标题：置业投资还是炒地产股

文/柳明珠

对于多数人而言，熟悉的投资渠道主要有两个：楼市和股市。房产板块无论作为实体经济还是虚拟股票，都属于近些年来热门的理财产品之一。当房价和地产股“暧昧”地纠结在一起，投资机会便蕴含其中了。

房产投资中最直接和最重要的先行指标是房价。这就意味着：如果投资者看涨房价，可以买房，也可以买地产股。

余先生是一位非常看好房价上涨的北京投资者，今年1月份他以9900元/平方米的价格全款购置了朝阳区悦溪公寓的一套153平方米的3居商品住宅，到了7月单价已经涨到了16000元/平方米。半年时间150万元的房产升值了90多万元。由于看好房价，余先生同时投资地产股，却只赚了不到10万元。他总结了一下，如果年初未购房，而是将资金全仓购买万科地产股并持有至年中，股价翻倍，资产也将随之翻倍，收益和投资回报率都会远大于房产升值。可事实是他并未全部选择地产股，而且也没有耐心一直持有，进进出出间失去了大量本该盈利的机会。

对房价敏感很重要

上述例子似乎传达着这样一个信息，股价比房价涨幅要快。然而，这是“事后诸葛亮”的总结归纳，而且只会在特定的时期才会出现的收益，其实很不现实，也没有实际借鉴意义。诚然，在股市里真正能捞到实惠的人总是少之又少，因为多数人总是耐不住性子：频繁换股、追涨杀跌、短线操作、缺少定力。

当然，在此举例不是为了说明谁优谁劣，只是说明在理想状况下两种投资方式的表象特征。余先生凭借对房价的敏感性，在比较合适的时机下手，同时投资房产和地产股，又都实现了盈利。可见对于房产板块的投资，“对房价感冒”很重要。

置业投资和炒地产股其实是两个概念，也可以理解为分别投资的房地产行业的不同阶段，本质显然不同。

置业投资可以理解为是投资房产，投资的是房产70/50/40年的使用权，虽然房产具有消费品和投资品的双重属性，但从严格的供需角度来说，此时的投资者还是应该归入消费者之列。炒地产股狭义的来说是投资地产，因为土地是开发企业最重要的资本，购买股票本来就是和开发商站在一起，是名副其实的投资者身份，看好的是开发企业的盈利能力，而出资让开发商购买土地。

地产股上涨，原因很多。房价作为先行指标，激发投资热情，同时，各大重点城市地王频出，已不再是个案，房价中长期上涨的预期，引领地产股继续看涨。其次，交易量放大，楼盘消化速度比开发商预期的要快，地产公司业绩转好，资金状况良好，加之政策引导下的市场流动性很好，融资自然容易不少。经济危机之下，国际救市政策不断升级，欧洲各国政府频频降息，热钱开始涌入中国，尤其是房地产行业，人民币升值预示着人民币资产相应升值，开发商手里最大的资产——土地便升值，股价自然随之上涨。而近期欧洲、澳大利亚等又纷纷开始加息，于是地产股又开始出现了动荡。最后，整体大盘的行情还是看涨的。

由此看来，一定程度上，地产股确实受房价影响。但严格来讲，地产股的涨跌对房价变化没有必然影响，自然二者的指数也不可能成正比例变化。从经济学角度来看，一个公司的股价和公司的业绩直接相关，对应的是股民对该公司的投资信心和期望。而公司业绩是由多方因素共同决定，比如，一家公司开发楼盘，即使房价跌了，但是如果公司的拿地成本、建材成本降低了更多，那么该公司的利润反而是增长的，从而导致了股价的上涨。

置业长线远优于炒股

置业投资的优势是可以利用金融杠杆，即贷款。在首付20%的情况下，用20万元便可实现100万元的投资，若房价上涨10%达到110万元的话，投资回报率便可达50%。另外，置业投资者更看重的是房产的保值，起码是抗跌能力。对长线投资者来说，楼市的风险度远小于股市。在2008年金融危机中，房价的整体跌幅也仅仅在0.2%，而股市就不一样了。

投资房产主要考虑投资回报率和地段价值两个指标。

一是投资回报率，普通置业者投资的物业类型主要包括住宅、商业和写字楼。中国房地产崛起和发展的10年里(1998～2008年)，商业和写字楼的实际年均投资回报率基本在10%左右，比住宅高出1.5个百分点，从长期来看，投资商业和写字楼的投资回报率更高些。

从结构来看，住宅的租金回报率远低于商业和写字楼，但住宅的年均增值率为4.51%，又是高于商业和写字楼的。因为在我国，有房才有家的传统置业观念，催热了房屋交易市场的同时，也抑制了租赁市场的发展，最终导致房价长期脱离租金增长态势，租金回报率偏低。大部分住宅投资者更关注房价上涨，而非租金上涨。短期来看，投资住宅更划算一些。

二是地段价值。房产的价值虽然是综合了产品、地段和品牌等多个因素，但地段价值在房地产的核心内涵中占有绝对强势的地位。楼盘郊区化，只不过是基于土地稀缺性的方向转移，但不是主流。也就是说最稳妥的房产投资是基于市区优质地段的。在时势好的时候，市区、郊区楼盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。

当然，郊区房产投资价值更多地体现在区域发展上。重大的城市规划利好，意味着几年后区域地价大幅上涨，从而推高房价。以北京为例，大兴、房山等南部城区的房产正表现出良好的升值态势，房价的翻倍上升，是基于新城建设所带来的区域价值升级，不过显然现在入市已不是特别划算，所以投资郊区房产，一定要关注市政规划，并果断地在价格暴涨之前下手，并且等待升值也需要一个相对较长的时间。

炒地产股更适合短线操作

炒地产股的优势在于投资上的灵活性强，各个地产股之间具有轮动性，也就是说，有的股票先涨，有的股票后涨。投资者在对上市公司研究较为透彻，并总能够不断选乘快马的情况下，地产股的复利效应所产生的投资回报率肯定会大于置业投资，同时必然伴随着高风险，更适合短线操作，一般适合专业性较强的投资机构。普通百姓如果看好地产股，可根据各自的资金情况和抗风险能力，选择较好的基金公司，稳妥为先；如稍有冒险精神，也可以同时购买多只优质地产股进行组合。

选择优质地产股个股一般有以下两条基本思路。

一是稳扎稳打，传统实力股，房地产行业最大的两项实力资本是储备土地和在建项目，基于土地稀缺性导致地价不断上涨，选择具有土地成本优势和持续开发能力的公司，如万科A[12.14 -0.33%]、保利地产[26.70 -1.26%]等，这些都是公司业绩的基本保障，也是股价上涨的不竭动力。

二是眼光独具，行业潜力股，又分3种情况。从行业分类来看，目前起步较晚的商业地产具有较好的后续发展潜力，可以选择具有商业地产概念的公司，如陆家嘴[28.37 -1.46%]、世贸股份等。从衍生行业细分来看，房地产中介公司上市的并不多，但中介公司的地位在提高，以服务为核心的概念股正日益受到青睐，如易居中国、世联地产[59.13 0.22%]。从企业发展规模来看，开发产品品质优异、成长性较高的小盘地产股也是不错的选择，如亿城股份[7.98 -1.36%]、滨江集团[16.92 -2.48%]等。但要剔除那些规模太小的公司，因为一旦市场出现周期性变化，这些公司开发项目的购房需求波动会较大，业绩则会有很大的影响。

当下时局：短期平淡，中长期向好

目前业界比较主流的观点是：9月份至年底，甚至是2010年第一季度，房地产销售以及整个行业都将处在一个僵持状态中。

置业投资方面，伴随着上半年去存量化速度快过预期，透支了下半年的房源供应，开发企业普遍缺少资金压力，在成交量下滑的情况下，也没有降价求售的动力。这样，就产生了开发商持价僵持的阶段性特点。但房价高位运行后，房价上涨空间被压缩。另外，各大城市相继出台二套房贷政策，使得贷款成本增加，对投机者的抑制作用日渐显现。置业投资的贷款所能起到的放大杠杆作用便相应降低，投资优势也在淡化。

地产股投资方面，目前的结构调整属于技术性回调，虽然楼市和政策微调使投资者信心动摇，但在整体经济形势向好的情况下，即使加息也将比较温和。另外，房地产开发企业的资金状况、土地储备都处在比较有利的地位。房地产股可能会在未来几个月跑输市场或相对中性，但随着明年上半年信贷市场回升等因素影响，房地产股有望重新跑赢大市。

总体来看，无论是买房置业还是炒地产股，若政策不会有大幅调整，整个房地产板块应该会是短期平淡，中长期继续向好，普通百姓的投资基调应该是防御为主，进攻为辅，即保值为先，赚钱更好。