标题：2010年的火爆不用看政策的脸色

　　2010年房地产会很火爆，不用看政策的脸色。

　　刚结束的十月没有遂许多人愿，房价劲涨3.9%，这应该从一个侧面提醒决策层，即将过去的一年，房价火爆，楼市火爆，不是政策的主导原因，更不是沉淀刚需的创造，而是客观环境决定的。

　　有许多钱必须找出路，因为产业收缩，产能过剩，而且民营企业居多，财务自由促进了产业资金出走，进入到保命消费行当，买房是最稳当的；

　　有许多钱依然看好房产投机与炒房，其一来自于房价不平均，用以衡量买房水平的钱却是等同的，因此异地投资将是未来一至两年推动房价进一步上涨的关键力量；其二来自于商业地产的推进，鉴于楼市政策性效应明显，许多开发商调整了战略，着眼于商业地产的操作，商业地产附着在楼市上对房价也有一定的推动作用；其三实体行业利好与融资环境决定了许多早期富民将进入纯粹理财领域，买房成为首选，股市的波动加剧了人们对房产的选择。

　　闹市恰好是开发商囤地良机：

　　笔者调查了山东/湖北/重庆/陕西四省的主要城市城市规划，总计给二十余个城市规划中提及，截止2012年，城市化版图扩展面积达到50平方公里，并且这些城市的可出让用地版图，基本都是先做市政规划与配套交通，然后面临的是大批量出让，价格相对较低，或者通过帮政府修建配套来换地。这些地按照现房价参考出让，未来将形成成熟区域的成熟产品，利润依然可观。

　　现在的情形是，上市房企与国有房企及一些隐身的大房企，着眼于在主流城市打基础，其他被逼走的开发商被挤入到上述等待快速开发的城市，而这些城市早期对财政的透支使其在未来三年面临着土地财政的关键年份，相得益彰而各取所需。

　　而既往的一年，除营业税政有时限外，其他均是中期政策，并且除未来预期加息压力外，基本可以断定不会象舆论看到的出现到期收缩。

　　因为这此原因，2010年市场供应量相对于挤入的异地投资性消费、本地结束观望后选择进入的改善性消费、农村改革后导致的进城消费、城市基础建设与旧城改造释放的购买力就地消费，本身就绝对是供不应求；再加上开发商如上述的各取所需与各得其所，不存在狗咬狗式的直接竞争，所以供应量将有节奏地增长。

　　政府促进闲置用地的政策管制，只会导致低地价开发用地以较高的容积率、较紧凑的面积、较吻合购买力向低总价低首付形式形成市场的扎堆性供应，这些针对需求量身订制的产品，市场真空非常大，面临着较好的市场。

　　综合分析判断，2010年的火爆不用看政策脸色，并且只要通胀环境与经济着陆环境没有完全上升到稳定状态，并可能导致房价进一步上涨