标题：二手房市场首当其冲，随即波及一手房

　　最近，国家有关部门放出一连串楼市利空消息，给杭州狂奔大半年高温不退的楼市带来了一股强冷空气。有相当部分的业内人士认为，若房产交易税收优惠政策在年底终止，二手房市场将迅速进入冰冷期，并波及一手房市场。毕竟房地产市场中，二手房与一手房已密不可分，二手房的价格波动、成交情况对一手房市场起到领涨或引跌的作用。而且，目前买房大军中，有相当多的是冲动消费。一旦市场冷静下来，这波冲动消费将偃旗息鼓，楼市开始退烧。
　　
　　住建部透露优惠政策或将年底终止
　　
　　各地银行二套房贷收紧
　　
　　近日，住建部和银监会官员先后放出利空风声，住建部透露楼市优惠政策或将到年底终止。11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林接受采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。届时被终止的政策可能包括契税、营业税减免，首套及改善型购房按揭利率7折优惠，房地产开发项目自有资本金低额度等。
　　
　　就在前一天，银监会有关人士也表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注，但此举并非要求银行压缩对开发商的贷款规模。银监会表态正在密切监控房地产开发贷款，严查银行二套房贷违规操作。全国各地都开始收紧“二套房贷”，严格执行首付四成，贷款利率为基准利率的1.1倍。
　　
　　据了解，楼市新政明年怎么出，一些年底到期的楼市政策是否存续，这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有明确的说法。据可靠人士透露，现在惟一明确的是，“鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。”如此看来，明年楼市新政适当收紧几成定局。
　　
　　相关分析认为，二套房贷松绑和营业税减免政策，这两个政策最容易让投资投机者搭顺风车，很可能会按期终止。至于其它鼓励首次置业需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，则有可能维持不变。
　　
　　业内人士认为，交易税收、首付比例以及贷款利率等政策是一种政府的信号。由此，银行对房贷的收紧，给购房者一种不好的预期。
　　
　　税费优惠政策年底或将终止
　　
　　二手房购房成本大幅增加
　　
　　今年楼市的急速回暖直至高热，跟去年底陆续出台的房产交易优惠和银行宽松的房贷政策大有关系。去年10月13日杭州出台房产“24条”，其中，对个人购买普通商品房和二手房进行税费补贴；同年10月底国家出台《关于加强保障性住房建设，促进房地产业规范有序健康发展的政策措施》，其中对首次购买普通自住房以及改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%、其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；12月国务院常务会议上研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中提出全额征收营业税的时间从五年缩短至两年，这一举措大幅减少了次新房交易税费。
　　
　　这一系列房产交易税费优惠和适当放松的银行政策，对楼市的推动作用可谓立竿见影，今年三月份开始，杭州楼市成交量和成交价都在一路飙升。尤其是二手房成交量和成交价屡创新高，税费优惠的利好，让一大批被税费锁住的二手房开始交易了。
　　
　　值得注意的是，杭州对购买普通住房和二手房交易的税费优惠政策，以及国家财政部全额征缴营业税时间由五年缩短至两年的政策，截止时间都在今年的12月31日。面对已经过热的楼市，加上最近国家有关部门放出的利空消息不断，这些政策的延期可能性越来越小。直至昨天，记者致电杭州市农税征收中心咨询房产交易优惠政策会否延期，中心工作人员表示截止时间按原政策执行，即到今年12月31日止。其中，二手房以农税征收中心的受理时间为准，一手房则以购房合同时间为准。迄今为止，市农税征收中心并没有接到房产交易税费优惠政策延期的通知。
　　
　　一旦税费优惠政策终止，二手房交易成本将大幅增加。比如一套面积为120平方米的普通二手房，总价200万元左右，未满两年出售，那么买卖双方共计缴纳的房产交易税费为总房价的8%即16万元左右（其中契税1.5%、营业税5%、个税1%、还有印花税、土地增值税等等其他税费）。税费优惠政策一旦终止，这笔不菲的税费将成为房产交易的负担，短期内对二手房成交造成影响。
　　
　　银行收紧房贷
　　
　　每月支出增加不少
　　
　　银行收紧房贷，对楼市的影响更全面和长期。去年10月底国家在《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》中提出，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。由此，首次贷款购房最低可以享受两成首付和利率打7折的优惠。另外，贷款购买改善性住房也可以享受上述优惠。
　　
　　不过今年各家银行为了争夺客源，为二套房贷也大开“绿灯”。在二套房贷款上大打“擦边球”，使这类房贷也都能享受利率下浮的优惠。一位房产中介资深经纪人透露：“在处理二套房贷时，比如避开‘七折’，把按揭利率做到‘七一’折之类；或者，借款人第一套房子的贷款还完后再买房仍算第一次购房。”
　　
　　不过近一两个月来，经纪人在给客户办理房贷时，发现银行房贷政策越来越紧了。银行不仅是严格执行二套房贷政策“最低首付四成、利率1.1倍”，即使首次购房也不是普遍能享受“最低两成首付，利率七折”的优惠。“如果是‘面积小、房龄老’的二手房，最低首付三成以上，至于首套房贷按揭利率能否享受基准利率的七折，一些银行还要根据借款人的工作单位、年龄以及其他资信情况来综合评定，标准比以前严了不少。”经纪人反映。
　　
　　银行收紧二套房贷后，无论是月还款额还是每年增加的利息都是一笔不小的数目。记者算了一笔账，如果买房贷款100万元，商业贷款按揭20年，采用等额本息方式还款，按首套贷款年利率享受基准利率的七折即4.158%计算，那么每月的还款为6143.38元；如果是年利率上浮10%即6.534%，同样贷100万元，按揭20年，等额还款，每月的还款额7475.76元。前后月还款额相差1332.38元。一年就相差1.6万元，20年利息就相差32万多元了。
　　
　　一位房产中介老总坦言：“房产税费优惠影响是短期的，而银行的政策变化会改变市场预期，对购房者首付和月支付要求能力提高了，这是长期的影响。”
　　
　　二手房市场首当其冲
　　
　　随即波及一手房市场
　　
　　房产交易税费优惠政策进入“倒计时”，相当部分的刚需为了赶政策末班车，抓紧买房，也有部分房东赶在年底前“出货”。业内人士分析，年底前二手房市场交易量会放大，这是因为买卖双方在预期政策终止的前提下赶末班车。
　　
　　不过，随着大量刚需释放后，明年年初二手房市场极有可能进入冰冷期。“税费优惠政策截止时间很快就要到了，因此有相当一部分原本打算明年买房的人为赶政策末班车，把购房时间提前到了现在。所以明年前三个月二手房市场很可能会跌入冰点，成交量萎缩后房价才可能逐渐下降。”有业内人士如是说。
　　
　　一旦二手房成交量下来，对一手房市场也将产生影响。“二手房是刚性需求最多的市场，也是楼市的晴雨表，二手房市场不好，会对一手房市场产生冲击。现在，一手房与二手房市场是彼此影响，也就是说，现在很多购房者在买一手房的时候会考察一下周边二手房的行情；在买二手房时也会打探一下附近一手房的走势。二手房的价格波动、成交情况会对一手房市场起到领涨或引跌的作用。目前楼市几近疯狂，买房人有种怕‘买不到房’的恐慌心理，导致冲动消费，从而带动交易上升。一旦市场冷静下来，这波冲动消费将偃旗息鼓，楼市也将降温了。”