标题：山东淄博房价"水涨船高" 万元时代即将来临?

    淄博房价的上涨仍在持续。

    近几个月来，工作一年多的王林一直在密切关注山东淄博楼市的一举一动。

    19日，在把淄博中心城区主要楼盘转完一圈后，他不得不接受这样的现实：各个楼盘的价格都在涨，无论位于市区还是城郊，无论是现房还是期房。

    其中，在以“教育地产”为卖点的兴业家园，王林从几个售楼小姐处了解到，其开发方中房、民泰房地产报出的均价分别达到了4430元/㎡和4450元/㎡。

    而带着对西北片区的看好，王林对尚未全面开工建设的名尚·城市广场也很是注意。“目前，该小区106平米户型的期房售价是3900元/㎡，客厅挑高的87.5平米小户型的期房价格高达4500元/㎡。”在搜集完情况后，一脸无奈的王林告诉本报，“售楼小姐甚至告诉我，个别豪宅的售价也在7000元/㎡以上了。”

    在普通房售价飘红之时，淄博房产市场，复式、大户型、别墅等高端楼房的价格涨势更是凶猛。作为拉动房价的助推器之一，“楼王”概念及部分别墅项目也让淄博的房价看上去很“高”。

    笔者了解到，在淄博中心城区，高端社区黄金国际部分平层复式每平米售价已经飙升至8000元。此外，华侨城也有单价上万元的别墅销售正旺。

     而官方的分析报告也证明了目前淄博的房价确在走高。淄博市房地产综合开发管理办公室发布的分析称，淄博中心城区均价已突破3000元/㎡，地理位置优越、周边配套设施完善的开发项目，房价大多在3500元/㎡左右，部分楼盘已超过4000元/㎡。

    在淄博高端小区接连出现或逼近万元房价时，正在看房的王林也难免摇头，万元房价的出现，势必拉动淄博房价的整体攀升。

    房价走势图

    虽然在今年年初，业界还曾唱衰淄博楼市，但目前持续高涨的行情，让坊间不得不承认淄博房价还在高涨中。

    作为三线城市的淄博，其房价的走势也和国内其他城市一般，勾勒出了一幅先平缓后急涨的走势图。记者了解到，2003年以前的淄博楼市一度低位运行，波澜不惊。2003年以前，高价房、天价房等概念在淄博市民印象中，还仅是属于北京、上海、青岛等一线城市的专利。其中，王林的一位同事在当时购置的新房售价还仅是1800元/㎡，远低于现在的售价。

    不过，房价的转点在2003年开始显现。当年11月，山东黄金置业以超过5亿元的价格拍得淄博一编号为2003－18号的地块。这块位于世纪路、华光路、联通路、西六路之间的600亩的土地，在当时创造了山东省国有土地使用权拍卖单宗成交额的最高纪录。

    此后，在这块土地上建起的黄金国际于2007年11月开盘时，销售单价最高时突破了5380元/㎡。随着中润华侨城等一批高档小区纷纷出现，淄博房价随之突破了3000元大关。不过，随后2008年金融危机的爆发，淄博房地产也未能幸免于全国范围内普遍出现的销售不畅。而北京、深圳等一线大城市楼市“拐点”的出现，也让淄博本地弥漫着一股持币观望的情绪。

    然而，楼市成交量的萎缩并未延续很长时间。在2009年春节后，伴随着经济回暖和刚性需求的回归，淄博的楼市又开始了量价齐涨。

    此前8月，经过记者调查，淄博高端楼盘均价基本都已高达4000元，淄博也步入到房价的“4”时代。仅仅过去3个月，淄博部分高档楼盘售价仍在继续攀升。而在目前已经描绘出的房价走势图中，其最高点已经逼近万元。

    不过，房价的攀高并未阻碍人们的购买热情。19日，记者以购房者身份进入名尚·城市广场的售楼中心，但众多的看房者竟然让售楼小姐无暇顾及记者。而在记者旁边，“房价前几年还是很低，这几年都涨得不行了。”几名一起来看房的市民讨论道。

    高涨的原因

    对于淄博楼市近几年的连续高涨，淄博盛世名苑营销总监王汉超称，当前房价的走高主要是基于销量的上涨，而销售的火爆是居民置业需求的释放。

    “大多数市民买房总有买涨不买跌的心理。”王汉超认为，今年的楼市的回暖也让去年被抑制的住房需求开始释放。据王调查，当前多数的购房者主要还是集中于刚性需求，或是青年人出于结婚安家的需要，即“丈母娘在拉动房市”，抑或是出于对高品质住房的需要，居民购买新房以改善居住环境。

    与此同时，和其他城市一样，国家相对宽松的信贷政策也促进了房市繁荣景象的出现。房贷利率优惠、二手房交易税减免等优惠政策的出台更是支撑了房市的企稳回升。

    不过，“最近，国家明年或将收紧信贷政策的传言使部分购房者加速了购房的脚步。”王认为。这一点也在淄博中心城区兴业家园的售楼处得到了印证。“现在抓紧时间买吧，明年贷款优惠政策可能有变。”该房产一名售楼小姐告诉记者。

    此外，土地成本的上涨也是房价上涨的原因之一。早在2009年两会期间，全国工商联就有一项调查显示，土地成本占房地产项目直接成本比例达到58.2%。

    地产人士表示，淄博中心城区向北、向西发展已成趋势，众多新开盘的高档小区也大多集中于此。“僧多粥少”，土地争夺的激烈也使土地的拍卖价格水涨船高。

    数据显示，此前一段时间，淄博一家置业公司拍下城区某块用于开发商务公寓综合楼的地块价格就超过140余万/亩。而在6年前，黄金国际每亩85万元的价格成为当时的“地王”。

    目前，在淄博市国土资源局网站上，其新近挂出的出让公告中，宗地编号2009（存量）-张006的地块起拍价格为2045万元。这块位于共青团路与世纪路交叉口西北角的10090.2㎡的土地，起拍价就约合每亩135.11万元。

    “土地价格一涨，再加上每平方米1000多元的建筑成本，楼市价格也就水涨船高。”王汉超说道。

    万元时代来临？

    淄博楼市万元时代正在逼近。

    身为工业城市的淄博，并不缺乏购买天价楼盘的人群。在网络上一篇名为《地产大鳄进驻，淄博楼市会咋样？》的博文提及，“藏富于民的淄博，从来不乏有钱的主，淄博人不是住不起高房价的房子。”

    在个别高端小区已现万元房价的现实前，从众心理向来浓厚的淄博房产商，将会有更多的身影加入到万元房概念的争夺中。“由于楼盘特别是高端楼盘的价格已经偏离了其作为住房的使用价值，肯定会有针对满足富人体现身份需要的天价楼盘的开发。”王汉超说，这些楼盘首先得需要包括低密度、黄金地段、不可复制性、无与伦比性等卖点。

    尤为重要的是，卖点可以被制造。景观、概念已成为开发商提升品位、攻占市场以及提升价格的利器。各种人为制造的如人工湖、温泉之类的自然景观，各种被苦心经营和宣称的如娱乐、shoppingmall等新奇概念，频频现于高档小区广告、海报以及宣传单中。而高档小区的房价就在这些令人眩晕的噱头中火箭般的一飞冲天，跨过6000元/㎡，突破8000元/㎡，直逼10000元/㎡。

    值得注意的是，淄博楼市很有可能走向两极化发展。在整体楼市呈现高涨的同时，虽然万元房价或频现高端小区，但总体上淄博楼市可能将平稳上涨。

    “据我所知，目前大约有70万人常住在城区，其中大部分是工薪阶层，”王汉超说，“开发商不可能只为富人盖房而忽视了绝大多数的普通市民的承受能力。”记者采访的房产人士大多表示，由于淄博的地理位置不具独特性，外地炒房团很少光顾淄博，“当然不排除为防通胀需要，本地人投资炒房。但处于社会金字塔塔尖的本地富人规模毕竟很小，不足以拉动整体房价的扶摇直上。”

    坊间还有这样的观点，如果中心城区旧城改造没有完成，东部老城区房价依然低位徘徊的话，单靠西部几个高档小区是不足以支撑起整体的房价。

    然而，不可否认的是，万元楼价离淄博渐行渐近。（记者 都镇强 通讯员 尹聪）