Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
江宁明明“不差房”，为啥还是买不到房？记者实地调查后，发现背后的原因——
近来，江宁板块一直是不少购房人强烈关注的区域，听说11月份江宁有2000余套房源上市，然而本周记者到江宁“踩盘”，却发现许多江宁楼盘几乎没有新房源可售。那么，江宁真的无房可卖了吗？一位江宁资深开发商在和记者的闲聊中道出个中“缘由”，江宁其实并非真的无房可售，许多开发商涉嫌“变相高价捂盘”，更有一批开发商“抱团”等待新地王，希望江宁整体房价有一个更大的“飞跃”。
跑遍江宁，无法买到一套合适房源
目前，江宁的多家楼盘“破八”，本周三记者在江宁售楼处看到剩余的房源9000元/平方米起售，而能看到湖景的房源声称价格要达到1万-1.5万元/平方米。跑到将军路沿线楼盘售楼处一打听，尚未开盘的某楼盘三期，房源已经预订大半。东山的某楼盘更是受到更多的关注，没有开盘宣传，即销售一空。表面上看来，跑遍江宁已经买不到一套合适的房源，江宁似乎正处于“房荒”当中。
标“天价”，只为捂盘“过年”
真的是“房荒”吗？根据记者的调查却发现，在表现背后仍有着许多说不清道不明的因素。截至目前，来自网上房地产数据显示，江宁尚有3472套可售房源，甚至比河西的房源还要多不少，事实上江宁的房子并不是非常“短缺”。根据记者调查，江宁明明“不差房”却买不到房的现象背后，是多重因素造成的。“江宁房源的供不应求，一方面是供应量不足所致，另一方面部分开发商的捂盘惜售也推动了这种供销不平衡的态势。”中原地产研究人员指出，不少开发商有意拉长开盘销售周期，每次开盘只推出很少的房源，试探市场希望将有限的房源卖出更高的价格；也有开发商将手中不多的房子标出“天价”，“逼退”买房人，只为捂盘“过年”。
上半年卖房快，如今懊恼不已
除了以上这些原因之外，江宁的一批开发商还有更为“远大”的设想。近日，一位开发岔路口楼盘的开发商十分“不爽”，原因是自家楼盘在上半年卖过6800元/平方米的价格，然而由于交通利好的刺激，一些炒家买下房子，转手就在网上挂出了8200多元/平方米的价格，而且顺利将房子卖掉。开发商明显感到自已房子卖便宜了！一些上半年房子卖得比较快的开发商纷纷“悔不当初”，懊恼房子卖得太快。一位开发商私下对记者说，他们认为江宁的真实价值：房价一定是向奥体看齐的。
房子慢慢卖，静待“新地王”
眼下，在土地市场拿地成了越来越困难的事情，同时接下来江宁可供上市的大型住宅用地越来越少，开发商手中的有限的地块、现房，愈发的弥足珍贵。如何运用好手中的资源，成了开发商积极思考的问题。一批江宁开发商抱着这样的想法，河西奥体板块价值的全面提升，与万科、中海、金地等全国性开发商进入有着直接关系，江宁房地产的整体飞跃，也需要这样的强而有力的支撑。不少开发商“抱团”，手中房源愈发要慢慢卖，他们等待着真正有实力、全国性品牌开发商来创造“新地王”，从根本上拉升江宁板块的房价。
据传，凭借与浙江籍大型开发商的深厚渊源，浙江绿城成了江宁开发商期待拿下“新地王”的人选之一。
对于部分江宁开发商的心态，也有人持反对意见，今年底到明年初，房贷、税费等一系列优惠政策即将到期，加上2009年过度透支了市场需求，2010年的楼市将会走向何处，还很难说。此时的等待，很有可能等来的并不是开发商们想见到的结果。
江北最近利好不断，主力楼盘持续热销。针对旺盛的市场需求，明发·江山 (论坛 新闻)纪已正式开售两幢新的一线江景房。据悉，由于受到浙江投资客青睐，该项目还将于今天在义乌房展会销售。
昨天传出消息，浦口区委、区政府已正式向市委、市政府递交报告，自筹资金百亿元，买下纬七路和即将开工建设的纬三路两条长江隧道以及未来建设的长江五桥一共3条过江通道的所有权。一旦获得批准，市民从上述3条通道过江，将不用缴纳任何过路过桥费。
业内人士分析，一旦三条过江通道免费，对江北楼市来说将是大大的利好。
在此背景下，具有稀缺资源的江山纪更显得珍贵。据悉，该项目新推的348、349两幢新房源由于观江地点更好，均价达到7500元/平方米-8000元/平方米，其中包含部分标价超过9000元/平方米的观景“楼王”。“南京沿江开发的楼盘并非明发滨江新城一个，但能够坐北朝南，将整个南京城尽收眼底，远眺紫金山，尽览长江水的则寥寥无几。”一长期研究滨江地产的专业人士表示。
江山纪销售负责人介绍，该项目热销，除项目本身优势外，也和江北楼市整体销售火热密切相关。一方面上月诞生的“地王”直接推动江北地价、房价，另一方面交通、配套方面的利好消息频传，使得买房人看好江北。尤其是地铁三号线即将开工的消息影响巨大，江山纪作为整个明发滨江新城小区中最靠近地铁规划站点的房源，对自住者和投资客都具有吸引力。“江山纪热销，一是反映江北受认可的程度提高，二是说明随着南京跨江发展全方位推进，人们对江景房价值认识程度的日益加深。”
江北再传利好，三条过江通道有望免费
明发·江山纪开盘加推
“房贷利率七折优惠”或将全面结束
如果买房人前期一直有购房需求，只是犹豫不定，在税费优惠政策即将到期这个特殊时间段，购房欲望将会被激发，考虑出手。针对高收入人群，政策是否取消影响不大，遇到心仪的房子，他们还是会坚定购买决心。
今年年底由于新推房源增加，以及税费优惠政策到期的影响，南京楼市有可能出现一个交易高峰，现在许多购房者观望不代表他们没有购房需求。明年房价将会进入一个“高位稳定”的阶段，当然不排除会出现上涨和下跌的波动，但幅度不会太大。今年年底的部分需求被释放，将会导致明年交易量的萎缩，进而促成相对稳定的局面。
税费优惠政策实施一年来，对推定楼市的发展发挥了一定的作用，但对高档住宅没有直接影响，购买能力强的客群多数不会在意这些小优惠。
近期，关于房地产金融银根即将收紧的消息开始频频出现，同时被终止的政策可能包括契税、营业税减免、首套及改善型购房按揭利率7折优惠，更有消息称上海将于本月出台关于取消住房贷款优惠利率的政策。果然昨天，南京一家商业银行正式发布通知，“首套房贷利率打七折优惠”结束。我市其他银行表示，不排除跟进的可能性。国有银行大大提高“首套房贷”门槛，买过房未贷款的，仍要当作二套房。
住建部官员表示，在经济企稳、房地产市场大热的情况下，房地产优惠政策很有可能在今年年底终止。对于这样的表态，不少业内人士认为，“救市政策”年底前结束似乎成了定局。
昨天，南京招商银行发布通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%，在认定上都必须以家庭为单位计算。虽然，该项政策并没有更多新看点，只是将原来的二套房贷政策进行了强化，在执行的尺度上更为严格。变化的部分只是：在原来“首套房贷利率打七折”的基础上，改成了“房贷利率打八折”，但是这项新政策对于市场的示范效应十分明显。对于该银行的新政策，其他家银行在接受采访时表示，由于目前楼市已经处于“高位危险区”，市场投机气氛浓厚，不排除其他家银行跟进的可能性。
据记者了解，就在这家银行正式下放通知要求“房贷利率打八折”之前，其实南京已经有多家银行在执行“打八折”的政策了。同时，另一家国有商业银行在认定二套房贷时也是大大提高了门槛：以前买过首套房，但未贷款的，购买二套房时，可仍当做首套房贷款，享受七折优惠，但现在不行了，买过房未贷款的，仍要当作二套房。
同时，11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。
被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。出于“保增长、扩内需”的需要，这些政策多为去年年底和今年年初由不同部门制定。现在来看，今年经济“保八”已不成问题，房地产市场形势向好，这些优惠政策可能很难存续。”
南京大学商学院经济学系副主任、教授葛扬：
明年房价将进“高位稳定”期
近期,由于“年底前房地产优惠政策”大限将至消息的刺激，购房人、开发商纷纷抢搭“末班车”的现象十分普遍。那么，系列“救市政策”对楼市的影响到底有多大？现在是不是买房的好时机？2010年的房价走势如何？在优惠政策、房贷政策将发生较大变化时，如何才能实现楼市平稳过渡？面对这一系列问题，买房人感到十分困惑。今日，本报特别邀请了高校、市场研究机构、资深房产中介等各方面专家对于这一系列问题进行解答，让我们共同来看看他们的观点，也许能帮助您对纷乱的楼市做出正确的判断。
聚焦
资深业内人士前瞻岁末年初楼市
未来的两个月，买房人有需要还是要买。虽然与去年相比，对买家的利好政策没有那么好。去年地税、契税、政府补贴政策等纷纷出台，开发商减价，促销优惠层出不穷，今年一切都反过来了，成了卖方市场。但既然错过了去年的最佳购房时期，今年还是要把握，因为南京房价还是有上涨趋势。随着长三角一体化，城际铁路的开通，同城化概念的进一步明确，将大大提升土地的价值。且现在土地市场的用途不单一，住宅、商业、写字楼等都在不断扩张，竞争需求也促使地价增值。地价抬升必然造成房价上涨，这也是提高城市整体质量需要付出的代价。
我们预计，长三角地区除了上海外，明年的房价将以5%-7%的速度上涨，但整个房地产市场可以说还是健康有序的。
税费优惠政策即将终止，将影响买房人的心态，短期内会对交易量造成冲击。但单一通过这项政策，对买方的优惠很难界定，现在市场上也存在着卖方将差价间接转移到买方的情况。而受税费补贴政策“倒计时”效应影响，这段时间二手房市场掀起一波小高潮。二手房房价的上升，间接影响了周边一手房的定价趋高。
优惠政策如果年底取消，不会对交易量带来多大影响。因为刚性需求、投资需求依然不少，购买力一直存在。除非市场上流动性资金萎缩。但这一轮反弹之后，还看不到任何这方面的调整，未来市场预计也只会做出轻微的结构性调整。在某些板块某些产品价格会下降，某些板块的产品则依然会涨价，致使区域性特征显现。
取消房产优惠政策对房地产市场还是有一定的影响的，对当前房地产的热度也会产生一定的打击。在房地产领域 (论坛 新闻)，税收政策对房地产市场的影响是比较小的，银行利率政策的影响更大，比如住房贷款的7折优惠。房产优惠政策的取消对当前的市场需求肯定会造成影响。自10月份以来，市场的成交量开始上升，市场的供求状况也开始有了一定的转变，供求应该说还是处于相对平稳的状态，今年市场消耗了很多的未来需求，比如恐慌性需求、对未来价格的不确定因素等。当前关于房产优惠政策的取消或是存续的争论还是挺激烈的，购房者也出现了“赶末班车”的现象。年底之前，受政策的影响，成交量还会有上升的趋势，整体供求关系变化不大的情况下，房价应该还是会比较坚挺的，也应该会维持一种比较平稳的状态。
南京招商银行昨已正式通知首套房贷优惠上调为8折
房贷政策对楼市影响更大
南京房地产建设促进会秘书长 张辉
预计明年房价涨幅5%-7%
戴德梁行综合住宅服务董事、华东区主管胡港文：
我认为现在不是买房的好时机，除非是急用房子。目前房价水平处于危险的阶段。据有关数据统计，今年年初南京全市楼盘均价为6000元/平方米，10月份已达8800元/平方米，上涨近50%。这时候盲目追涨是不明智的。
税费优惠政策对楼市的影响，依市场具体情况而定。在楼市低迷阶段，税费优惠政策能让老百姓享受到实实在在的优惠。但在目前的房价疯涨时期，影响是微不足道的。几千或者上万的差价对动辄一两百万的总房价来说可以忽略不计。
今年底明年初，南京房地产市场将进入一个双方僵持期。房价居高不下，有可能还会小幅上涨，因为开发商前期销售业绩超额，资金链没问题，都期待着地王、交通等利好政策继续推动房价，所以不可能有优惠。而购房者面对不断攀升的高房价，需要一个接受过程，观望情绪加重，导致购买人群缩小。这个状态将持续较长时间，明年二、三季度才有可能变化。
10月交易量的上涨，有两方面因素：1、部分是8、9月份认购的滞后交易。2、短期供应不足，造成买房人心理恐慌，导致冲动消费，从而带动交易上涨。
现在不是买房的好时机
取消房产优惠政策对当前的房地产市场可能会产生一定的影响。房产优惠政策取消，开发商或者房东会把税收费用转移到房价上，可能会导致房价的升高。从10月份统计的数据来看，客户量有上升的趋势，而房源增加的比例却很少，与九月份相比还有下降的趋势。房产优惠政策是取消还是续期存在很大的不确定性，有一部分人想在政策到期之前买房子，“赶末班车”的现象也是存在的。近期的客户登记量也呈现上升的趋势，但房东的挂房量却很低。如果房产优惠政策取消，税率上调，相关的税费则会转移到房价上，再加之通胀及物价等方面的因素，房价上升的可能性还是很大的。
某研究部经理表示
房价上升的可能性很大
南京我爱我家市场部经理舒莉莉:
楼市需要清晰的政策“信号”
开发商有的在抢着推房，有的则是在慢慢吞吞不急于销售，大玩“躲猫猫”；买房人有的是在抢着买房，有的则在等待房价下降。楼市买卖双方当前出现的这种心态和举动，根子其实只有一个，那就是大家都在为自己设定一个赌局：到年底，现行的楼市系列优惠政策是“停”还是“继续”。
现行的系列楼市优惠政策将到今年12月31日截止。近来，随着这个截止日期的逐渐临近，围绕到期后是终止还是延续下去，楼市各方进行了各种各样的猜度。有的说，今年全国经济的“保八”任务已经不成问题，房地产市场形势向好，这些优惠政策可能很难存续；有的说，虽然经济的基本面逐渐向好，但并没有根本好转，当初的“救市”政策非但不会到期就立即终止，而且还会向后延续一段时间；还有一些人则“折衷”地说，未来国家可能采取促进供应、抑制投资需求的方式进行政策微调，但调整力度不会太大。
一项政策是否调整，毕竟不是这些“业内人士”说了算，可现在大家都在议论这个话题。这又是为何？查阅从国家到地方当初所出台的政策文件时发现，其中都有这样一段文字：“以上政策暂定执行至2009年12月31日。”笔者由此恍然大悟，因为其中对政策执行期限的表述是“暂定执行”，这才让大家争论不休。不是么，既然是“暂定”，那就是说，现行的优惠政策可能到“暂定”的时候就终止，也可能到那个时候不终止而是继续执行下去。然而，尽管到“暂定执行”的期限已时日不多，可政策的制定者却没有向市场给出明确的说法，这样底下的人也就只好尽情地发挥自己的聪明才智，各抒己见了。
政策的制定者没有就此给出明确的说法，显示对楼市的下一步走势还在继续观察或调研。问题在于，市场的有序运行，需要对政策的执行有个明确而又清晰的“信号”。由于对政策走势预期不明，难免出现开发商有的急于卖房、有的在玩“躲猫猫”，购房人有的抢着买房、有的陷入观望的混乱局面。如果这种混乱局面持续下去，人们对楼市的预期也将变得模糊起来，这显然不利于楼市的正常发展。 （责任编辑：静仔）