标题：严打开发商捂盘惜售 为何总是“隔靴搔痒”

　　N本报记者杨永敏

　　关注理由：今年来，福州楼市发生了180度的大逆转———由年初的过冬转为三季度的火爆，一手房月成交均价从6000多元涨到8000多元。楼市的骤然回暖，让一些开发商“好了伤疤忘了疼”，像2007年那样捂盘惜售、哄抬房价、和政策打擦边球的手法屡见不鲜。为此，住建部近日向各地下发通知，要求及时发现查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为，特别提出不得分批、分次销售，不能分层、分单元办理预售许可，应合理确定商品房项目预售许可规模。

　　而对此，省建设厅也曾多次下发文件，要求严查楼市违规，约谈、勒令整改违规行为。但记者调查了解到，在福州，计划同一天竣工的8栋楼，居然分4次做预售审批，同一栋楼分层“销控”，甚至一栋别墅申请一个预售许可证，此类制造旺销、抬高房价的现象屡见不鲜。

　　那么，此次住建部的通知，是否真的可以抑制市场乱象，还是和以往的文件一样，仅仅只是“隔靴搔痒”？政策“隔靴搔痒”又是因何而起？有没有有效措施抑制市场乱象？

　　【乱象】

　　5个月前售出的房源仍是“抵押未售”状态

　　“5个月前就说卖掉的房子，居然还是‘抵押’状态！”福州的岳小姐告诉记者，今年5月，她在金山一个楼盘看中一套10楼的房子，可是销售人员告诉她，该楼层的房子全部都卖完了。销售人员还“提醒”她，买房要趁早，现在楼市比较火爆，很快就没房子了，建议她考虑剩下的房源。岳小姐说，不到一个月就卖得差不多的热销局面，让她颇为紧张。

　　然而，上个月岳小姐在福州市房地产交易登记中心的官方网站“房地产信息网”查询时发现，她5月份看中的那套房子，依然为“抵押”状态，也就是说那套房子根本就没有销售出去。“肯定是开发商把房子藏起来，制造热销的假象！”岳小姐气愤地说。

　　开发商为何有房不卖？一位从事房地产营销的工作人员告诉记者，目前的成交均价与5月份相比，已经涨了1000多元，开发商放着这房子，一套100平方米左右的房子可以多卖十几万，何乐而不为呢。

　　按栋开盘制造旺销假象

　　除了欺骗购房者外，开发商的捂盘手法还有很多。记者在“房地产信息网”的“预售信息查询”中发现，很多房地产项目都是分批次申请预售许可证。

　　金山一个住宅项目，同样是明年2月1日竣工的8栋楼，却分成4次申请预售，有的甚至一栋楼单独做预售审批。更为夸张的是，一个数百套的别墅项目，一栋别墅就做一个预售审批。

　　开发商为何干分批审批预售的麻烦事？业内人士透露，开发商推出楼盘时，有时对市场接受度并不明确，因此，会先推出一两栋楼试试市场反应。如果市场反应好，就可以加价再推后面几栋楼。若市场反应不好，就会选择观望等待时机。据介绍，金山年初的时候卖6000多元/平方米的楼盘，9月份已经涨到了8000多元/平方米，一平方米差2000左右，几栋楼下来，获利可观。

　　两年前办的预售许可证房子现在才开卖

　　手法更奇怪的是，根据省建设厅此前下发的《福建省建设厅关于进一步加强商品房销售管理的通知》，房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回商品房预售许可证。但现实中，福州五四北某楼盘近日开盘，一些细心的市民发现，在广告宣传单上的预售许可证号，却是2007年审批的。预售许可证已取得两年为何至今才开盘，这实在让人费解。此外，还有些项目分偶数、奇数层错开销售，让消费者误认为房源非常紧张，要赶紧出手买房。对于这种变相炒作方法，不少市民非常愤怒。

　　房地产业界却把这一现象称为“销控”，认为是销售技巧问题，不算违规。一位房地产老总给记者打了个比方，菜市场卖菜，也分好坏搭配销售，房子也是商品，当然可以销控。

　　如果一次性把所有房源都拿出来卖，户型和楼层比较差的房源就会积压下来，最终只能贱价甩卖；而如果采用销控，就会合理搭配销售资源，让房子卖个更好的价格。比如，只推出底层和部分优质房源，消费者选择有限，不得不买底层房子。

　　【观察】

　　重申政策为何不被买账？

　　据第一财经日报的消息，针对今年来一些房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为有所抬头，住建部近日向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。

　　住建部强调，地方住建部门要加强对在建项目的监管，摸清底数，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。住建部要求，要合理确定商品房项目预售许可规模。商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可，对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源公开对外销售，不得分批、分次销售。

　　然而，对于住建部的这一通知，不少购房者并不买账。原因是早在2007年，省建设厅就下发相关通知，严禁“捂盘惜售、哄抬房价”。而今年来，无论是住建部还是省住建厅，都已重申过多回，但并未刹住市场乱象的滋长，消费者和开发商也逐渐“习惯”这些乱象。

　　“隔靴搔痒”难以避免？

　　那么，为何政策对于房地产市场不能起到威慑作用呢？对此，省住建厅有关人士坦言，监管的文件并不是法规，没有执法权,监管部门也很无奈。而建设监管部门也只能约谈、责令整改、曝光一些违规行为等，这对开发商影响有限，违规成本太低。

　　如日前南京市为了打压开发商囤房惜售，对违规开发商“处以一千元以上一万元以下罚款”，就被广泛质疑处罚太轻。有专家提出，如果责罚的板子高高举起，轻轻落下，就会变相鼓励开发商捂盘涨价。除此之外，一些地市建设部门官员也认为，开盘时间、销售信息等比较散，实时监管起来确实有难度。

　　而一些市民认为，在房价高涨时谈监管，而一旦市场稍稍转冷，监管部门就叫停原先的政策，对于这种“一阵风”的监管，“隔靴搔痒”也就无法避免。而从中透露出的开发商和政府部门之间的暧昧关系，反而让购房者更加反感。

　　□观点

　　“市场化”与“加强调控”

　　对于目前楼市的乱象，房产专家陈国旺认为，政府在遏制捂盘惜售和哄抬房价上，并没有特别有效的措施。他认为，目前最大的问题是开发商和消费者之间信息不对称，因此应健全“信息公开”的制度，规范市场。在保障低收入人群住房问题的同时，政府应该尽量让商品房市场化，由市场来调控引导。

　　房产专家王阿忠则持另外一种观点，他认为，政府不仅要保证信息公开，更要深层次介入房地产市场。王阿忠认为，房子是特殊商品，属于不完全竞争，虽然在土地拍卖的时候是自由竞价，但是一旦获得土地，开发商对房子就存在垄断定价问题，不可能像普通商品一样自由流通。