标题：北京房价五分之一是泡沫 明年楼市有望价稳量增

　　中国社会科学院昨发布住房绿皮书 北京今年1至8月房价泡沫指数为1.266―――

　　昨日（16日），中国社会科学院发布了住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。社科院预测，2009年第四季度至2010年第四季度，住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。

　　专家表示，居高不下的房价潜藏着泡沫风险。一方面，由于国内储蓄率长期高企，资本充裕，而房产成为不多的投资选项之一，大量资金涌向楼市，形成虚假需求，推高房价，形成严重的住房泡沫。另一方面，贸易顺差增长过快，导致外汇储备快速增加，国际热钱冲击中国楼市，形成虚假需求，助长了房地产泡沫。

　　绿皮书对全国35个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格1/4。房价泡沫指数等于实际价格除以基准价格，北京今年1至8月每平方米房价平均价格为12205元，而根据测评推算出的基准价格为9640元，泡沫指数为1.266，实际价格高出基准价格26％。按此计算，这部分“泡沫”约占目前房价的五分之一。

　　与此形成对照的是，在调查的35个城市中，北京人的住房支付能力最低，购房居民每月交纳贷款的数量远高于专家认为的合理家庭支付比例。专家认为，每月房贷支出不应超过家庭收入的25%。合理的住房支付能力指数为1，北京居民的住房支付指数2008年仅为0.34。

　　房价・现状　　三代人一生积蓄都用来买房

　　“今年上半年房地产企业基本上把全年的钱赚完了。”国家统计局总经济师姚景源在昨日的发布会上称，开发商不能因为上半年楼市销售状况好就说高房价是合理的。“价格的事有诸多原因，其中有一个原因不能用市场说明。像北京房价高得离谱，现在越往高预测越厉害。”姚景源说，买房人并不是支付货币的人，比如两个小青年买房，双方父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷都掏钱，其实是6个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。这个在经济学上叫第三者买单，相当于公款消费。“这个问题很严峻，它实际是把三代人一生的积蓄都用来买房，而且这些人都是老年人，将来保障怎么办？”姚景源表示，价格现在没有通货膨胀，1至10月份还是负0.1，不能单纯地把价格回升就叫做通货膨胀。“消费者千万不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰属于上套”。

　　房价・对策　　明年住房调控增加保障房比例

　　绿皮书对2010年住房调控给出了详细的政策建议，指出2010年住房市场调控的主要任务就是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为“价稳量增”，具体概括为：“增加销售，扩大投资，调整结构，稳定价格”。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。此外，中国住房发展报告主编倪鹏飞表示，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动，因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。

　　对于目前我国住房质量的现状，住房与城乡建设部政策研究中心周江表示，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是现实生活中远远达不到，大约统计起来住宅使用起来有30年，就是30年就要拆掉重建，这个过程也是大量资源消耗的过程。

　　房价・预测　　明年楼市先扬后抑

　　绿皮书预测，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。

　　2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

　　由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。

　　绿皮书同时指出，2010年住房市场将面临三大压力与风险，一是市场剧烈波动，二是房价快速上涨，三是投机需求旺盛造成市场供不应求和房价上涨过快，销售增长和投资增长难以实现预期目标，进而对宏观经济产生不利影响。

　　明年地价可能上升

　　绿皮书预测：2010年我国土地价格或将提升。在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。同时，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在这两方面力量共同作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。（赵婷婷）