标题：房产黑中介暗箱操作：豪宅可赚差价几十万
声称“诚信、规范”却暗箱操作，赚取差价。实习生 巫伟敏 记者 陈相明 摄
编者按：
本报从今天开始，将推出房产中介服务系列报道，将市民反映集中的中介公司违规行为进行曝光。深圳市规划和国土资源委员会下属的市房地产经纪行业协会，以及房地产律师，将对相关问题作出回应。本报继续征集中介违规操作方面的线索，报料电话：15118152520。读者也可登录深圳新闻网论坛发表自己对中介行业的各种看法和经历，网址：http／／szbbs.sznews.com／。
随着今年楼市复苏和火爆，深圳二手房以月均破万套的惊人成交量处于历史高位，房价飙升一倍，沿街无数大小中介地铺如雨后春笋般开张，曾经在2007年楼市疯狂时期频发的中介“吃差价”现象也卷土重来。本报日前连续接到市民多宗地产中介违规吃差价的报料，房地产中介链条中的“吃差价”潜规则也随着这一个个案例而浮出水面。
潜规则一
导演虚假情节 阻止买卖双方见面
李小姐今年7月欲将南山区南苑新村一套房子出售，并通过附近一家名为“深圳市锦盛家园房地产顾问有限公司”的小中介公司放盘，结果被其吃了一共4.5万元的差价。
据李小姐介绍，她开始给锦盛地产的报价是82万元。锦盛地产一位名为王忠辉的工作人员先是通过电话，与李小姐进行砍价，说有买家愿意出77万元。由于李小姐着急用钱，最后同意以77.5万元卖出。7月15日签约当晚，王忠辉找来一王姓中年男子和年轻女子，谎称中年男子是买家，与李小姐签订了77.5万元的购房合同，李小姐收了2万元定金，也没有多疑。几天后，王忠辉又称王姓中年男子年龄太大，无法贷款，所以要房子户名换成他的亲戚、当晚一同前来的贺小姐(实际两人都是假的买家)，并忽悠说为了帮贺小姐骗银行的更多贷款，在填写银行的资金监管协议时，需将房屋实际成交价写成82万元。
而在真实买家贺小姐这一边，中介锦盛地产又设计了一个虚假卖家，将工作人员杨紫娟虚构成李小姐的表妹，称李小姐在外地出差，委托杨与贺小姐签订了一份82万元的购房合同，并收取了10万元定金。实际上，加上中年男子的定金，业主李小姐一共只收到其中的5.5万元，锦盛地产的工作人员将剩余的4.5万元侵吞。整个交易过程中，锦盛地产的工作人员都没有让真实的买卖双方联系和见面，对业主李小姐说买家贺小姐是其亲戚，对买家贺小姐说李小姐在外地，直到双方房产过户结束后，在水电过户时，业主李小姐和贺小姐才和对方见面，并识穿了锦盛地产的骗局。目前，双方准备联合将锦盛地产告上法庭。
当事人感言：“即使中介的编剧、导演能力再高，甚至堪比获奥斯卡金像奖的大导演，只要提出和真实业主和买家见面，谎言瞬间就会被识破。” ——业主李小姐
潜规则二
全权委托公证 黑中介披上“合法”皮
50多岁的富桂芹在罗湖区的田心大厦有一套房子，今年4月，由于丈夫病逝，儿子读书又要交高额学费，着急用钱，于是打算将惟一的这套房子卖掉，谁知，被黑中介利用全权委托公证书将房产转售他人，不仅房款没收到，最后还稀里糊涂地被真假买家告“一房二卖”，面临巨额赔偿。
富桂芹说，今年4月，由于房价上涨很快，在山东老家料理丈夫后事的她并不知道自己房子的市场行情价，以低于市场价的58万元，将房子卖给了一家叫“大福行”的地产中介的法人代表洪先生。“当时我还纳闷，为何中介公司老板要买我的房子，但他们承诺一个月内我就能收到房款，所以就没想太多了。”富桂芹说。
获得低价房源后，就是寻觅出高价的买家了。两个月后，大福行地产终于通过同行的介绍，寻觅到买主邓先生，愿出64.5万元。由于富桂芹还欠银行贷款要赎楼，该中介公司通过担保公司让富桂芹签了全权委托公证书，将房子的处置权委托给该中介的工作人员唐武。然后，唐武以受托人身份，与买家邓先生以64.5万元成交价签约，赚取了6.5万元的差价，并收取首期款11万元，但并没有转付富桂芹。
问题就出在委托书上。富桂芹此时发现了其中的猫腻，撤销了委托书，那中介唐武就无法将房子卖给邓先生了。但是，一直蒙在鼓里的邓先生买不到房子，于是起诉业主富桂芹违约；而“黄雀在后”的大福行中介老板洪先生也趁机将富桂芹告上法庭，说她一房二卖。富桂芹面临高达约20多万元的违约金。
当事人感言：“中介骗我卖房签委托书，最后法庭上还振振有辞，真是祸从天降啊！其他业主一定要以我为鉴，慎签委托书。”——业主富桂芹
潜规则三
佣金上做文章 吃你差价没商量
在深圳二手房交易市场上，虽然3%的中介佣金按照规定是买卖双方各负担一半，但实际交易中，九成以上的业主都是实收，即佣金全部由购房者负担。目前黑中介通过多收业主1.5%的佣金达到赚取差价目的。
南山区赵先生在2007年房价高位买了一套房子，今年房价回升，他打算将房子卖掉解套，给深圳某品牌地产中介公司报价70万元，并表明是实收价。
但是，该中介的工作人员告诉赵先生，市场价格是65万元左右，有个买家70万元肯买，但是要求各自支付佣金，即3%的佣金赵先生要负担1.5%，大约1万元左右，那么赵先生实收只有69万元。由于心急解套，赵先生同意了，中介公司就让他先签一个同意支付1.5%佣金的协议。
到了正式和买家签约，中介公司却要在合同的成交价上写70万元，赵先生此时不解，为何不按照当初约定的69万元价格各自支付佣金来写合同？中介才正式和业主摊牌：因为和买家说的价格是70万元并支付3%佣金，如果此时成交价格要写69万元，那么意味着赵先生要按照之前签订的协议支付1.5%佣金，实收就成了68万元，业主反而吃亏。
实际上，买家支付了3%佣金，业主也负担了1.5%的佣金，中介把业主出的那1万元佣金放进自己腰包了。而赵先生也只好无奈接受中介明目张胆的违规。
当事人感言：“中介摆明了要吃1.5%佣金的差价，真是太猖獗了。签合同前不能和中介签任何关于佣金支付的协议。”
——业主赵先生
潜规则四
玩转阴阳合同 黑的就是楼市菜鸟
“阴阳合同”是深圳的二手房市场上公开的秘密：
为了规避税费，买卖双方先签一个房地产买卖合同，约定实际成交价(阴合同)，然后到国土委过户时，再按照当初的房产登记价进行过户(阳合同)，交易方可以少交各种税费，尤其是省下20%的个人所得税。
南山区姜小姐想买房子，与家附近的一位地产中介刘先生非常熟悉，通过刘先生看了很多套房子，但都没有合适的。今年8月，刘先生向她热情推荐了一套74万元的房子，并声称是“超级笋盘”，而且看在两人关系不错的份上，不收3%的佣金。
不过，中介刘先生也明确告诉姜小姐，他和业主签“阴合同”，约定的买价只有70万元，到时姜小姐在过户的时候，再直接去签“阳合同”就行了，这样比较省事，还可以省下各种税费。
姜小姐盘算着：74万元的成交价，除去2万多元的中介费，多出的1万多元差价就当是多谢刘先生介绍“笋盘”的报酬，也就算了。
但是，在房产过户之后，业主和姜小姐双方见面时，姜小姐才得知，原来业主的售价只有68万元，那么，中介赚取的差价就高达3万多元了。
当事人感言：“我真太盲目了，听信中介的所谓‘笋盘’，而且没有签订任何买卖合同，万一中介收到钱房子却不过户给我，那就房财两空了。”
——买家姜小姐
中介
自曝网上交流吃差价“高招”
“吃差价是房产中介获取暴利的一个重要手段，尤其是房价上升过程中。”一位曾亲身经历深圳地产中介敛财黑幕的工作人员朱伟(化名)告诉记者。
“最简单的方法就是不让真正的买家和卖家见面。”朱伟说，先稳定一方，即出价高于市场价的买主，或者开价低于市场价的房源。如果是物色到不了解市场价的菜鸟级买家，又肯出高价，一般就先让对方交5000到1万元的保证金，告诉买家如果不合适可以再退还保证金，再和业主狂砍价。又或者，中介先和低价房源的业主签约，然后再寻觅高价买主。
朱伟说，很多小型中介公司看到二手房市场火爆，就进来捞一把，这些公司的老板甚至还培训员工如何进行吃差价。譬如，当需要和业主先签合同，把低价房源稳定下来时，公司就会先垫付一两万元的定金，再让十几个业务员分头寻找买家。
“不要以为差价只是赚三五万，豪宅赚更多，我见过最牛一笔就能赚上几十万元差价的。就说业主出国或在外地做生意。”朱伟说。
而在某些房地产网站的论坛上，记者看到，中介工作人员公开求解关于如何吃差价的操作，跟帖者众多，大肆讨论如何规避法律风险以及引业主或买家上当。
据了解，自从2007年中天事件、创辉事件后，二手房交易过程的大部分房款从原来放在中介公司，改为银行监管，深圳吃差价现象已经有所遏制。一位资深中介工作人员方先生向记者透露，如果买卖者和中介三方面对面签订合同，中介方一般是很难‘吃差价’的。但中介骗的就是一些初次置业和卖房者，老投资客特别精，没办法骗。
“很多人一辈子也就买一套房，不了解市场价，不知道什么叫赎楼，什么叫全权委托公证，连阴阳合同是什么都不懂，偏偏又对中介非常信任，中介就是抓住交易双方这些弱点，牵着他们鼻子走，进行违规操作的。”方先生告诉记者说。
律师
支招业主要慎赐“尚方宝剑”
“二手房交易里的玄机太多了，一般老百姓很难一一识破骗局。”作为深圳二手房律师团首席律师，广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣从10多年的二手房交易纠纷中，深刻感知到楼市潮涨潮落给买卖双方、中介带来的巨大影响。他通过自己的博客，一再提醒业主卖房时，要谨慎填写全权委托公证书，因为它就好比古代钦差大臣手中的“尚方宝剑”一样，有了这份委托书，受托人就获得了随意处置房产的权力，也是目前黑中介吃差价的主要方式。
记者：全权委托公证书如果签署不当，委托了要炒房的黑中介，会产生怎样的后果？
张茂荣：就会像案例二中的富桂芹一样，被真假买家同时告。2007年7月楼市疯狂时期，就有很多炒房客“吃差价”，今年房价重新上涨，炒房客又借机入市，在房产未过户情况下易手赚取差价，这在业内俗称ABC单。
记者：“ABC单”是怎样操作的？
张茂荣：即业主在不知情的情况下“一房两卖”，产生的根本原因在于业主做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家以更高价钱签订买卖合同，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同形成连环诉讼，业主可能被真假两个买家同时起诉“一房二卖”，成了“冤大头”。
记者：为什么业主要赎楼就一定要签署全权委托公证？
张茂荣：全权委托公证是为了保障给业主提供赎楼融款的担保公司、中介公司、买方(简称出资人)等人合法权益而设立的，受托人基本上都是提供了融资款的担保公司或中介公司工作人员。其产生原因很简单：出资人在为业主融资赎楼后存在业主毁约不卖，融资款难以收回的风险。为了降低风险，出资人要求业主做全权委托公证给其工作人员，从而取得“免死金牌”：如果赎楼后业主毁约不卖，其工作人员可以持公证书替代业主实现过户交易，然后从买主处收回融资款。
记者：为何很多业主会这么不小心，将房子处置权随便委托给了黑中介？
张茂荣：问题就出在全权委托公证书本身存在漏洞：没有约定交易价格、没有指明受托人与谁去交易、一连串的受托人身份也不明。其中，受托人很可能就是中介，在房价持续飙升的情况下，受托人自作主张另行高价出售给他人，从中赚取差价的案例屡见不鲜。
记者：很多业主的房子都是按揭的，卖房子都需要赎楼，那么业主在签署全权委托公证书时，应该怎样防范风险？
张茂荣：建议业主在签署授权委托书时熟悉受托人基本情况，例如，受托人是哪个公司的？明确指定最低交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权，自身权益可能受损的情况下及时撤销委托，与出资人协商亲自履行售房义务。
记者：其他方面还需要注意什么？
张茂荣：买卖双方尽可能了解市场行情，定价做到心中有数。在房产交易达成签约时，一定要坚持买卖双方见面，并查验相关房屋产权证明及身份证件，同时签订三方协议，明确三方各自承担的责任和义务。