标题：全国楼市俯瞰10月份 房产市场量价齐升

　　全国楼市俯瞰10月份，全国楼市成交与9月份相比稳中有升，市场再次显现“金十”。其中北京成交基本上与上月持平，而上海、广州、深圳环比均实现了大幅增长。从目前市场来看，供给在逐步的释放，我们认为未来成交有望维持。

　　从9月份国房景气指数来看，国房景气指数连续上涨，由上个月的100.08上升到本月的101.08。在其他分类指数方面，开发投资指数由上个月的97.75上涨至本月的100.01，开发指数首次回升至100以上。资金来源指数加速上升至107.75，已经超过2007年的高点，显示市场资金活跃。购置土地指数持续小幅度上升。

　　9月份的全国商品房销售面积累计同比增长44.77%，这一数据自从3月份由负转正以来连续7个月快速上涨，而且上涨速度一直在加快。在销售金额方面，9月份全国商品房销售销售金额累计同比上升73.39%，累计销售金额的上涨超过累计销售面积上涨幅度，这说明商品房价格方面同比上涨很明显。从70个大中城市的成交价格指数来看，9月份价格指数同比上涨了2.8%，这和目前房价上涨的趋势相吻合。在环比方面与上个月持平，为0.7%，连续7个月上涨。

　　9月份新建商品住宅价格指数方面，本月在同比方面上涨2.7%，继上6月份首次由负增长转为正增长后上涨幅度一直在加大；在环比方面，小幅上涨0.8%。9月份二手房住宅价格指数同比上涨3.8%，连续6个月持续上涨。9月份的二手房价格指数环比方面上涨0.5%。

　　9月份的房价仍小幅上涨，从目前数据来看，我们的判断是正确的。9月份的数据显示全国整体性房价上调明显。目前市场关心的是年底政策是否会退出，我们认为，只要目前房价不过度上涨，政策有可能得到维持。

　　数据表明在销售投资比方面，2007年整年的年均基本维持在1.1的水平，表明供给偏紧。2008年则下降到0.85左右的非平衡态，6月份更是首次低于0.8，只有0.78，而11月再创新低，达到0.725，12月份的比例为0.79，有所缓和。

　　从2008年整年平均水平来看，销售要小于投资，显示供过于求。今年以来，此比例恢复到接近2007年的平均水平，目前均值为1.08。从最新的9月份数据上看，销售投资比率比上个月下降，水平与2007年均值相差无几，供给仍然偏紧。

　　从新开工面积与销售面积比和竣工面积与销售面积比的变化中同样可以看出，2007年整体需求相对潜在的供给能力非常旺盛，有供不应求之势，实际供需保持了一个基本的平衡。但进入2008年后，我们可以看到曲线向上的幅度较高，供给相对需求宽松很多。从竣工面积与销售面积对也可以看出这样的趋势，2007年竣工面积远小于销售面积，进入2008年后这个趋势没有持续。

　　2009年以来此曲线快速下降，且目前趋势没有改变的迹象，9月份的数据更是进一步下降，显示出需求旺盛。

　　上海市情况10月份上海一手房月度成交245万平米，与上个月相比环比上涨20%左右，同比则继续大幅上涨194%。9月份上海新建商品房价格同比方面大幅上扬3.3%；环比方面上涨0.7%。

　　我们预计，未来房价维持稳定的概率偏大，但此指数将上涨。10月份我们跟踪的4个区域中成交方面，嘉定与静安区环比实现了上涨，而浦东和普陀区小幅度下降。

　　从二手房的统计来看，9月份的数据显示，二手房房价经过去年中期以来的下降以后，今年以来二手房房价一直处于稳步上升的态势。除浦东世纪公园板块外，我们跟踪的其他三个区域成交均价回升的速度较快，而中山公园与淮海路板块都已经超过了前期的高点，闵行地铁沿线的二手房均价目前也接近前期高点。

　　上海10月份新开的楼盘有万科在闵行区继续推出阳光苑，目前该项目累计推盘超过了15万平米，销售率达到了96%，销售均价为8409元。另外保利叶都也继续推出新盘，目前该项目累计推盘超过了16万平米，销售均价超过了1.5万元，目前该项目累计消化率接近100%，基本上推出来就售罄。

　　在旧楼盘方面，万科方面，本月销售表现较好的有阳关苑和白马花园，已推出的楼盘基本上都售罄。保利方面，叶都表现不俗，月销售超过4万平米。金地的格林风范城、招商南桥雅苑本月都有3000平米以上的销售。