标题：大限将至杭州楼市再现悬疑

　　按照去年10月杭州市出台的税费优惠政策，凡在2008年10月14日起至2009年12月31日签订商品房买卖合同，都可以享受税费补贴政策。在距离该项政策不到两个月的时间里，诸方对于上述优惠政策是否延续，仍存诸多揣测。

　　揣测之余，权威的解读仍未出台，杭州楼市因为这种猜度引发的种种演变已然发生。在经历了2007年狂飙突进时的兴奋与眩晕，2008年失重跌落时的无助与恐惧，2009年逆转而来的满面春风。如今，随着优惠政策大限即将临近，楼市似乎又将面临再次选择。或高亢激越，行云流水还是起伏跌宕，一咏三叹，对于今后的楼市走向，实在难以精确把握。

　　| 政策 |

　　地方政策出现分化趋势 刚性、指导性政策或将并举

　　虽然截至目前，国家层面取消房地产优惠政策的问题仍未正式定调。但湖南、吉林等省却分别通过不同方式向外界表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，仍将顺延至2010年年底。

　　上月中旬，湖南省住房和城乡建设厅临时决定在株洲召开促进房地产投资和消费经验座谈会。当地的统计数据显示，今年1-8月，湖南房地产投资完成629.2亿元，同比增长8.8%，居全国第15位，排名同比下降2位，增速同比回落16个百分点。

　　由此不难发现，投资增长下降是湖南省再次提出稳定房地产优惠政策的主要动因。几乎与湖南省举行相关会议同时，包括吉林省在内的多个省份的住房和城乡建设厅均召开了前三季度房地产形势分析会。据相关媒体报道，吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青在“吉林省前三季度房地产形势和保障性安居工程进展状况汇报”中指出，吉林省的增长主要由大中城市带动，特别是长春市对全省的拉动效应明显。部分地区的非住宅二手房交易量、交易价格处于同比下降阶段。吉林省房地产市场还存在着开发商投资意愿不强、投资信心不足等问题。房地产市场在优化投资软环境方面、税收和金融信贷政策支持等方面，还需要政府给予更好的支持。据此，柳青在汇报材料中表示，“建议将2008年年底出台的吉林省稳定房地产市场的优惠政策，顺延到2010年年底。”

　　除了湖南、吉林两省对外明确表示将房地产优惠政策顺延至2010年年底，包括安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式提出建议，希望顺延2008年底出台的地方性扶植房地产政策，陈晟表示，此前，向中房协提供的政策建议报告中提到，关于上述政策的国家层面解读，仍需等到中央经济工作会议召开后方能定调。“但是据我了解的信息显示，关于政策的制定，至少有三条是可以明确的。首先是稳定政策预期，不要因为政策的变化而引起市场过度的波动。其次是增加土地供给。再次则是稳定一些城市快速增长的房价，跌的也要稳定，涨得过快也要稳定。”

　　陈晟进一步指出，目前的中国房地产市场，区域性和结构性的问题仍然非常突出。今年以来，一些一线城市地产形势非常好，但是一些二三线城市却并没有达到预期效果。其次，就结构性而言，当前的楼市主要表现为，住宅好，但是涉及实体经济的商业地产，比如写字楼的情况仍然不如预期。由此，“我个人认为，相关部门在政策制定上不应该一刀切，实际上，此前国务院发文中就已经提到了这样的问题，就是房地产政策制定要与当地的经济相匹配，与当地的GDP运行相匹配，因地制宜，分类指导。”

　　陈晟认为，国家层面的房地产政策，在有刚性的政策指导下，仍然需要指导性的政策。“刚性政策和指导性政策同步运行，效果才能得到显现。”

　　陈晟的观点也得到了其他业内专家的认同。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林11月4日在“北京地产资信20强”会议上对相关媒体表示，吉林等省份自行采取顺延地方性房地产优惠政策的做法，可能会被其他省份仿效。而从房地产调控的定调上来说，地方政府这样做也是允许的。

　　王珏林预计，2010年土地政策会更加紧缩。国家层面的房地产调控政策在不会大幅度调整的情况下，也会微调。不过，地方政府出台的房地产优惠政策力度要比国家层面的更大。“2010年，如果国家层面不出台取消优惠政策的措施，地方政府也会出现分化。”王珏林说，2010年可能会出现两种情况：有的地方政府取消了房地产优惠政策，有的地方政府顺延了房地产优惠政策。

　　在此背景下，人们对于杭州优惠政策的走向更为关注。

　　| 土地 |

　　黑马率先出手 大鳄姗姗来迟

　　不过，到目前为止，此政策对土地市场的影响力似乎并不明显。

　　2009年杭州的土地市场在一宗迷你宅地中拉开序幕。

　　今年6月11日，杭政储出(2009)6号地经过挂牌出让，凯德置地直接加价20万最终竞得了这宗位于拱墅区的迷你宅地。

　　让所有的人颇感意外的是，随着杭州房地产市场的迅速回暖。土地市场也在此后进入了白热化的争夺阶段。一幕幕“地王”争夺战在接下去的四个月时间里得到了酣畅演绎。

　　业内人士指出，纵观今年杭州的土地市场，可以用“黑马率先出手，大鳄姗姗来迟”来形容。包括天鸿房地产有限公司、浙江舟山远邦置业、义乌中国小商品城房地产开发有限公司、国恒地产、海盐南塘房产均在今年的土地市场上扮演着黑马的角色。“而在时间节点上，六月份应该可以说是今年杭州土地市场中的分水岭。

　　随着6月30日，欣盛房产豪掷29.28亿一举吞下位于申花板块的15号、16号两块地开始，众多地产大鳄开始加入地块争夺中。其后，绿城集团拿下新华地块、田园地块和喜得宝地块；滨江房产乘势连续拿下黎明村地块、草庄地块；万科拿下草庄地块；西子房产拿下娑婆桥地块和南星桥地块；万科南都拿下草庄地块；保利地产拿下申花地块和下沙东沿江地块；华润置地拿下之江地块。

　　“在今年拿地企业中，德信可谓是当之无愧的黑马。”就在刚刚过去的10月29日下午，经过27轮拉锯战，27号买家德信集团以53377万元的代价，击败紧紧咬着不放的17号买家赞成房产，夺得62号下沙金沙湖CBD地块，楼面价7131元/平方米。如同一匹低调的“黑马”，悄无声息中，就地跑到了其他公司前面。凭借着今年拿下的4宗地，以及2007年拿下的文晖路商业地块，再加上将售项目德信·早城（查看地图），德信集团在杭州的项目储备已达6个，超过了不少杭州老牌地产商。

　　其实，在最近几年的杭州土地出让现场，身为德信集团董事长的胡一平应该可以说是市场的密切关注者，众多地块出让现场，均能见到他低调地在一旁认真地做着笔记。对于今年集团公司的拿地表现，德信集团董事长胡一平在接受记者采访时表示，之所以在今年拿下上述四宗地块，最大的理由是因为这些地块的周边均已经有德信开发的项目。而这些新项目的整体定位均有极大的提升。由此不难发现，这家2006年才现身杭州楼市的开发商，进杭征途仍然采取着相对保守稳健的风格。“因为我们所拿的每一宗地块，都是在自己熟悉的区域市场。九堡如此，下沙同样如此。”德信集团相关负责人对记者表示。

　　随着10月份杭州土地市场之争火热降下帷幕，以及日前宋都房产进军下沙，2009年杭州土地出让成绩已经攀至510亿元的高度。业内人士分析指出，持续火爆的土地市场，仍将有望在年底掀起最大高潮。根据杭州国土资源局相关信息显示，仅仅在12月1日、3日、8日3天的土地挂牌量，就超过了今年任何一个月的土地出让量。据了解，12月1日、3日、8日，杭州主城区将出让16宗934.8亩土地。在经历过刚刚结束的颇为平淡的下沙沿东地块争夺后，市场会否再次出现盛景仍值关注。

　　| 市场 |

　　异地购房者蜂拥而至 二手市场下单速度放缓

　　但对杭州楼市来说，政策却一直主导着近两年的行情变化。

　　2007年，中央宏观调控的频繁发力、“二套房贷”政策的节节收紧，让杭州楼市从2008年开始陷入了1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市逆转。2009年，随着优惠政策的相继生效，楼市又快速走暖，呈现出“V”形反弹。

　　量价齐升，这是当前杭州楼市最为鲜明的市场表现，哪怕是走过了传统的“金九银十”，杭州楼市在进入11月后依旧火热。截至11月10日下午五点，杭州城区住宅可售房源仅剩下4020套，而在当日下午两点曾一度跌破4000套。而在稍早之前，杭州城区可售房源曾经探底至3987套。

　　今年8月初，杭州城区住宅可售房源跌破6000套大关，在经过三个月的补充与去化，如今杭州城区住宅可售房源在4000套左右大关。虽然经历过今年十一黄金周低迷的成交纪录，相关媒体再次发出拐点论调之后，但杭州楼市却在黄金周后再次出现高速去化进程。数据显示，从10月中旬至今，杭州城区新房成交量连续15天维持在200套以上，其中10月31日更是出现了高达681套的罕见成交量。业内分析人士指出，开盘量的减少以及持续多日的高成交量，造成了杭州城区可售房源再度大幅下降。

　　在火热的市场面前，受到市场关注的一批明星楼盘的供应明显放缓，与此形成鲜明对比的则是，一些以往受到市场忽视的楼盘在有限的供应量前开始热销。而目前仍处价格洼地的闲林板块也开始进入大批首次购房或者改善需求的购房者的注意。

　　一位刚刚前往金成竹海水韵看房的购房者对记者表示，比较杭州其他板块，目前的闲林板块还仍处于价格相对便宜的阶段。“以前是因为这里的一些配套还没有跟进而放弃考虑闲林，但是看来看去，一年不到的时间，我却发现我只能买得起这里的房子。”

　　相比于股市、基金、黄金等投资生财方式，在当前，消费者似乎更热衷于买房投资的理财方式。杭州一房产公司高管对记者坦言，事实上，在目前的市场背景下，投资性的需求正被逐步放大。与此同时，在通涨预期的大背景下，今年的杭州楼市涌现出了更为丰富而多元的异地购房者。

　　在刚刚过去的房博会上，尽管“温州长运旅游”的大巴仍然特别扎眼，尽管世贸会展中心门口的“浙C”牌照车辆多如牛毛，但是以往极少出现的“沪”字开头的车牌也数不胜数，同时来自山西、吉林、广东、金华、台州等城市的车辆也点缀其间。可以说，全国各地的购房者都聚集到杭州，关注杭州楼市。和平会展中心门口的停车场，更是可以称为各地豪车现场秀了。

　　“到处都在找着买合适的房子。”这是一业内人士对目前市场表现最为简洁的话语。该业内人士对记者指出，这样的势头或将持续至今年年底。国都房产营销总监郭欣对记者表示，在杭州的高端市场上，最近确实出现了以往较少出现的宁波、山西购房者的身影。“现在很多宁波人觉得杭州也不错，因为不少人认为，在拥有了上海的房产后也应该在杭州有一套房子。”至于此前的山西煤老板的购房故事，也在郭欣的口吻中得到证实。“我们一个山西的意向客户，在今年六月就曾经一口气在钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)买下六套房产。”

　　至2009年12月31日将到期的房产交易税费优惠政策离截止期还剩两个多月，杭州二手楼市同样出现一些购房者加快交易速度，赶在年底前购房的现象。但不少业内人士指出，二手房涉及的交易税额远比一手房高，税费优惠政策即将取消，刺激了最近二手房的成交量，但对一手商品房影响较小。

　　上述观点也得到了资深业内人士陈列平的认同。陈列平对记者指出，就整个房产投入而言，优惠政策所涉及的优惠在整个房价里比例还不是很大，在通涨预期的大背景下，并不足以影响消费者的购房决策。但也有业内人士指出，对于首次购房者而言，政策的波动仍然能够左右不少消费者的购房意愿。一中介公司相关负责人对记者表示，由于目前的房价已经比较高，而可选房源又有限，虽然目前客户来访并未出现明显下降的趋势，但是下单速度却已经明显比之前的8、9月份慢了不少。

　　对此，陈晟则指出，相关的国家或地方政策当然能够影响到消费者的购房意愿。“这一点，从2007年的市场表现已经得到验证。”双盈营销机构总经理章惠芳认为，其实一手市场和二手市场一直都是联动的。“目前二手市场的交易量虽然也有人为的因素，但不可否认的是，不少下单者的普遍心理是在优惠期间能将优惠用足。二手市场对于市场政策的解读一向反映明显，而买家跟卖家的博弈则同样敏感。如果一旦取消优惠政策，二手房市场或将率先进入市场观望期。一旦观望成为一种趋势的话，就真的成为观望了。”