否能够延续前期市场的高位量价走势？本报联合成都嘉联地产，10月2-6日，在成都市房交会现场做了调查。调查显示，单价4000-5000元/㎡总价30万-40万的产品接受度最高，有近60%的受访者表示是第一次购房，“刚需”仍是成都市场主力。
刚性需求
仍是购房者主力
仍是购房者主力
10月2-6日，在成都市房交会现场，我们采用问卷访谈法调查发现，有近60%的受访者表示是第一次购房，表明刚需依旧是市场主流客户群；另有36%的受访者表示为第二次置业，首次改善性需求仍占了较大的比重；未来一年内市场需求仍比较旺盛，刚需客户仍然将是市场的主力。
在置业时间计划上，未来一年内有购房计划的客户占据调查量的76%，市场需求依旧比较旺盛；刚需仍然是购房者构成的主力，婚房、拆迁安置、自己无房等刚性需求在购房者置业目的调查中占去了58%的比例；改善性需求增量明显，在受访者中占比达17%。调查显示，70-90㎡消费者最喜欢；其次为90-110㎡的小套三产品；110-130㎡的改善性产品位列第三，占比在15%左右（查看地图）；单价4000-5000元/㎡，总价30万-40万的产品客户接受度最高，占比达到30%左右；而单价在5000-6000、6000-7000，总价在40万-50万、50万-60万的客户比例也分别接近20%，可见客户对价格的接受能力有进一步的提高。首付款在15万以下，月供在2000元左右为七成左右客户的可接受范围。大多数受访者认为当前房价偏高，但对房价下跌的心理预期明显减弱，普遍对未来房价看稳或看涨，市场对房价的信心有较好的加强。
同时，超过56%的受访者认为目前房价虽然高，但在其接受范围内；有44%的受访者认为未来一段时间内房价会基本保持稳定，26%的受访者认为房价将继续小幅上涨，只有15%的客户认为房价将下跌。
未来楼市
量价将保持高位
量价将保持高位
虽然此次房交会的整体成交量较上届有所降低，但由于参展项目有明显减少，分摊到单个项目的成交量位于历届房交会最高水平，参展项目大多取得了比春交会更加优异的销售业绩。在经过去年秋季和今年春季连续两届房交会成交价格回落后，此次房交会成交价格有明显回升，整体5511元/㎡的价格较上届上升近7%，仅次于去年春交会5710元/㎡。
“近期成交量和房价增幅或将有小幅下滑，但整体量价都将保持在高位状态。”成都嘉联地产认为，进入下半年以来国家对房地产“从紧”信号频出，同时此次房交会消化了大量客户，而房价的持续高涨也会将部分客户排挤在外，预计近期成交量将呈现一定的下幅。
“中心城区多个区域仍将维持新增房源供应不足现象。前期城西房源断档现象将得到一定缓和，但补给仍显局限，供需失衡现象将依然存在。”嘉联地产认为，本届房交会32个预告项目中有12个分布在城西，是各方位中量最大的区域，这将对前期城西房源的断档现象得到一定缓和。但就整个城西庞大的市场看，此预告项目的量仍显得不足，近期供不应求形势将依然存在，房价将比较挺拔。
本次房交会主力单价段与上届基本相同，而5000-6000元/㎡的高价段比例较上届有明显增加，整体价格有进一步提升。此次房交会全市主要单价段与09年春相同，保持在3000-5000元段；3000-4000元段占比有小幅上升；5000-6000元段占比上升明显，提高到20%，整体单价呈现上升状态。