标题：房价要涨到2012年？

　　编者按：

　　期待明年房价下跌，继而出手买房的人，可能要失望了。

　　2009年对于开发商们来说，是一次成功的救赎。在2009年前10个月里，压抑了一年多的买房人的刚性需求得到了彻底释放，而开发商们因此成功获救。

　　10个月过去了，绝大多数开发商们不仅彻底解套，而且还大赚了一笔。正所谓手里有粮心中不慌，当9月份以来各地楼市出现所谓的滞涨时，开发商们已经不急于打折促销。他们的捂盘惜售“英明之举”，创造了10月之后楼市的继续“辉煌”。

　　现在的房地产市场，太多的买房人在观望，希望能够等到如2008年那样的低房价。但是，结果可能不会令他们满意。

　　开发商不仅恢复了元气，而且还积累了大量的财富，有足够的实力来抵御市场的观望情绪。

　　今年的楼市疯狂，和银行大量释放的流动性有直接联系。专家分析认为，明年，中国仍有能力释放出更多的流动性，可能还会出现另一波热潮。

　　因此，就连“悲观主义”的经济学家谢国忠也认为，可能在2012年，中国的房地产市场才会开始下跌。

　　做出这样判断，是基于对现实的了解。

　　江苏商报整理今年以来南京楼市的关键数字，并大量走访“战斗”在楼市第一线的投资者，以翔实的数据和真实的案例，为读者还原今年以来的南京楼市。

　　数据

　　南京楼市8个关键数字

　　2009年的南京楼市仿佛一场好莱坞电影，跌荡起伏，高潮迭起，行至年末，一场大戏也到了即将落幕的时候。

　　8是中国文化中最为吉利的一个数字。江苏商报集中盘点，用8个关键数据带你回顾10个月来充满了奇迹和惊喜的南京楼市。

　　40225套

　　二手房市场率先回暖拉开了今年火爆异常的南京楼市的序幕。上半年，南京二手房共成交40225套，远超2008年全年3.7万套总成交量。1~4月二手房成交主要集中在老城区，其中鼓楼区共成交3631套，5月开始，江宁、浦口等郊区房源也出现了成交放量，截至10月，南京月均卖二手房成交量7721套。

　　满堂红置业买卖购房动机表显示，今年1~10月，改善型需求月均成交占比约为超过六成，仍是市场主导。其中成交的多为以小换大的二套房，100平方米以上的二手房月均成交占比约为26.6%。此外，在经历了高位回落后，投资型比例在经历了年初的高位回落后于5月回升至13.5%，并且一直保持稳定状态。投资型需求的大量涌入持续推高了二手房价，前三季度，满堂红的成交均价分别为8595元/平方米、8871元/平方米、9499元/平方米，其中第三季度环比增幅达到7.08%，从全市来看，根据365家居网统计，南京二手房均价达9440元/平方米，创历史新高。

　　16000元

　　16000元/平方米，是百家湖国际花园于7月下旬推出的一批高层湖景房的最高标价。“是不是疯了，江宁的公寓房居然卖到了16000元/平方米！”消息一出，立刻引起南京楼市一片哗然。

　　对此，销售人员的解释是，10栋是项目的“湖景楼王”，11栋是项目的“水岸楼王”，所以价格特别高。而开发公司内部人士则透露，销售任务已经提前半年完成，公司才把这批原计划明年出售的项目中最好的房源拿出来试卖，这部分房源都是朝向、户型相当好的景观房源，是项目中最好的一批房源。能否卖掉公司都无所谓。有业内人士一针见血指出，“开发商要的就是卖不出去。”

　　190亿元

　　今年的土地很值钱，频出的地王使得南京的土地市场虽出让面积没有达到去年，但总成交金额和楼面均价却都远超去年。据了解，2008年，南京“卖地”53幅面积515公顷，成交总额137.2亿元，纯住宅地块楼面价为2129元/平方米。而今年1~10月份，南京市共出让土地64幅约370公顷，成交总额为190亿元，纯住宅地块楼面价为4233元/平方米，比去年贵了2014元/平方米，涨幅高达98.8%。

　　10月20日，南京市国土局一次性出让了10幅地块，总面积达到110万平方米，创下今年以来单次推地体量之最。包括雅居乐、保利、绿城在内的44家房企参加了当日的拍卖会，河西、仙林及江北三大板块的楼面地价都在这场拍卖会上创下新高。央企保利地产延续南京拿地强劲势头，以总价17.9亿元，楼面价6956元/平方米投得位于栖霞区马群大庄6号的G52地块，位于珠江镇的G54地块由南京东方置地房地产实业有限公司以8.1亿元投得，楼面地价为每平方米4231元，而位于河西苍山路的G51地块最终由金基通产以7.8亿元投得，楼面价为每平方米8212元。拍卖会总成交额达到67.64亿元，堪称“史上最牛土地拍卖会”。

　　9194套

　　在传统淡季7月，南京新房市场仍旧异常活跃，9194套的成交量达到1~10月的最高点，也创下了近两年来的最高值，成交面积为98.46万平方米，接近去年同期水平的三倍。从板块来看，仍处在去库存阶段的江北和江宁销量最多，共成交4325套，片区内的明发滨江新城、百家湖花园等楼盘占据热销榜前五名。

　　值得一提的是，7月16日上午,有3000多人到仁恒江湾城售楼处现场取号,争夺600多套售价在1.6~2万/平方米之间的房源，三天半超过10亿元的销售额也创下南京楼市销售的新纪录。

　　分析人士指出，开发商的饥饿策略、媒体的大量宣传报道、专家唱多的基调都加剧了市场恐慌性的购房心理，此外，优惠政策即将到期也加大了购房者在政策落实前突击签约鉴证的可能，改善需求、投资需求和恐慌性首次置业需求是市场的主要推动力。

　　34%

　　近日搜房网发布的《南京1~10月房价报告》显示，在过去的10个月里，南京整体房价上涨34.18%，创下南京历史房价上涨幅度的最高纪录。南京各区域的房价涨幅由大到小排列分别是：秦淮区上涨65.65%，浦口区上涨55.29%，江宁区上涨41.59%，白下区上涨41.00%，玄武区上涨30.74%，建邺区上涨34.69%，雨花台区上涨30.33%，栖霞区上涨29.43%，鼓楼区上涨24.30%，下关区上涨11.62%。

　　其中，在售项目最多的浦口板块堪称南京今年涨幅最快区域。据悉，该板块楼盘的均价1月为4100元/平方米，10月已达到6367元/平方米。专家指出，浦口房价的上涨一方面是因为2008年年底房价跌至谷底，另一方面则是长江隧道明年6月通车、地铁3号线明年将动工、新地王的楼面地价就达4231元/平方米等利好，也让人们普遍看好浦口未来的发展前景。

　　24000套

　　“房荒”成为今年下半年南京楼市的热门词汇。在南京市房产局9月13日公布的数据中，南京可供销售房源仅为2.4万套，为历史最低点，其中城南板块最为紧张可售房源只剩下600多套。按南京前8个月的月均卖房速度，南京的存量房仅够卖3个月。

　　经历了上半年的回暖和攀高，年初原本5万多套的库存量已被消化大半，加上去年楼市萧条，新开工的商品房少，使得很多在建的楼盘还未达到预售标准，不少板块已先后出现“无房可卖”的境地。“消费者看到价格提上去了，加上土地楼面价也逼近或超过在售楼盘，急着购房，一些开发商也利用供应不足‘捂盘惜售’趁机涨价，这些都是造成房荒的原因。”一位业内人士指出。

　　30000元

　　长江路9号二期推出一批均价为30000元/平方米的毛坯房，成为南京首个破3万的楼盘。从年初的1万出头到现在最高价轻松破三，城中豪宅的升值潜力被广泛看好，正成为投资客眼中的新热点。

　　网上房地产数据显示，在10月份南京市成交的7457套住宅中,单价在1万元以上的房源达1987套,占所有成交房源的26.6%,这也是南京楼市历史上“万元房源”占比最高的一个月。这一方面表明南京房价在10月又创新高,另一方面也表明南京人对“万元房源”的消化力正越来越强。“稀缺性是高端楼盘的最基本素质，它的价格决定了他只能面向金字塔最顶端的人群，这些楼盘往往处于供小于求的状态，抗跌打能力最强，买它就像是买古董，时间越久越有价值。”南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华博士说。

　　0.3

　　10月10日起，南京市公积金贷款政策收紧，个人还贷系数由0.45调整为0.3，所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的其贷款额度为可贷额度的50%。这也被不少业内人士认为是银根收紧的前兆。

　　新政对于二手房的影响明显大于新房。在收紧政策出台的第二天，二手房交易量应声回落，269套的成交量是自8月份以来，正常工作日中，南京市二手房成交量首次跌到300套以下。南京房产局统计报告显示，10月份南京共有7377套二手房成交，比9月少卖了1757套，成交量跌幅达19.2%，这也是自3月份以来，二手房月成交量首次跌破8000套大关。

　　“公积金新政后，夫妻双方贷款额度降低，商业贷款明显增加，造成了利息成本的支出，无形中增加了买房成本，但房价仍在高位运行，造成了购房者的观望情绪。”南京满堂红置业主管李媛指出。

　　今年年初，大家都把楼市的火爆形容为“小阳春”的时候，谁也没想到，之后迎来的是个“酷暑”。

　　据一家研究机构最近一次调查报告，目前，南京市区几大主要板块中，均价在1万元/平方米以下的只有江宁和江北。

　　房价的快速上涨，得益于以下这些“助推器”的助推作用。政策刺激

　　王先生住在南京迈皋桥附近，不满意房屋周边的环境，一直有换房的打算。但由于2009年以前，房产政策不利好，王先生买房的念头一度被打消。

　　2008年11月，第一个买卖房优惠政策出台了。政策表示，之前买房卖房要交的成交总价万分之五的印花税，2008年11后一律免收。王先生算了算，如果自己将这套60平方米的房卖掉，假如单价7000元，总价就是42万元，自己可以少交210元的印花税，优惠太少，还是不能触动王先生买房。

　　2009年1月1日，又一系列房产优惠政策正式实施。首先，买房人如果买90平方米以下的房源，可以将原来要征收的2%的契税降低到1%，在此基础之上，国家补贴1%的契税，等于在买房人交税之后，再原数返还税款；如果买90到144平方米的房屋，契税从2%降低到1%，并补贴0.5%的契税；买144平方米以上的大户型，契税由原来的4%降到3%，并补贴1%。

　　据此，王先生又算了算，自己如果在南京其他地方再买一套单价住房，将比2008年时少交12000元的契税。

　　王先生心动了，他想把原来的房子卖掉再买一套房。在卖房过程中，王先生又发现政策竟然对卖房人也是利好。政策显示，卖方人卖出的房如果是拿房后两年以上的房，卖方人原本要交的个人所得税将在原先制定的1%中，返还40%，即只交0.6%的个税。据此，王先生卖方所得的42万元收入，比原来少交了1680元个税。

　　搜房网主编王为民表示，中国的房产市场与其他任何国家都有所不同，老百姓的购房行为多半受政策影响较大。政策放宽所带来的影响，远不止减免税款这么简单，更多的是对老百姓心理的导向。中国房地产业与政府经济紧密相连，其市场特性造成行业内部信息不透明，不对称，投机性大。因此，政策只要有一些风吹草动，就会引来购房者后事一系列投机行为。刚需奠基

　　2009年，是贾先生来南京的第7年。7年前，贾先生从扬州来宁上大学，与南京一本地女孩相恋。毕业后，贾先生决定留在南京发展。并很快在南京一家软件公司谋职，目前以月收入5000元左右。

　　到了2007年，贾先生与已相恋5年的女友，到了谈婚论嫁的阶段。此时，购房问题成了贾先生与女友的婚姻门槛。按贾先生的话说，自己在2007年时的收入不过3500元上下，而当时单位附近的房价已达9000元单价，如果只买60平方米的房，首付也要10万左右，以自己当时的能力承受不了。

　　面对女友的父母，贾先生一直心里发虚。更让贾先生自尊心受挫的是，每当女友父母提起买房的事，都会拿周围已赚钱买房的年轻人和自己做比较。

　　于是，贾先生与女友商量将婚事推迟两年，在两年内拟定攒钱计划，目标就是2年后，能够攒下15万元的首付。“当时，我和女友的积蓄加起来有1万，这样就需要我们每年要净攒7万元，而那时我们的工资加起来一年也正好是7万，相当于一年之内一分也不能花！当然，这是不可能的，于是我们就想出各种开源节流的方法。在节省支出方面，我们采取的是能省就省的原则，所有需要开销的地方，均找到可以最省钱的方法。”贾先生回忆。

　　2009年，贾先生实现了目标，拥有了15万元的存款。但让贾先生没有想到的是，2009年南京房产市场发生了巨大的变化，房价上涨率达到历史最高点。贾先生放弃了在主城买房的“理想”，毅然用15万元付了首付，在江北买了一套房。“首先房价十有八九不可能再降到两年前了，再等下去，房价也许会越涨越高。其次，在目前的财务状况下还是可以买到一套不错的房子。最后，就是我和女友已经习惯了在购房压力下的生活，似乎这样让我们更有在事业上打拼的动力。”贾先生说。

　　苏鼎研究所所长宋坚表示，近几年来宁人口不断增加，目前南京总人口已达640万，随着外地人口不断涌进，南京城市化建设不断加快，预计未来5年内，南京还将增加400万外来人口。这部分人将成为房产市场最大的潜在需求人群。投资升温

　　今年10月，毛先生在华利国际买下了他的第五套房，这样一套134平方米的房，单价18000元，前后花了毛先生250万元。

　　毛先生是一名私企老板，从2007年以来，先后在汇林绿洲，新城市广场买了两套房。2009年后，毛先生又在长发木马公寓，河西融侨花园买了两套房。

　　与一般的投资客不同，毛先生在房价上升到高位时，依然买房。对毛先生来说，买房已超出自居的概念，也不是纯投资行为，称毛先生为房屋改善型人群，似乎也“改善”过了头。毛先生表示，每当自己有闲钱，就投资房产。不一定要短时间抛出，更多的目的是为了金钱保值，并在不久作为一笔财产留给后代。

　　宋坚表示，目前我国主要的商品房市场，更适合中高档收入人群。这类人集投资和改善于一身，一人手头拥有4到5套房产是正常现象，市场中80%的中高端房源被这20%的人群占有，也是房价持续涨高的因素之一。

　　非常板块

　　江北涨幅第一，河西紧追

　　发改委的数据称南京今年9月份房价相比去年9月仅涨了3.4％，但这和大家的感受有着很明显的差距。搜房网通过对南京65家主力在售楼盘的房价跟踪分析，发布了一份详尽的《南京1~10月房价报告》，宣称这是“南京老百姓自己的房价榜”，更符合南京楼市的实际情况。

　　报告显示，今年1~10月，南京全市整体房价上涨34.18％。浦口涨55％、江宁涨42％、建邺涨35％。涨得太快，自住房都要卖

　　2008年12月，徐女士在浦口区长江大桥附近的大华锦绣华城买了一套118平方米，3房2厅2卫的住宅。

　　让徐女士没有想到的是，2009年后的房价一路攀升，江北的房价起点低，还没有达到城中房价，但目前以上涨55%的比例居全南京市区域房价上涨百分比之首。

　　见江北房势走高，徐女士萌生了卖房的念头，但不知道如何定价。于是，徐女士去了江北的一家二手房中介公司咨询目前大华锦绣华城的二手房价格。

　　徐女士从中介得知，大华锦绣华城目前的新房价格可达到6500元单价，与今年3月份3900元单价相比，上涨了66.6%。

　　不仅如此，桥北一带的房价均达到6000元以上。据了解，旭日爱上城目前的单价为5800元，自今年3月份3700元的单价，上涨了57%。

　　天华硅谷今年以3090元单价推出了一期房源，后续陆续推出的房源，从4000到5000元单价逐步上涨，今年9月底推出500套景观高层单价已经攀升到5800元，部分房源破6000元，近期单价上调至6500元，涨幅达62%。

　　桥北的一手房现价给了徐女士一个定二手房价的标杆，她将大华锦绣华城的住宅定价70万元，单价5900元。

　　10月20日后，江北出现4000元土地价新高，再次预示之后江北房价的攀升。“从建造房屋的财务成本方面计算，4000元的低价加上一系列成本费用，以后这些地块的房源价格下限为8000元单价。”开发商说。“地铁+隧道”提升

　　2008年，张先生在桥北的威尼斯水城以4500元的单价买下了一套120平方米的住宅。

　　当时，水上威尼斯附近的交通配备尚不成熟。但张先生听闻政府未来将在江北建地铁三号线，地铁二号线也将西延至江北。

　　张先生之前虽没有投资房产的经验，但也通过大小新闻得出了一个结论：地铁附近的房价增长速度最快。据此，他考量了威尼斯水城的地理位置。他认为，威尼斯水城虽然离城中较远，但只要未来地铁一通，人们最关心的交通问题将被解决，房价上涨指日可待。

　　2009年年初，纬七路过江隧道施工进程始终是张先生关注的焦点。

　　2009年8月22日，纬七路过江隧道全线贯通，江北的新盘价格首先回暖。紧接着，地铁三号线年底铁定开工的消息又在疯传，致使桥北房价一路攀升。张先生迎来了卖房的好机会。

　　“我去附近的一些新盘，如红太阳、天华硅谷、天润城等售楼处询问新盘价格，售楼人员都告诉我目前没有房源，并预计以后推出的房源价格基本在6500元单价到7000元单价以上。”据此，张先生给自己的房子标出了7000元的单价。环境成熟，炒家自住河西

　　据了解，自今年3月以来，河西房价整体上涨了35%，居南京市片区房价上涨百分比第三。而河西房价的爆发，来自于一处楼盘突然报出的“天价”。

　　夏女士清楚地记得，2007年年底，自己在河西万达华府以7000元单价买的105平方米的1层住宅顺利交付。

　　拿房之后，夏女士一直没有装修房屋，打算等房价上涨，将房子抛出积累资金，投资其他房产。按夏女士的话说，河西当时生活配套设施尚不齐全，更别谈商业配备，装修用于自住，显然是不合适的。用于投资，恐怕也得在手上捂两年。

　　2008年时，南京房价整体下跌20%，河西房价也不例外。与夏女士一同买下万达华府的张女士，害怕房价继续下跌，情急之下将房子抛出。夏女士并没有仿效这样的做法，她认为，中国房产业的特殊性，不会使房价跌落得太过厉害，不仅如此，房产价格涨幅必有一定规律，有跌必有涨。怀着自己对楼市判断的信心，夏女士选择暂时观望。

　　2009年，南京房价一路攀升，又由于河西政策利好，致使河西房价一度成为南京新城区标杆。夏女士回忆说，特别是今年5、6、7月份，河西新房和二手单价达到13000元以上，成交量达到史上最高点。购房者大都看好河西新区道路建设，整体规划，河西一度达到一房难求的态势。今年7月，仁恒江湾城突然引爆了河西的房价。当时江湾城报出天价16000元/平方米，但仍遭到排队抢购。河西的价值，似乎在这一瞬间被购房者发现了。

　　此时，夏女士改变了炒房的初衷，吝惜万达华府周边良好的道路环境，夏女士决定装潢房屋用于自住。“这里离地铁站的位置大概两三站路，交通不算方便，但河西房价越来越高，如果现在把房子卖掉，以后恐怕很难买到河西的房了。”夏女士说。

　　今年9月，夏女士将房屋好好装潢了一番，和女儿顺利搬入新家。不到一个月，河西的房价由2个月前的13000单价涨到15000元单价。闲暇之余，夏女士又将万达华府标上二手房网，标价为170万元，单价达到16000元。不到两个小时，问房电话接踵而至