标题：济南部分楼盘半月涨900元 楼价上涨为哪般？

    “别采访我了。我发现自己估计得不准，房价涨得太猛了。” 11月 17日，济南一位从业10年的房地产界人士在接到记者电话时如此感叹。

    根据专业房地产顾问机构信立怡高的监测，济南市区住宅 8月份均价6632元（每平方米，下同），9 月一下子冲到 7109元，10 月又涨了70元，达到7179元，2个月涨500多元。

    有的楼盘半月涨900

    在济南东部某事业单位工作的刘女士，10月中旬在东部、南部转了 10 多个楼盘，后因出差耽搁，11月中旬回来再一看，发现一切都变了。

    最让她吃惊的是东部楼盘茗筑美嘉。10月中旬这里还卖 5600 元，比一路之隔的海信·慧园低1000 元，一度让她动心。没想到1 个月后，“5600”成了“ 6500”。“是半个月。”售楼人员纠正她说，“不过也不是突然涨上来的，从 5600 ，到 6000 、6200，再到6500。”而海信·慧园已经涨到了6800元。

    刘女士又来到与海信·慧园隔路相望的东部大盘中海·紫御东郡，这里户型紧凑，她也比较喜欢。售楼小姐告诉她，现在没小房子了，只剩 140 多平方米的。下月中旬再开盘，估计均价7100元。可刘女士记得，上月号称“楼王”的8号楼均价也不过6800元。

    在东部转一天下来，刘女士心里彻底凉了：名士豪庭和正大·城市花园报价上了8000元，未开盘的黄金99也到了 7500元，而它们在6月下旬还没有上7000元；邢村立交桥附近的保利花园称再开盘也将上6000元。

    带着纳闷，刘女士决定次日到南部、西部、北部的代表性楼盘看看。结果发现，东南西北都有不同程度的上涨。领秀城“中央公园”卖7000—7500元，比上个月6600元的“UP 街区”涨了一大截；“阳光100”6 月份还卖 6800 元， 12 月初开盘预计9000—12000元；堤口路上的金色阳光花园尾房也不见优惠，均价6900元。

    “听说2007年房子一年涨1000元就算‘疯狂’了，那现在的涨法呢？”刘女士黯然离开富丽堂皇的售楼处。

    房源偏紧 需求增长

    “房源紧缺”，是记者在各售楼处听到最多的解释。尤其是90平米左右的两室户型更为紧俏。按照信立怡高的报告，9、10两月济南住宅市场分别新增供应商品住宅1488、1463 套，都低于当月成交量，存量房源在不断减少。 10 月初房源仅余 3945套，不及旺季时一个月的销量。

    “2008年市场疲软，部分开发商放缓了拿地和开发步伐，是今年市场上供应量少的重要原因。”信立怡高市场研究部经理李臻分析，“前三季度又持续旺销，开发商大多完成了销售任务，资金充裕，推出新盘的意愿不大强烈。”

    岂止是“不大强烈”。记者发现，有些楼盘简直在“挤牙膏”，有捂盘惜售之嫌。比如西部某楼盘售楼人员告诉记者，他们下月开盘只推出某一栋楼的5个楼层。

    一方面是供给偏紧，另一方面需求增长又过快。“济南去年、今年拆迁量很大，至少 300 万平米，相当于一年的房地产销售量。”山东经济学院房地产研究所所长郭松海教授说，加上政策优惠、通胀预期，压抑的刚性需求得到了充分释放，投资购房也占了一定比例。

    “优惠政策末班车”猜想近期也起了作用。“大约2 成的客户受此影响提前了购房行为。”一楼盘售楼人员告诉记者。同时，二手房中介们也看到，担心二手房营业税政策“5改2” 再改回去，房子不好脱手，近期一些拿到房产证2—5年的“准新房”房主也加快了“卖旧房买新房”步伐。

    供需矛盾之外，开发商信心也在这两个月发生了变化。“8月份时，虽然成交一直很旺，但因为实体经济尚未恢复，地产业界普遍担心繁荣是去年压抑释放造成的假象。而进入9月，宏观经济形势向好明显，大家知道行业没问题了。”信立怡高资深经理人吴庆告诉记者，最近大开发商纷纷入济、济南地王频现，也对现有的楼盘释放了这个信号。

    另外，业内人士也揭秘了一些楼盘的销售心理。有的楼盘涨价是因快卖完了或后边一时没有房子了，不怕影响未来销售；有的大盘觉得自己卖得不错就涨，小盘跟随；也有的小盘先涨，大盘“不服输”也涨；另外，“挤牙膏”式推盘也能人为造成紧俏感，并为未来加价留下空间。

    房租变化不大

    “住房是个民生问题。房价涨得过快不是好现象。”多年来一直为百姓“住有所居”呼吁的郭松海教授担忧地说，“特别是‘夹心层’、农民工的住房问题，解决不好会形成严重的社会问题，也阻碍了工业化和城镇化的进程。”

    郭松海注意到，近期济南房价猛涨，但房租变化不大。“一般售租比（指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值）在 250－300 之间还算正常。超出就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。另外，房价收入比、房屋空置率也可以衡量楼市泡沫。”他说。

    “政府不能直接干预房价，关键是要调整住房供给结构。”郭松海认为，应重点发展廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小户型普通商品住房建设，增加住房的有效供应。可以用财税、货币政策来引导小户型、低价位住房的生产和流通，对这种住房开发的项目可以在贷款上降低门槛，对这种住房的交易继续执行2009年的减免契税、印花税等税费，降低首付款比例、实施优惠利率等政策。