标题：楼市“天量”成交背后 投资者追涨多次置业

2009年北京楼市即将收关，一份“天量”数据开始引起高度关注。

楼市全年成交总量可能突破50万套

据北京房地产交易管理网数据，截至10月一手房住宅成交14万套，截至11月上旬已经超过15万套，而在2008年以及此前的多年时间内，北京每年的一手商品住宅期房成交量在7万余套左右，今年的成交与前一年相比，翻倍已经成为不可改变的事实。

11月，北京二手房市场也呈现出前所未有的热度。截至11月25日，北京房地产交易管理网统计显示，存量房网上签约套数25949套，日均网签量达到1038套，比10月份日均网签量激增了54%。10月下旬来的一个月时间成交已经突破3万套，达到31224套，远超历史最高的9月27534套，幅度达13.4%，美联物业市场总监张大伟认为，11月突破3万套“天量”已成定局，全年则有望突破２７万套。

在优惠政策倒计时，预期房价继续上涨、通货膨胀等带来恐慌性购房进入市场的背景下，今年最后一个月的销量还难以估计。最乐观的预计是，今年的交易总量有可能逼近50万套，如果真是这样，2009年全年将超过2006至2008年3年的成交总和。

数百万人直接“参与”买房运动

一套二手房的买卖牵涉到两个家庭，一套一手房的买卖牵涉到一个家庭，这样计算下来，今年有超过40万套的一手和二手房总成交量，合计将牵涉到约70万个家庭，数百万人持续参与，这背后还有更多的人在看房、选房；按照目前开发商和经纪公司的统计数据，平均一套房有5组左右买家看房和排号后，才有一组买家购买，今年实际参与到北京房产交易的人群可能过千万。而更多尚无力购房的人，或者被房价抛弃的人，也在通过各种渠道关注楼市和表达关注。

对比北京的居民总数，这样的家庭人口数量可以算得上是全民买房了，不可否认其中外地的投资型置业比例并不低，但这并不能改变这样一个现实：天量成交的背后，是一场“全民买房”的大运动。全民关注买房是一个正常的现象，都选择在同一个时间段进入楼市，付诸行动，却是一个值得关注的问题。

很多人已经接受了高房价，并对房价将继续上涨深信不疑。一方面是，过去的事实不容否认，另一方面是，天量的成交让未来也显得非常确定。一人说要涨，会被多数人取笑；当全民都参与买房时，多数人的心就都动摇了，少数人的坚守或旁观将显得十分挣扎。

市场需要买卖双方进入，才能创下天量的交易，今年的天量交易留下的一个疑问是：房价上涨了，为什么还有人愿意把还能升值房子卖给别人呢？按道理应该惜售才对。看来，在房价不断上涨的舆论中，还是有人对市场有自己的判断，或者动摇的。

往前看，若房价下跌了，交易量自然会萎缩；往后看，如果大家坚信明年的房价还会上涨，估计明年卖房的人会少很多，如果市场不再动荡和摇摆，今年的天量很可能成“绝版”。

价格上涨，开发商供应谨慎，楼市产生了涨价———投资———再涨———再投资的循环

 投资者的热情让交易量持续走高，截至10月北京一手房住宅成交140000套，截至11月上旬已经超过15万套。图/IC

身边随处可见个人投资房产

穆先生（化名）是温州人，在北京的南城做服装生意，一直很少关注楼市，但是，今年6月份因为要给儿子买房，走访了不少售楼处，他发现，服装价格越来越便宜，挣钱越来越困难，而房价却能在一个月内上涨数千元。

此后的几个月，他们都在观察楼市的走向，犹豫了一段时间后，面对房价不断上涨，成交量不断走高的事实，穆先生开始了自己的投资行动。看了多次的融华世家、太阳星城、太阳公元等楼盘，选择了11月8日开盘的亚奥核心区金融街·融华世家出手。

而他们周围已经有很多朋友也在涉足房产，有一个和他有贷款合作业务的银行机构负责人看上了通州华业地产一个新开的万元左右楼盘，约了几个朋友定了7套；和他一起看过国贸多个高端项目的香港朋友也在位于CCTV北侧的首创·禧瑞都出手买下了一套总价两千万以上的房子；上周，有人约他到亚奥的荣尊堡新转转，该项目刚推出数千万元起价的峰玺顶级观景豪宅。

楼市再现有房即可卖出状况

据北京房地产交易管理网数据，截至10月一手房住宅成交140000套，截至11月上旬已经超过15万套，而在2008年以及此前的多年时间内，北京的一手商品住宅期房成交量在7万余套左右，今年的成交与前一年相比，翻倍已经成为不可改变的事实，甚至可能是往年的3倍。

国内通涨预期显著增强，一线城市由于土地稀缺，产品供应不足，价格将保持坚挺的预期在投资者心中显著。首创股份(600008,股吧)副总裁吴怀亮表示，由于首创今年已经超额完成既定的销售任务，禧瑞都仅5、6、7月销售就过12亿，开发商已经表示年内将不再有新项目的推出；而荣尊堡新推出的峰玺高端住宅仅七套可售，看房还需先过预约关；东四环的凯德锦绣项目从8月份起就有即将开盘的传言在业内出现，在买房人的翘首等待中，直到上周六才首次开放样板间，并且仍然表示开盘日期和价格都无法确定。

价格上涨的事实，加上开发商供应谨慎，使得楼市产生了涨价———投资———再涨———再投资的循环。

另据香港美联物业近期在北京和上海两地展开的调查显示，58%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标，而这一数据在上海为47%。调查中同样显示：认为明年房价不会跌的京沪两地需求分别占到了72%及65%，可见市场已经接受了目前的高房价。进入11月份，舆论上越来越多地开始讨论北京的房价是否应该和香港一致，或者北京的房价与香港相比实在太低的论调。这一言论引得各地的投资者都纷纷进入北京市场追涨，而自住型置业者也在恐慌中不断加入购房大军，楼市再度陷入有房即可卖出的状况。

■ 开发商心态

不同类型产品开发商策略分化

北京楼市发生了微妙的变化，一些项目不断推盘放量，售价小幅提高，想要赶上这波热潮；一些项目则明显放慢了推售计划，吊足了购房人的胃口。从总量上来讲，年底前新房可售、在售量仍在持续减少。

稀缺产品销售放缓

近期，万科、远洋、华润等大品牌开发商由于现有存货不多，且基本上已经超额完成了全年销售任务，放缓销售步伐的趋势明显。

华润置地红山世家营销经理马赟认为，今年的新房成交量约为1500万平米，这个量在北京历史上是比较高的，而二手房成交量持续扩大，高出新房40%，二者加起来今年的成交量达到了历史峰值。

拿华润置地来讲，不同的项目有不同的销售策略，有放缓、偏快、中等，如五环沿线产品华润橡树湾还是要持续、稳定地放量、消化，而二环的红山世家项目则将再次优化产品，争取土地价值最大化，销售放缓。

对明年市场判断不一

另外一方面，部分中小开发商积极推盘，如美立方、合立方近期不断放量，价格也基本适中。

而同时，市场上近期出现了恐慌性购房心理，有些开发商想要赶上当前房价仍在上涨的势头，积极卖楼，如近日即将开盘的明悦湾销售人员表示，项目考虑得非常实在，定价也会适中，不会故意抬高价格捂盘。

一位开发商销售负责人表示，每家公司、每个项目的销售策略与其对明年市场的判断有关，也与各家公司的产品等情况有关，明年上半年只有5、6月是成交高峰，此外，货币政策转为中性，明年年中供应量增大，随着实体经济的复苏基础更加坚实，部分开发商对明年下半年的市场不很乐观，选择在今年年底前消化存量也是很合理的。

■ 购房者故事

“害怕能买得起的都没了”

“从6月开始买房，最后咬牙10月份终于买了一套。”宁春明说起购房，不禁有些感慨。“每个周末都去看房，四个月可选的房子基本都看烂了。”宁春明和女友想今年结婚，在通州选一套婚房。6月，他们先看了梨园地铁附近的新通国际花园，最低均价为8600元/平米，“当时售楼处人山人海的。”他们发现，当天下午小户型已经全部订出去了。

“我能买得起的已经没了。”宁春明和女友这三年攒的钱，加起来能凑10万元，这样要求总房款在50万之内，能选择的范围实在是少。

“虽然选择范围少，但等不起了。”宁春明和女友及家人商量后决定再跟亲朋好友凑5万，将首付款提到了15万元，这样总房款提高至75万元。“收入跟不上房价上涨的速度”宁春明说，担心再过一段时间，又买不起了。7月份，他们又在梨园看了另外两个项目，是K2海棠湾和世纪星城。K2海棠湾第一次开盘均价达到了10000元/平米。而世纪星城则便宜一些，均价9800元/平米，购买的人很多，但没有他们能买得起的一居小户型。

“我们后来又看了三十多套二手房。”他们回忆起看二手房的经历，很是感叹由于首付的限制，他们看上的房子不是太旧，就是太小。

最后，他们在北苑地铁站附近买了一套60平米的小两居，“房子不太新，但离地铁挺近。”9月和10月，市场忽然淡了下来，他们看了一套总价符合的二手房，看了两次，觉得还挺满意，而房主由于马上出国，急于成交，不仅没有虚要价，还将比较新的家电家具留给了他们。“看着11月房价又涨起来，我们觉得自己捡了便宜。”

■ “天量”之展望

房价 明年走势会先热后平

“今年还有很多购房人持币待购。”北京昊坤嘉业地产副总经理施宝成指出，对于购房人来说，房子依然是紧缺的。今年成交量比较大，是2008年市场观望期过后，需求压抑的结果，进入11月份成交量又大幅扩大，房价也节节攀升，这其中有担心优惠政策取消的影响，同时也说明了部分购房人尤其是投资型购房人具备较大的购买力。“从今年北京土地市场地王频出的现象，可以看出，开发商对未来房地产市场非常看好。”施宝成比较同意社科院的说法，预计明年的楼市走势会先热后平。今年土地成交情况比去年好，一般来说，从拿地到上市最快也需要8至9个月，今年前三季度出让的地预计会在明年6月份开盘，如果楼面地价占房价的一半，像大兴、房山等今年拍出的地王，明年上市价格都将创新高。

二手房 12月或成全年成交高峰

北京美联物业市场研究部总监张大伟认为，北京市场目前来看还是有相当的需求和机会，11月-12月将会因为营业税优惠到期促进房源上涨，而贷款7折优惠又将使得很多需求继续入市，12月很可能将成为全年成交的最高峰。从目前市场及政策变化来看，楼市依然是最好的投资渠道，虽然从房价上涨速度看的确已经有泡沫，但是房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。而我爱我家认为，由于部分优惠政策截止到今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则直接导致房龄在3-5年年限间的二手商品房交易量出现下滑，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本，会抑制二手房市场的交易量。

土地 土地出让小规模、远郊化

近日，国土资源部正式出台《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(以下简称《新目录》），其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。土地被控制在了20公顷以下，等于降低了入市门槛，会有越来越多的中小房企参与到土地的争夺中来，未来土地市场的竞争会越来越激烈。此外，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆认为，随着大城市城区内供地的枯竭，土地供应的郊区化越来越明显，以北京为例，四环附近的土地已经基本殆尽，未来主要供地将集中在五六环沿线。