律师事务所主任律师，在不断换房中逐渐萌生房产投资意识。因换房居住需求，购买了三次房产，有得亦有失。随后两次在都江堰投资住房，一套别墅一套度假型物业，但由于种种原因，没有赚钱。今年投资了两套共600平方米写字楼，目前已溢价30%以上。
他的投资兵法
投资住宅不应该贪图便宜，品牌开发商的楼盘虽然价格较贵，但其增值空间也远远大于一般楼盘。
写字楼投资，交通环境、开发商品牌、项目形象最重要。此外，还要注意承租需求。
南门写字楼集中，不要仅仅看到竞争，其实也是一种机会。
读者反响
精装服务式公寓是否值得投资
上期投资故事主人公吴女士在采访时透露其近期投资计划时，表示将关注精装服务式公寓，读者对此高度关注，不少读者打电话咨询记者，精装服务式公寓的准确定位，在成都市场的发展情况，以及其投资空间。
服务式公寓是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室以及装备齐全的厨房和就餐区域。配套功能设计既包括酒店的配套功能，如大堂、前台、餐厅、酒吧、商务中心等，也包括高级住宅式公寓配备的健身中心、小超市、休闲区域、私密性的社交活动场所、图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。服务式公寓的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的商务旅游者。与星级酒店相比，服务式公寓更有家庭居住氛围感，与高端小区出租房相比，其服务标准更高。其租金随着租期长短变化，租期越短日均租金越高，租期越长日均租金越低，总体看其租金介于星级酒店和高端小区出租房之间。对于投资者而言，回报率较高。
目前这类产品在北京、上海等地广受欢迎。随着沿海发达地区资本逐渐在向中国的二线城市转移，成都也将成为服务式公寓青睐的城市。不过，目前成都楼市还没有真正意义上的精装服务式公寓产品。
买房其实是零存整取的方式强制性存钱。”
“买房的过程就是自我成长过程的体现。”
“投资房产，其实是以首付赚取溢价空间，这样算回报率就高多了。”
改善居住 不断换房赚钱
严格意义上讲，我的买房投资意识是随着生活条件改善被动产生的。1997年刚到成都工作不久，在黄忠小区购买了第一套住房，70平方米套二。当时羊西线老房子一带还是泥巴路，公交线路很少，很少有人愿意去二环之外买房子。2000年，有小孩之后决定换房，以1000元左右的价格出售，基本没有赚钱。
随后在交大靓点公寓购买了一套139平方米的房子，价格2000多元/平方米。当时交大花园一二期已经有不错的道路设施，小区周边有锦西小学，便于小孩上学。这套房子的户型也非常不错，是一套跃层复式，总共有三层楼，当时这种户型并不多。2005年卖出时，单价已涨到5500元。这次买房让我明白，买房时一定要选择一个项目中的稀缺户型和特色户型，这样在二手房阶段才更容易出手。
其实当时还有一个选择，就是购买置信丽都花园，但当时丽都花园单价已达3000多元，比靓点公寓要贵1000多元，最终放弃了。现在看，这种决策很不明智，因为两三年之后，丽都花园的二手房价格要比同期靓点公寓的二手房价格高出两三千元以上。这让我开始对房产投资有了自己的认知，品牌开发商的房子，在二手房阶段的表现要好得多。
投资思维买房 两次受挫
第二次卖房，逐渐有了比较强烈的房产投资意识。2005年，我购买了世纪城天鹅湖花园，当时售价已达5600元/平方米，高出同区域住宅2000元。但因为上次买房的教训，我毫不犹豫地下单。当时主要从居住价值和投资价值作的衡量。首先是区域内的交通价值，当时南延线已打造成熟，红星路延线也基本打造完成，城南体现出巨大的交通优势。其次是投资意向，我想会展经济必然将天鹅湖花园推动成为名盘。第三是居住环境，小区内有当时成都市内最大的人工湖。第四是项目房源的设计风格，我购买的249平方米户型，有100平方米6米挑高的空中花园，这在当时是不可思议的，而且现在看来也很难被突破。事实证明，天鹅湖花园确实成为区域住宅物业的标杆之一，其二手房价格现在已经在万元以上。
真正出于纯粹投资买房是在2007年，当时都江堰—青城山房地产市场发展火爆，不少成都人都到都江堰买房。在朋友推荐下，我买了一套鸿枋河畔的叠拼别墅，价格5000多元，刚买不久就发生了地震，我认为短期内这一区域市场很难复苏，最后以原价卖出。但现在看来，这次市场判断有误，青城山别墅物业今年再次快速复苏。
另一套也是在都江堰赵公山的小户型度假物业，3000多元的单价，在2007年楼市最高峰时购买，虽经历地震，现在已恢复到购买时的价格。这两次投资都没有预期的回报，这让我明白，投资一定要对行业比较熟悉，当时购买青城山的物业，主要还是有跟风心理，而且2007年时整个都江堰青城山楼市确实有些过分火爆。
写字楼投资
除了看区位还要看需求
今年8月和9月，我分别投资了新希望国际A座和B座两座写字楼的两套共600平方米物业。其中第一套物业准备自己律师事务所自用，当时购买价格为6300多元。第二套物业300平方米，单价为6000元，用于投资考虑。
投资写字楼其实是观念的变化。早在2003年时，我的律师事务所就在羊西线购买了一套三和花园的别墅尾盘，带花园和车库，当时价格仅3000多元，主要用于办公，因为同期写字楼价格远远高于住宅价格。现在这套房子单价已超过1万元。今年之前，我一直以为写字楼价格远远高于住宅物业，偶然的机会，我突然发现，城南写字楼物业价格已经与住宅物业价格严重倒挂，所以开始关注写字楼物业。现在新希望国际的售价已经达到七八千元，也就是说已经溢价30%以上。
地铁以及纵横的交通优势，新希望的品牌效应，新希望国际的楼宇形象，较高性价比等因素，是我决定投资的主要原因。我认为，商务办公也会像其他行业一样，随着区域氛围成熟，而逐渐产生聚集效应，共同形成城市高端商务办公区，就像上海浦东一样，而新希望国际作为区域内最早呈现的写字楼物业之一，肯定有其品牌优势。不要单纯地把写字楼集中区域看成是同质竞争压力，而要考虑其优势，筛选出值得投资的物业。
总结我的投资经历，我认为房产投资其实是在自我经济条件改善后的必须过程，就相当于银行存钱，零存整取。而且房产投资是以首付换取溢价空间，其回报率确实高于很多其他行业。
记者观察
投资切忌盲目跟进
采访时杨先生一直说，自己是一个被动投资者，房产投资完全是副业。但从其最后投资写字楼的经历看，已和早期居住换房以及投资都江堰物业时，有巨大区别。其思维已比较成熟，并逐渐从公众消息和众多观点中甄选出有效信息，进而形成了自己独立的投资理念。这是其后期买房成功并准确投资的基础。
从杨先生的买房投资经历中仍有几点可取，一是住宅物业投资一定不要贪图便宜，品牌开发商和名盘增值空间可能更大。二是投资不能盲目跟风，房产和大多数商品一样，当某个区域或者某类产品，甚至整个市场出现跟风消费时，将很难判断其真实供需状况，如果盲目跟进，类似2007年高点买房之后深陷泥潭的可能性不是没有；三是投资写字楼物业，要综合分析其品牌、物业形象、承租需求等因素。这需要自己对所投资的写字楼物业开发商实力，周边交通状况，未来区域内规划发展情况，周边企业入驻情况高度熟悉。