标题：2009年楼市难解之谜：优惠政策该不该废？

年初，伴随着优惠政策，助推楼盘销售的优惠券也现身楼市（上图），转而年中，抢房场面却随处可见（下图），房价一路狂飙。

　　[主要观点]

　　优惠政策推高房价，金融政策该收紧了

　　解决楼市问题，需要两个基础三个制度

　　——吴翔华，南京工业大学房地产经营管理系副主任、副教授，天诚不动产研究所所长

　　优惠政策

　　把楼市推向了另一个极端

　　《金楼市》：去年底出台的系列税费、利率优惠政策，是否成为2009房价狂飙中的关键推手？

　　吴翔华：2008年底推出的救市政策有特定的历史背景。当时全年销售量严重萎缩，房地产及相关行业都面临挑战。政府出台一系列优惠政策和利率优惠，目的是鼓励首套房置业者入市，带动房地产及其他行业发展。

　　但现在观察，2008年底的救市政策与2007年底稳市政策，是从一个极端走到了另一个极端。政府本意是提高成交量、鼓励首套房，却直接推动了投资型购房的猖獗，以及房价的上涨。以营业税为例，5年期改为2年期，并从全额征收改为差额征收，以一套100万元买入、130万元卖出的房产为例，其营业税就从71500元减少到16500元，中间有55000元的差价。减少的成本是增加的利润，投资客能不涌入？

　　《金楼市》：难道没有这些优惠政策，房价就是另一条轨迹？

　　吴翔华：不能完全说是，但如果没有遭遇这场金融危机，国家没有这一系列税费优惠和宽松的货币政策、没有出台4万亿救市计划，2009年的楼市应该是调整的第二年。表现为部分开发商死掉，银行出现小部分呆账、死账，但价格会向理性回归。实际上，2008年底、2009年初南京各板块的价格一度已比较接近消费者承受力的上限。这样调整到2010年后，市场成交量会逐步放大，房价在相对低位徘徊，市场趋于平稳。

　　这优惠政策的出台刺激了楼市，导致了市场逐步走向疯狂。截至9月，中国的银行总共贷出8.7万亿人民币，不出意外今年肯定超出10万亿。央企财大气粗，买地、囤地，等待升值；其他行业资金也纷纷涌向房地产。

　　《金楼市》：企业囤地，老百姓买房，很多都为防通胀。大家都担心，这么多钱在市面上，能不通胀吗？

　　吴翔华：理论上如此，但中国经济情况特殊。在正常状态下，如果把原有的经济体比作一个圆球，它的体积是V0，那么通胀后的经济体是另一个圆球，它的体积是V1，V1>V0；但中国经济体是非正常的，它是两个连体球，一个很小的球依傍着一个很大的球，它们之和并不大，就是这个连体球是V2。V2本身是不正常的，V2中那个很小的球，是逐渐萎缩的行业，如进出口业、制造业、私营业、居民消费；V2中那个很大的球，是不断膨胀的行业，如钢筋水泥房地产业。通俗理解是，部分行业过冷，逐渐萎缩；而部分行业却过热，如房地产。

　　中国有一个独有名词，结构性通胀，说的即是如此。这种通胀不是市民普遍意义理解中的通胀，就像正常人颈上长了一个肿瘤，并且越长越大，甚至比头还要大，简言之，这种经济结构是失衡的。所以，这种失衡通胀会直接表现为经济快速增长，数字很好看，但老百姓的实际财富没有增加，一面是资产价格膨胀，一面是其他行业、居民消费的萎缩。老百姓只有一个选择：不消费。

　　收紧金融政策才能遏制高房价

　　《金楼市》：那备受争议的优惠政策到底该不该废止呢？

　　吴翔华：优惠政策也要细分。对首次购房者影响大的是契税；对改善型购房者影响大的是买卖环节的税费；对长期投资者影响大的是利率政策；对短线投机购房最有诱惑的也是买卖环节的税费。回顾今年楼市轨迹，一季度是自住型购房者释放；二季度改善型和投资者入市；三季度自住型购房者离场，投机型、改善型、保值型活跃。对投机型影响最有利的是交易环节的税费政策，应该取消，但对首次购房者有助益的契税优惠应该保留。

　　而要遏制当下这股房价上涨的潮流，只有紧缩银根的金融政策才有作用。第一要回收流动性，即控制货币发放总量，表现为提高准备金率和加息；第二是从今个人住房按揭贷款，严格发放。

　　《金楼市》：楼市不乏调控，从2005年至今陆续多项宏观调控政策出台，房价至今却奔上历史高位。是否有切实有效的调控政策，能减轻置业者高房价下的负担？

　　吴翔华：这需要两个基础，第一是个人住房查询系统，第二是个人收入甄别机制。目前看很难在国内实现，但没有这两个基础，所有的调控和政策在实施过程中都有可能成为一句空话。

　　具体实施时表现为三个制度。第一是土地制度。改变现有的地方土地财政模式。地方政府过度依赖于土地财政，无疑地方政府高价卖出土地、出台刺激房地产发展的政策会有利于财政收入。第二是税费制度。如出台物业税就可以提高房屋空置成本，从而使空置的房源流回市场上去。第三是保障制度。针对中、低收入群体实行切实有效的保障计划。在香港2/3的居民能享受保障性住房，在内地很多城市一年的保障性住房不过数千套。