2009年,一线城市出现了一个显著的共性,那就是在楼市回暖后房价达到了有史以来的最高价位,上海均价20000元/平米,北京均价18000元/平米,深圳均价也超过20000元/平米。
从业内的观点来看,经济危机拯救楼市的说法或许有一定道理。但是一线城市为何表现得更加抢眼呢？主要还是缘于这些城市人口聚集效应所带来的供求压力。应该说,这些城市的供不应求问题本来就很显著,在房价调整到一定范围后,能够承受房价的群体基数也显著扩大,供求关系的快速变化,带来了5-6月份的交易高峰,以及目前僵持的房价。
2007年楼市疯狂的结果是2008年的骤冷和全行业的悲观。2009年的突然回暖乃至创价格新高后,目前看各大一线城市并没有再次突然转冷,而是较为稳定。2010年一线城市的房价走势将如何？
如果说2009年宽松的货币政策助推了楼市,使其从低谷飙至高峰,那么2010年中国经济可能全面复苏,各一线城市的高房价是否还会继续走高？会否成为政府调控对象呢？这些问题都亟待回答。
【业界问答】
1、您认为在经过2008年的骤冷、2009年的"先抑后扬"之后,一线城市房价达到历史高位的原因是什么？
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）:我一直都不太愿意用一线城市、二线城市这样的概念来区分楼市。楼市的走势在各个城市不太一样,二线城市中也有房价超过一线城市的,一线城市的价格也有高低不均的。
评价当前的市场应该具体分析。如果把北京作为一线城市的一个代表,今年达到高位是由多种因素造成的,尤其是5-6月份出现了交易量活跃,价格走高的状况,是由于房贷优惠政策刺激、投资活跃和供应不足等多重因素决定的。
李文杰（中原地产华北区董事总经理）:一手市场的供求关系是影响今年楼市的主要原因。不断增长的刚性需求在一线城市真实存在,投资、自住和改善性的需求在一线城市的增长都很明显,人口向大城市转移,造成了大城市的供需矛盾比二三线城市更明显一些。此外,宽松的货币政策也带来了一定的资产泡沫。
牟增彬（北京易居房地产研究所副所长）:如果要给影响一线城市房价走高的各种原因排个序,我认为宽松的货币政策是最主要的。今年的货币流通量比较大,带来了资产的泡沫;其次是供需关系。相比而言,去年年底的房价下降了不少,促进了刚性需求的集中释放,供求关系的变化推高了房价。
2、您认为明年各一线城市的房价走势会是怎么样的？理由是什么？
顾云昌:房价最终是由供求关系决定的,也会受到政策影响,目前政策方面还有不少不确定因素,但当前供应不足、需求相对旺盛的特征很明显。从国家统计局的数据来看,二季度房价环比和同比都上升,三季度环比有所下降,但同比仍在上升。一个城市的环比数据不可能长期上升。同比上升表明,当前的楼市需求依旧旺盛,是老百姓的需求在决定房价。
从长期来看,受供求关系支撑的北京的房价不可能出现大跌,但是小幅的调整会不断出现。
李文杰:我认为是会继续稳定上涨,因为目前的供需问题依然存在,一线城市会更加明显;此外,目前市场依然能够看到对于通胀的担心,处于保值增值的目的进行置业,资产泡沫的风险依然存在。
牟增彬:明年的房价应该适当下调,因为目前观望情绪已经比较严重,主要原因还是价格过高;如果明年的经济恢复状况有所缓解,对于房地产的依赖程度不是那么高的话,房价下调一些还是很有必要的。
3、如果明年各一线城市的房价继续走高,您认为它们是否会成为政府调控对象呢？
顾云昌:这个取决于明年的宏观经济形势、国际环境和楼市的供求关系,目前还有一段时间需要观察,楼市涨幅已经趋缓,部分城市的房价走高是因为产品档次已经显著提高,如果房价继续走高,还可以通过土地供应、加强保障房建设等多种市场手段来调节。因此,选择是多样的。
李文杰:在宽松的货币政策已经带来房地产资产泡沫的背景下,如果经济有一定的恢复,楼市还是可能被调控的。
牟增彬:房地产在经济危机时期,充当了拉动其他行业发展的角色,明年是否会调控房地产,重点要看宏观经济的变化状况,目前还有几个月的时间,市场依旧充满变数;从房地产这个局部经济来看,确实需要调控了。
4、您认为明年会取消营业税优惠措施及房贷优惠利率吗？
顾云昌:目前预测明年的优惠政策走向,还为时过早。
李文杰:出于限制炒卖的考虑,可能会在需求层面进行一些限制,以稳定楼市,所以这些优惠取消是有可能的;因为从增加供应的角度来看,推出土地、增加政策房都来得太慢。
牟增彬:我觉得有必要取消,但是这仍需要看宏观经济的承受上限。宏观经济不能不保。有媒体喜欢用"绑架"来形容房产和宏观经济的关系,我不赞成这样的说法,但是,确实两者之间关联度很大,尤其是在目前经济危机的背景下。
【记者观察】
理性楼市需要中立态度
如果房价的问题由开发商来回答,会有怎样的答案？在策划本次报道之时,我们对此进行过一些思考,开发商或许并不适合参与这样的辩论,没有中立的态度,很多事情越辩越不清楚。
相对更中立的市场研究与政策研究人士对于房价走势的判断应该更客观理性一些。采访中,这些人士的主流观点是目前楼市的价格显然偏高,绝不是开发商所言的"依然偏低,一线城市房价要进入五万元时代"等等;楼市也不是大家普遍认为的"价涨量跌",成交量环比下降的背后,同比仍在上升。或许部分买房人不愿意看到这样的结论,但是数据是中立的。
明年的房价会怎样？这似乎是一个"天问"。任何答案也可能只是一种期望和倾向。但是中立的态度可以给大家一个了解市场走势的参照:那就是明年的宏观经济走势会影响政策导向,货币政策的宽与紧,将成为影响房价最关键的因素。
中立者的态度还能给买房人更理性的心态:自住者量力而行,按需购买,如果买得起,且需要住,多数时候还是应该以需求为原则;至于投资型的需求,就应该依靠自己的专业能力来判断市场大势了。
.新.京.报