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上周,本报报道了东莞市莞城、南城、虎门 (论坛 新闻)率先试点二手房网上交易的消息引起各方广泛关注。试行一段时间后,市场情况如何?记者了解到,近几年才上市的“次新房”由于其年头较短及配套完善一直是二手房市场上的“宠儿”,可是这类房源很多还没有拿到房产证。那么,当二手房网上签约遭遇无房产证“次新房”,将会怎样?当新规与现实碰撞,会有怎样的影响?
【新规执行】
“透明售房”让市民放心
从上周开始,虎门、南城、莞城三镇街作为试点已率先实施二手房网上备案制度。这一网上签约制度,对于二手房市场来说无疑是个大利好。
市民只需轻点鼠标,就可以看到全市的二手房房源。不仅便利,最主要的是能防止“一房多卖”等交易陷阱,比如中介公司通过网上交易系统放盘,在此之前都是会凭房产证原件去登记,产权一目了然,根本不存在抵押、查封等产权不清晰的情况,市民就不必担心房子是否有问题了。此外,东莞中原市场部经理车德锐认为,房子的售价会更透明,因为在东莞市房产管理局公众信息网上可以查到房屋的售价,中介公司“吃差价”的事件就很难出现,因此减少了买卖双方的损失。
另一方面,目前二手中介市场不太规范,许多无证无牌的小中介公司混杂其中,这段时间由于市场好转,越来越多的小中介涌现,市场竞争激烈。而二手房网上签约的实施,对于规范中介行业来说是个较大的利好,因为这一交易系统只开放给有资质、诚信度高的中介公司,所以许多无证经营的小中介公司将被淘汰出局,规范整体行业市场。
【面临尴尬】
无房产证“次新房”遇交易难题
虽然这一政策带来了一系列利好,但记者在采访中发现,在二手房网上签约的流程中,多出了一个网上挂牌的步骤,而挂牌物业必须是有证且产权清晰的,虽然这一规定让购房者可以放心购房,但同时也存在一个现实问题,那就是没有拿到房产证的房子就无法在网上交易。
市民汪先生于去年8月买了一套一楼的房子,可买后发现采光等多方面不是很理想,因此想卖掉再另买房子。于是,去年底时,汪先生就在一些二手中介放盘,由于放的价格较高,一直到现在还没有卖出去。听到今后二手房必须凭房产证原件去网上登记挂牌销售的消息后,汪先生很是担忧。
“为什么一定要拿到房产证后才能买卖?那像我这类的业主不就不能卖房了?”对此,汪先生表示很不理解,他认为,只要房产证办得下来就没问题,但是并不能规定没拿到房产证就不能上市买卖。记者在采访时发现,像汪先生这类拥有“次新房”而无房产证的业主不在少数。
值得注意的是,由于东莞近几年楼市发展迅速,这几年建成的商品房非常多,目前在市场上销售的房子,有很大一部分恰恰就属于还没有拿到房产证之列的。
“目前东莞市面上的二手房源中,因为各种原因暂时没有拿到房产证的量确实非常大。”一名不愿透露姓名的业内人士称,这类房源一直是该公司成交量的强大支撑,对于整体的东莞市场来说这类房源占比很大。记者调查发现,有很多普通购房者都碰到过这样没有房产证的“次新房”,房龄短因此很新,且配套优势明显,购房者对房屋的多个方面都很满意,因此,在此新规出来之前,这类房子还是很受购房者欢迎的,也有很大部分购房者就购买了此类房子。
而在新规出来之前,中介一般都是通过“合同+公证”的操作方式进行交易,等到过户条件具备时再办理过户手续。“虽然这类交易存在着一定风险,但是这类房源的需求是庞大的。”该人士指出,一旦要房产证才能上网挂牌交易,那么这一部分市场将会流失,成为二手房网签市场下的尴尬。
【现场走访】
多交钱就可“操作”成功
那么,这一规定实施了近一周时间,“次新房”这一市场是否如理论当中的一样,因不能上网挂牌销售而遭遇重创?昨日,记者以业主身份走访市区一些中介门店,记者自称想放盘一南城某小区120平方米三房物业,由于是2008年11月份购入,今年8月刚刚收楼,由于时间较短,开发商方面还未通知办理房产证事宜,因此还没有房产证,看能否挂牌销售。
“当然可以啊,只要你多给3000元左右,我们就可以帮你操作。”在南城一小区南门附近,方圆几百米之内就聚集了10余家中介门店,一知名中介公司经纪人称,没有房产证没关系,只要多交钱,最慢十五天内就可以出房产证,因此之前没有房产证的“次新房”照样可以进行销售。随后,记者走访了多家不同的中介公司,得到的答复基本一致,称“上有政策下有对策”,只要你有物业,就不要管政策,中介可以帮忙通过其它方法操作买卖,比如可以通过多交钱加快出证的方法等。
【业内人士】
“希望政府综合考虑实际情况”
对于这类尴尬问题,业内人士均称“很头疼”。“这确实是我们目前比较矛盾的一个问题。”一业内人士称,如果严格执行网上签约制度,那么暂时还没拿到房产证的这部分客户将流失,这一损失是很大的,其实中介是可以“绕过”这一政策来操作的,就不会受影响,但这一政策就形同虚设。因此,他告诉记者,就这一尴尬问题,他们公司也正在与相关部门协商,希望能有所收获,期待政府有更好的方式来执行这一政策。
对此,另一业内人士夏先生也指出,在一手房交易中,因为房源没有房产证,所以存在一房多卖的现象,应该进行网上房源登记备案,保证已在网上签约的房子不能被发展商拿来再卖；但对于二手房买卖来说,政府部门无法监管到合同债权的转让行为,因为这种行为是分散隐蔽的,属于市场交易主体的自主行为,完全属于市场的系统性风险,应由交易主体自行承担,政府完全没有必要过多干涉。
因此,他希望,政府在制定政策或者红头文件前,多听取法律专家的意见和行业专家及群众的意见,不要忽略行业协会对政策制定的影响和意见,希望今后有所改变。
对于这类尴尬问题,业内人士均称“很头疼”。“这确实是我们目前比较矛盾的一个问题。”一业内人士称,如果严格执行网上签约制度,那么暂时还没拿到房产证的这部分客户将流失,这一损失是很大的,其实中介是可以“绕过”这一政策来操作的,就不会受影响,但这一政策就形同虚设。因此,他告诉记者,就这一尴尬问题,他们公司也正在与相关部门协商,希望能有所收获,期待政府有更好的方式来执行这一政策。
对此,另一业内人士夏先生也指出,在一手房交易中,因为房源没有房产证,所以存在一房多卖的现象,应该进行网上房源登记备案,保证已在网上签约的房子不能被发展商拿来再卖；但对于二手房买卖来说,政府部门无法监管到合同债权的转让行为,因为这种行为是分散隐蔽的,属于市场交易主体的自主行为,完全属于市场的系统性风险,应由交易主体自行承担,政府完全没有必要过多干涉。
因此,他希望,政府在制定政策或者红头文件前,多听取法律专家的意见和行业专家及群众的意见,不要忽略行业协会对政策制定的影响和意见,希望今后有所改变。
■延伸阅读
新规实施前后对比
新规实施前后,流程上有哪些变化?记者进行了深入采访。
步骤1 产权和房源信息审查
实施前:没有这一环节。在此之前,不管有没有拿到房产证,业主如果需要放盘,就可直接去中介门店,口头报出自己要放盘的物业类型、面积和价格等信息,中介便可直接放盘。
实施后:如果业主想发布房源信息的话,就多了不少步骤。首先,得进行产权资料审查,如果还没拿到房产证的二手房,将不能在网上挂牌销售。然后,中介公司工作人员审查核对资料,系统如显示“可进行交易”,该房屋则为可出售房屋；如果有产权不清等问题,则显示“不可进行交易”,该房屋则不能在网上挂牌交易。
步骤2 签署委托书
实施前:没有这一环节。在实施这一政策前,一般来说业主是不需要和中介签订任何协议,基本上是口头放盘。
实施后:经查询核实,如属可出售房屋,则由中介公司与业主签订同意委托中介公司将该房屋挂牌的《房源信息发布委托书》。
步骤3 房源信息网上挂牌
实施前:没有这一环节。
实施后:在进行之前的几个步骤后,中介公司将该房屋信息在市房管局公共信息网上挂牌发布,成功挂牌后,中介公司打印《房源信息发布回执》交给业主。之后,房源信息会在网上显示,供广大市民参考和选择。
步骤4 网上签订买卖合同
实施前:交易合同是由中介提供的,不同中介有不同版本,容易产生纠纷。
实施后:中介为业主找到买家并谈妥后,在网上打印并签订统一的《房地产买卖居间合同》,由于三方签署了统一的合同,信息更加齐全,更能保障买卖双方权益。
步骤5 房管所签约鉴证
实施前:没有《挂牌受理单》。
实施后:房管所现场,在房管所工作人员见证下,三方再签署统一的《东莞市房地产买卖合同》。与此前不同的是,交易双方提供的资料中,多了一份《挂牌受理单》,这份材料是必须有的,这也给之前因没有房产证而不能进行网上挂牌的房源再次设置了一道门槛。也就是说,此前没有在网上进行挂牌,先进行了私下买卖交易的,等待房产证出来再来过户的做法以后将很难行得通。