标题："二次房改"呼之欲出 深化房改是百姓的期望

　　2009年房价再涨，让更多的中等收入者望“房”兴叹。一线城市对房价之痛感受尤深，最具标志意义的事件之一——深圳9月份在豪宅旺销拉动下，全市新房成交均价突破2万元/平方米大关。面对高房价，8月份国内14位房地产界专家学者联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，建议进行“二次房改”，以公共住房和公共租赁住房解决占60％的中等收入家庭的住房问题。

　　应时而生的“二次房改”一时成了中国楼市的焦点，分析数月间的舆情变换，原青岛市房产管理局局长、现任青岛市房地产业协会会长林民庆说，“二次房改”的呼声应当视为老百姓对政府解决住房问题的一种良好期望。

　　六成人居住的“构想”

　　青岛市民余先生在一家外贸公司工作，明年要结婚，父母答应资助40万元买房。

　　“去年底眼看着房价要降，谁知一下子又涨上来了”，从去年底便考虑买房，但余先生一直在观望。回暖的楼市让他踏了“空”。

　　与此同时，余生先的外贸业务一直不见起色，收入不稳定，想想买房后的还贷压力，很头痛。近期，他和女朋友再次决心无论如何要买房。谁知，看看市北老城区和崂山的两个新盘，都要八千元以上，一套房子要七八十万元。

　　“原来这些地段每平方米也就六七千元，最高不过八千”，余先生说，不想让自己婚后太累，打算先租房结婚。

　　年初，正是余先生这样的刚性需求客户带动了楼市的回暖，如他这般手握40多万元首付款的年轻置业人群，实力已算不弱，但面对当前的房价还是犯了难。

　　如余先生这样中等收入群体的住房如何解决，“二次房改”建议者开出了“新药方”。据此次“二次房改”联名上书的发起人、住宅法专家李明向媒体阐述观点时说，住房应是准公共产品。一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中等收入和高收入家庭即全体国民的住房需求。

　　李明建议，国家要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度)，即准市场化的平价住房制度。针对中等收入家庭，实行“四定两竞公共住房”，所谓“四定两竞”是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中收入家庭。

　　房改的再深化

　　之所以称为“二次房改”，倡议者是以1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化为第一次房改。

　　对此，原青岛房改办主任、现在青岛市房地产业协会工作的朱兆伦在接受记者采访时认为，这种提法有过于“吸引眼球”的成分。

　　回顾房改来龙去脉，朱兆伦说，房改的全称是住房制度改革，在上世纪80年代由邓小平提出，青岛正式启动房改应当是从1992年实行提租补贴开始，国内一些试点城市推行的还要早。从近20年来国务院发布的一系列房改指导性文件中的用词就能看出，开始是“实施方案”，之后是“深化”，到了1998年23号文件是“进一步深化”，是一个层层递进的过程。所谓“二次房改”，应当称作房改“再进一步深化”更恰当。

　　在“二次房改”建议书中提议以保障性住房制度满足低收入家庭的住房需求；公共住房制度(包括公共租赁住房制度)满足中等收入家庭住房需求;以商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，并对应“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，简称“三三制”住房制度。

　　对此，朱兆伦认为，早在1998年23号文件中已提出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

　　林民庆会长认为，现在热议的二次房改，只能说是1998年房改的延续，是完成1998年房改没有完成的任务，尤其是在保障性住房建设上近十年来没有足够的重视。

　　1998年之后很长一段时间，解决住房问题处在一元化状态，保障性住房建设数量不多，购房者被赶到了商品房市场。由于开始房价相对低，矛盾并不是特别突出；近年来，国家加强了廉租住房等保障性住房建设，解决住房最困难的人群，实施“两条腿”走路；参照23号文件及“二次房改”建议书，“三分天下”将是长期的趋势。

　　保障的界限尚不清晰

　　林民庆会长认为，现在保障的归保障，市场的归市场已经是共识，但还有一个关键问题是保障的比重该是多少，国内尚没有定论。

　　相关资料显示，有关国家普遍把高收入者定为占居民总数的２０％，低收入者有的国家等于或略高于２０％，而新加坡则在８％左右，其余部分为中等收入者。

　　中国房地产研究会常务副会长包宗华近期撰文指出，划分三部分比重不难，难点在划分以后能不能做到应保尽保。我国廉租屋要达到８％的全覆盖，还要经过好几年的艰苦努力，要做到中等收入者住房供应的全覆盖，时间可能还要长一些。

　　深化房改是百姓期望

　　房改激活了房地产市场，扩大了内需，改善了城镇居民居住条件，成绩有目共睹。以青岛为例，1998年我市人均住房使用面积13.42平方米，２００８年末人均住房建筑面积26.8平方米。其间随着居住环境的改善，使统计口径也发生了改变，居住面积的提高显而易见。

　　从旧的住房分配制度的泥沼中走出来，房改对整个社会产生深远影响。林民庆说，房改首先解决的是住房福利分配的问题；房改改变了人们的意识，买房成为顺理成章的事；房改建立了公积金制度，给职工买房以资金支持；房改发展了房地产市场，形成了龙头产业。

　　推行住房分配货币化制度十余年来，已产生了新的问题。

　　林民庆认为，“二次房改”的呼声应当视为老百姓对政府解决住房问题的一种良好期望。

　　解决中等收入者住房问题任重道远。包宗华指出，解决中等收入者的住房问题是一个复杂的系统工程，中等收入者人数众多，而住房消费能力相对贫弱，从而增加了解决住房问题的难度。

　　2007年9月，“二套房贷”调控政策使楼市下行，到2008年底出台一系列促进房地产健康发展的政策，2009年房价大涨，中国房地摆脱不了忽上忽下的状态。正由于此，这也迫使各方从住房制度安排角度入手，寻找解决当前房地产症结的方法，无论是一直以来传言的物业税还是“二次房改”都是基于这样一种角度的思考与尝试。