标题：年底楼市进入末班车行情

　　购房优惠政策或谢幕买家匆忙出手
 

　　记者日前获悉，为了赶搭按揭利率七折、营业税减免等购房优惠的末班车，不少买家加紧入市，年底楼市出现了一波买家赶搭优惠政策“末班车”购房的行情。<

　　记者近日在市房管局交易中心看到，交易大厅人头涌涌，挤满了人，比10月份热闹了许多。而天河区交易中心的工作人员表示，从10月中下旬开始，每天交易过户的宗数比9月份多20%。

　　根据中原地产的统计，在10月初成交非常淡静的情况下，10月底扭转了连续三个月下降的态势，10月份全月成交量环比增长10%以上。满堂红的成交数据显示，11月第一周的成交宗数已比10月底增加了20%。市内另一家大型中介机构合富置业相关负责人也表示，营业税优惠政策的“末班车效应”在近期成为不少板块成交的“关键词”。天河北、滨江东、老城区等次新房较多的板块成交比较畅旺。在白云区、番禺区等物业总价不太高的板块，买家的购买意向也强烈了不少，因为对这些以自住为主的买家来说，几万元的税费优惠是一个颇大的数字。

　　满堂红历德雅舍 (论坛 新闻)分行谭先生也称，现在买楼的客户都会问中介能否在12月31日之前完成过户，为的就是搭上优惠政策的“末班车”。客户迫切的购房心理，加快了其决策过程，活跃了成交气氛。为了赶搭末班车，这些购房者不再坚持尽善尽美，出手爽快。有少部分业主看到这一点而反价，因此，前段时间刚刚偃旗息鼓的“反价”现象再次出现。

　　买家急着出手

　　“等了大半年，楼价越等越高，如果明年营业税减免、首次置业七折优惠利率等优惠不再继续，等于购房成本又增加了。”这是近期不少赶着买楼业主的心声。

　　据悉，今年初出台的“救市”政策中包括对从2006年开始征收的营业税的减免措施，即由五年内转手交易的住宅都要按成交价全额征收5.5%的营业税，改为对两年内转手交易的二手房按成交差额征收5.5%的营业税，超过二年的住宅则减免营业税。政策暂定实施时间是一年，今年12月31日到期。也就是说，如果总价100万元，超过两年但未满五年的二手房进行交易，营业税有可能相差5.5万元。由于广州二手房交易实行“实收价”，即所有过户税费由买家承担，因此不少买家担心明年买房成本增加，都有在年内完成交易的打算。

　　根据购房优惠政策年底可能到期进行的一项网络调查，近七成五的调查者表示近期会购房，有数据显示，如果央行取消对首次购房者及改善型住房购房者的七折房贷利率优惠，当房贷利率升1%，就相当于房价上涨6%。

　　一手郊区盘影响较大

　　虽然不少大发展商目前已完成全年销售任务，销售压力不大，但郊区盘和中小楼盘还是捉住此机会大做短信营销。“抓紧购房优惠入市”、“房贷收紧，买房抢时机”，不少楼盘的营销短信都把目前的楼市渲染得形势逼人。但这些楼盘的楼价均保持平稳，并未出现因“末班车”而涨价的行为。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，可能在明年终止的购房优惠政策主要是针对首次置业者，但目前楼价已经到了一个历史高位，很多刚性需求的首次置业者已经退出了一手楼市场，转向二手楼市场找房，因此年底赶搭购房优惠末班车的浪潮对二手楼的影响会比一手楼市场明显。

　　以一套楼龄两年、总价100万元的二手房为例

　　在12月31日前交易过户并缴税

　　首次置业者可以做到首付最少两成，付20万元，贷款80万元。以现行的基准利率打七折、20年期房贷计算，等本息月供为4915.56元。该房屋交易过户时只需要对买家征收1%的契税，减免了营业税、个人所得税、印花税等多个税项，需缴交的税费只有1万元。

　　明年1月1日以后过户(优惠取消)

　　首付最低三成30万元，贷款七成70万元，贷款利率恢复到基准利率打八五折，20年期房贷，等本息月供为4639.05元。营业税等税费减免取消，该套房屋过户交易需要向买家征收1.5%的契税、0.5%的印花税，向卖家征收5.5%的营业税和1%的个人所得税，所有的税费加起来共为8.5万元。

　　特别提醒

　　赶搭末班车

　　最好在12月前提出申请

　　“我们已经收到银行的通知，下月开始，放贷申请要延迟到明年1月才能放贷。因为部分银行今年的房贷额度已经用完，即使12月份申请的按揭贷款，也要到明年才批，使用明年的按揭份额。”某大型中介公司人员告诉记者。记者还了解到，从本月开始部分银行的房贷审批时间也加长了，从正式签约到获得银行的按揭贷款同意贷款书要20个工作日。

　　专业人士提醒，由于办理手续需要时间，买家最好事先做好咨询，特别是房贷尽量在12月前提出申请。同时，由于现在商业银行对房贷的审批较为严格，置业者在做购房月供预算的时候应留有余地，以防不能获得最高优惠而陷入被动。

　　记者通过按揭公司的工作人员了解到，目前各银行审批按揭的具体情况不一样，一般来说，希望争取到更多按揭份额的中小银行的房贷额度会充裕些，如光大银行，在资料齐备的情况下，一般五个工作日就可以拿到贷款同意书。而中国银行等大银行，由于今年的房贷额度已经差不多用完，下月才提出的按揭申请将难以在月内完成。

　　合富置业专业人士表示，“赶搭末班车”有一个必要因素：选择有房产证的物业。如果是选择一次性付款或者购买房屋没有按揭，一个多月的时间还是可以办完交易过户手续的，基本可以在12月赶搭上“末班车”。但若涉及公证、赎契、转按的交易，所需时间较多，可否在近两个月内办完手续，存在很多不确定因素。

　　谁最想搭末班车？

　　购房保值的买家

　　满堂红研究部高级主任肖文晓分析，目前的楼市使资金实力不强的刚性需求无力入市，入市最积极的是那些有闲钱却无处投资的购房者。这类购房者他们买房不是为了自住，也不全是为了投资，更多的是把房子当成了保住财富的工具，在某种意义上房子替代了银行的功能。中国经济对房地产的高依赖度以及近年来房价的坚挺给了他们极大的信心，但客观上也存在对楼市风险缺乏防范意识的隐忧。

　　链接

　　新政回放

　　国务院：2008年12月17日，出台“国三条”，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　财政部：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　中国人民银行：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。