标题：豪宅助涨深圳楼市 越贵卖得越好

　　17077元/平方米，这是11月9日~15日深圳楼市一手房的成交均价，而这是深圳一手房均价在持续10周18000元/平方米之后首次跌破。这也是深圳房价自2009年初上涨了9成后的再度回落。

　　11月18日，在香港出席一个论坛时，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲表示，因投机太多，政府应针对豪宅物业征收物业税，来调节市场的投资与消费需求。而深圳有可能先行试征物业税，在深圳试行之后，预料上海和北京也会陆续试行。

　　从2007年开始，深圳似乎成为国内楼市走势的风向标。相对于京沪的慢半拍，每有政策变动，深圳总是率先反应。此番深圳一手房价小幅回调，背后有无玄机？究竟是房价转向还是一个新的投资契机？

　　年关前的疯狂

　　“现在是这几年来最好的时候，只要是房子，价格都在涨。”深圳一家老牌地产公司的营销负责人向《中国经营报》记者表示，在他看来，深圳从10月开始的房价回调反而是另一波行情的起点。

　　数据显示，今年9月，深圳新房成交均价达到20940元/平方米，较深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低点已经上涨94%，房价在7个月的连续上涨中几乎实现了翻番。而深圳房价此前的历史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。换言之，在这个金融危机余波未过的年月中，深圳的房价率先创下历史新高。10月份疯狂的房价开始有所回调，至11月上半月终于回落到17000元/平方米左右。

　　“房价因为涉及太多因素，例如产品集中推出区域不同，产品业态不同都会使价格有很大的波动。让市场沸腾的是成交。”上述人士认为。11月9日~15日，深圳成交1543套一手房，环比上升14%，成交量已连续3周在缓慢攀升。

　　一手房成交上涨已让开发商雀跃，二手房的再度上扬更让开发商信心十足。此前几个月深圳二手楼市成交一直持续下跌，当时中原地产董事总经理李耀智就表示，如果未来二手房的成交量继续下跌的话，就可能出现有价无市的局面，市场各方会再次发生2008年那样的博弈。

　　“现在房价已经有这么高的涨幅，您不考虑先套现物业？”林志平举着电话，很耐心地对业主进行“说服教育”。林是深圳美联物业的店面经理，最近他工作的重心都在说服业主放盘。“从10月开始，要买房的人越来越多。房子开始不愁卖，我们现有的主要工作反而是要找到更多的房源。”

　　进入11月份以来，深圳二手房成交再次井喷，每日的成交量都超过600套以上。11月9日至13日的统计数据显示，深圳二手房每日的成交量在逐步稳涨，从704套、738套、766套、813套，最后到13日的915套，日成交量再次开创历年以来的新高，同时周成交量也高达3936套，比今年最高的一周3610套，还高出了300多套，日均成交高达787套，周成交环比增幅为10.87%。

　　“主要是投资客。”林志平在分析自己的客户构成时发现，大部分客户都是有两套以上的房产，而且很多人的工作区域或者生活半径都不在所投资房子的附近。“也就是说这些人很少用于自住”，林志平有些疑惑，因为按业内人士以及专家的估计，11月二手楼市的成交大涨主要是购房者担心购房优惠中止，提前入市所致。“如果是这样，那交易双方应该是投资者放盘，自住者购房。”林表示。

　　但是林志平发现，他最近的客户中增加了许多首次投资房地产的“有钱人”，与以往的炒房者不同，这些人不在乎房价能否在短时间内上涨，也愿意持有房子更长的时间。中原地产的监测报告也显示，截止到10月份活跃在深圳楼市中的投资客接近四成，在部分热点区域甚至接近八成。而与以往不同的是，此番二手楼市场投资客，对于长线保值与租金回报的考察比重较高。

　　“投资客对政策的担忧越来越小。”深圳中原深港研究中心总监张伟称，种种迹象表明，政策暂时不会调控楼市，就算政策收紧，热钱的“免疫力”也已经大大加强。

　　这让年关前的地产市场再现疯狂。

　　下跌，下一波上涨的起点？

　　直上，大跌，再直上，楼市的疯狂似乎总让人始料不及。

　　与国内其他城市一样，在2009年初走出一波疯狂之后，深圳的楼市从六七月开始进入沉寂期。8月成交量出现大面积的萎缩。数据显示，8月深圳新房成交套数、面积分别为4114套和38.6万平方米，环比分别下降了约20%和25%。8月，深圳市福田区更是出现了破天荒的15天零成交。

　　“当时还以为情况会持续到年底前，没想到从9月开始，市场就出现了一波豪宅引领的行情。”一业内人士向记者表示，虽然9月深圳房价达到创纪录的近21000元/平方米，但主要原因是当时集中出现了一大批豪宅产品。深圳房地产信息网统计显示，深圳9月份成交量最大的前10名楼盘中，有8个属豪宅项目，这些楼盘报价一个高过一个：波托菲诺48000元/平方米，天麓别墅80000元/平方米。

　　这些豪宅不约而同地将“稀缺”、“投资”、“升值”作为产品卖点，价格惊人。华侨城旗下的曦城别墅每套价格在1000万元至5000万元之间；国庆节前位于深圳关外的莱蒙水榭山项目，一套双拼别墅总售价高达1.05亿元。

　　“越贵卖得越好。”业内人士总结当时的市场趋势，这些豪宅产品让开发商赚得眉开眼笑。根据中原地产的追踪统计，9月初，三湘海尚项目推出新盘均价为33000元/平方米，到月底均价就涨到了42000元/平方米，而且销售人员表示，几百套单位已经有近2万名诚意顾客。

　　在豪宅的带动下，沉寂了几个月的大众住宅也开始试探上涨，一些普通住宅被包装成豪宅出售。罗湖区的金翠园与福田区的御河堤均价在28000万元/平方米以上，而这些楼盘附近区域相似产品的住宅，在2009年初房价还都在18000元/平方米的水平。但这种“准豪宅”也得到了市场的认同，成交量大幅攀升。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，在10月份深圳新房成交均价下降3.37％的同时，成交量却比9月份大涨了五成。世联地产(62.88,3.59,6.05%)副总经理甘伟认为，在经历7、8月份的短期观望后，大批置业者选择重新出手。

　　有分析人士认为，近期深圳的房价有所下调，总体原因是基于普通住宅成交增大所致，11月9日至15日，成交的楼盘前10名中，9个均为普通住宅，多个楼盘均价在10000元/平方米左右。而这些房子相对于同类产品已有一定涨幅，尽管专家不断提醒购房者，房价已有脱离基本面之嫌，房价的增幅已经远远大于GDP的增长。但从现有趋势看，这种上涨似乎还在继续。

　　18日，樊纲在香港放言，深圳或将试点开征豪宅物业税，然而，现实的问题没有解决：豪宅如何认定？区域价格评估如何操作？显然，各方面都没有准备好，豪宅物业税的征收也许只能是一个美好的建议。