标题：楼市优惠“蜜月期”能否延续 房贷收紧真假

　　临近年底，国内房地产市场与天气状况背道而驰，隐隐浮现出一派燥热景象。在房地产优惠政策行将落幕之际，一种担忧情绪笼罩楼市，不断推高购房者的抢购冲动。 
　　去年10月，央行推出了优惠政策，将商业性个人房贷利率的下限扩大为贷款基准利率0.7倍。根据该政策，首套房贷首付最低要求二成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。这一政策一直以来是房地产行业在2009年逆国际金融危机大潮而一枝独秀、火爆繁荣的主要支撑点。虽然该措施将于今年12月31日到期，但政策是否会在年底之前提前调整以及明年是否能够延续，成为人们最关心的问题。
　　房贷收紧传闻真假
　　也许是房贷政策关系到每一个老百姓，关于房贷收紧的传闻总是会揪住人们的心。近期，实施了一年的房地产信贷和税费优惠政策要调整的各种猜测和传言甚嚣尘上。
先是有媒体报道招商银行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为8折，二套房贷利率上浮10%。并且报道称，招商银行北京分行房贷部工作人员也表示，此项调整将在最近正式生效。
　　消息一出，招商银行总行随即发出澄清声明。不过，招行声明仍为房贷收紧留下“空间”，称由于贷款还要考虑借款人的实际条件，具体情况请咨询贷款经办机构。
而在北京市场，建行已先行一步。11月11日，建行对外表示，该行对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，不是所有客户都能获得7折利率优惠，只有首付四成以上，才能享受到7折利率。
　　紧接着是12日，某大型商业银行信贷部门负责人向媒体透露，银监会已要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。
　　一时间，首套房贷将取消7折利率优惠的消息闹得沸沸扬扬，市场上二套房贷收紧的风声也愈演愈烈。
　　其实，在银监会主席刘明康多次强调要求商业银行严格执行二套房政策之后，各商业银行或多或少收紧了二套房利率的优惠。而实际在政策层面上，二套房贷上调利率并非新规。今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，已强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。
　　大部分银行出于抢夺客源的考虑，在实际执行中屡屡“放水”，虽然首付严格执行了四成，但是利率不仅没有上调10%，反而有7折至8.5折的优惠。业内人士说，二套房贷的优惠措施完全是各银行根据自身情况来确定的。由于各银行的放贷额度基本用完，所以年末收紧也很正常。
　　优惠政策能否延续
　　临近年底，2008年10月22日出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏“7折利率优惠政策”的执行期限成为业内炙手可热的话题。
　　对于明年是否取消首套房和改善型购房“利率7折优惠”的政策，有媒体在询问几家银行时，对方都称目前还没有接到通知，很难确定是否会真的取消。
　　有分析人士认为，“首套房和改善型购房的利率优惠政策明年得到延续的几率还是比较大的，因为这毕竟是解决自住问题的措施。”
　　那么房贷收紧是否就意味着政策即将发生变化呢？
　　一家股份制银行房贷部负责人对媒体表示，很多人都以为银行必须给首套房和改善型购房客户提供利率7折优惠，其实不是这么回事。“央行和银监会的规定是对于这两类购房者，最低可以给予利率7折优惠，没有说必须打7折。”也就是说，可以给8折、9折，主动权完全在银行手里。但在实际上，大多数银行一直执行最低限制标准，因而一旦有减少优惠的行动，就会引发市场的敏感。
　　优惠政策变动前后对贷款人的影响同样是购房者最为关心的问题。
　　有分析人士认为，个人住房贷款收紧预期的背后，并非政策变动下一纸明确的条文，监管层严控风险的要求和商业银行出于自身经营收缩放贷规模才是真正的推手。
楼市是否再临拐点
　　一位国有银行总行人士表示，“房贷收紧是受制于日渐趋紧的各项监管指标，也是监管意图的传递。”在银监会今年第四次经济金融形势通报分析会的公开会议内容上，有“信贷高增长下的风险隐患也在积聚，需要高度重视，有效化解”的一句话，“但根据某些银行各自掌握的情况，局部地区个别支行已出现不良贷款可能爆发苗头，房贷更可能成为重灾区。”
　　其实这一年来，银监会和央行一直没有停止对银行的房地产放贷的警告。进入11月份以来，上海、南京、杭州等地有关主管部门纷纷出台信贷紧缩政策。
　　如果首套房和改善型购房的利率优惠政策取消，会对房地产市场销售产生什么影响？
　　有房地产业人士对媒体表示，市场对银行房贷收紧早有预期，“就算是全部银行取消房贷7折利率，以目前市场承受房价的‘巨无霸’胃口，照样可以在短时间消化。”
　　分析人士认为，楼市在明年上半年之前应该会保持目前态势，甚至仍有可能小幅上升。就算是优惠政策取消，也不会对房地产市场的销售造成多大影响。影响房地产销售的主要原因还是货币政策的变化。
　　“所谓的调整将不是‘一刀切’，而是局部地、逐渐地调整。”中原地产物业部副总经理潘婉霞在接受媒体采访时表示，“调整”不是一个绝对化的措施，很可能用不同的策略对不同的省份和地区进行微调。比如可能对楼价升势过快、对投资成分较多的地区实行稍微严格的调整，而对房地产市场尚未发展成熟的地区如二、三线城市进行扶持性的调整。例如目前楼价上升快的深圳就盛传将增加物业税，而湖南省已明确提出将把营业税优惠期延至　　2010年12月31日。
　　也有不同观点认为，楼市的信贷政策紧缩将对楼市房价交易产生直接的影响，甚至可能直接加速楼市进入拐点区域。
　　“链家地产”认为，一旦7折利率优惠停止，并且波及到已贷款的房产消费者，那么这部分引致刚性需求将受到直接冲击，未在预期内的持有成本增加，造成支付能力乏力，可能将引发短期内的房源抛售局面。基于今年以来房价的快速上涨，让大部分需求已过于紧绷，而7折优惠利率一旦取消，会让已然紧绷的变为无力购房；或将出现需求无力入市与房源抛售并举的现象，造成二手房成交低迷。
　　不论政策如何调整，眼下房价越来越高的现实摆在眼前。据调查，深圳9月的住宅成交均价超过20000元/平方米，超过历史最高水平，北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史最高水平。
　　日益走高的房价也给了投资者们信心，国务院发展研究中心中国企业家调查系统14日发布的调查报告显示，超过八成企业经营者预期明年企业所在地区的房价会上涨，并认为“改善型购房”和“投资或投机型购房”是推动房价上涨的主要因素。