标题：房价涨势：没有最高，只有更高

　　今年以来，东莞的房地产市场跟随全国楼市出现了一系列显著变化，从去年的量价齐跌到量价齐升，从土地流拍到“地王”出现。

　　做为回暖的迹象最为显著的标志———量价齐升，证明房地产业又步入了如日中天的景象。

　　在２００８年低谷以来，一直以犹豫中观望的心态走到２００９年年末的消费者在接受记者采访时，叹息道：“房价的低位永远等不到。而如今，房价就像那句广告词一样———‘没有最高，只有更高’！”

　　第一阶段:

　　楼市低价消化存货

　　黄小姐对春节后的东莞楼市有着深刻的印象，“当时想买房，走访了一些楼盘，发现二月到四月楼价还是相对较低的，楼盘的人气也不错，例如当时南城江南第一城的二期尾货还有4800元左右均价的房子；一些小户型如晶城等也在清货，当时只需要三四千元／平方米。挑选一番后后，买下理想0769的一套三房，单价5400元。现在想来，好在出手快，不然不仅难买到心水的房源，单价可能要贵上几百到上千元了。”

　　事实上，黄小姐从去年开始一直在看房，因为去年楼市一直低迷，再加上经济形势不明朗，金融危机的阴霾还笼罩在大家心中，于是有心买房也无实际行动，但积压了一年的需求，遇上今年初开发商一如既往的低价促销，便也出手了。与她一样，不少市民在货量充足，价格低廉的年初纷纷出动进行看房、买房。记者从东莞市房产公众信息网的统计数据了解到，今年2月份住宅成交3148套算是春节后的良好开端，从今年3月份开始，成交量持续4个月大幅放量，3月、4月、5月分别成交5401套、5502套、5759套。

　　“楼市已趋回暖，现在东莞的楼盘都在热卖。”这是年初记者踩盘时销售员经常对记者说的话。5月份全市商品房成交量还创下了“9·27”以来新高；进入6月份，成交量略有回落，但仍然保持较高的成交量，市场热情不减。受宏观政策调控，今年上半年楼市上演一轮强劲的反弹行情，累积市场需求集中释放，首次置业需求、改善型需求、投资需求三箭齐发，资金持续大幅流入楼市。

　　“卖得实在太快了，我们看到了期间楼市的刚性需求力量的爆发。”据中天力通营销部相关负责人朱必步介绍，南城城市假日三期5月1日开放创意样板房，新推货在五一期间就热销50套。“当时因为对后市还不是太有信心，所以价格也不会太贵，大概5000元每平方米左右吧。货量很快就消化完了。” 据了解，春节后，东莞开发商纷纷将尾货推出，当时，不但供应充足产品线丰富、买家选择多，从普通洋房、公寓小户到豪华大宅、别墅，还有写字楼和商铺，甚至“最便宜的限价房”都一应俱全；而且价格十分实惠。回想起春节后到五一黄金周一直延续到6月份，这段时间的东莞楼市，业内人士一方面概叹没想到楼会如此好卖；一方面也在隐隐后悔是否卖得太快了，价格太过低了。

　　第二阶段:

　　消化货量并轻微涨价

　　`   随着东莞各盘人气回升、成交量激增的同时，也分别在楼盘原有价格上上调了2%~5%。回头来看，3月份始，由一些品牌开发商或者大盘项目领涨。例如，富通地产理想0769四期尾货当时就表示旗下项目已经上调了2%；阳光海岸也声称每平方米提价几百元；位于东城东的朝阳苑大户项目在去年年底以4680元/平方米的均价销售，3月份均价已在5000元/平方米左右了，后期更在5500元每平方米以上。

　　其次股市亦是国家经济的一个风向标，春节后国内A股连连大涨，将热情散播给了楼市。一些有刚性需求的股民，逐渐开始抽出资金转入楼市。就在信心稍稍提升，人流量有所增加的情况下，有楼盘率先提出逆市涨价销售。

　　当然，有业内人士对记者表示，有的楼盘当时的涨价行为也完全是一种销售策略。“跟随大市场先涨一点，能卖出去就最好了，卖出一套是一套，市场上总有一些人可能会出手买；卖不动的话，然后再给客户打折，让对方觉得很优惠。这样操作，开发商在价格方面会比较灵活。”

　　在此背景下，东莞楼市的价格果然真就上了一个台阶，例如，江南第一城今年3月份剩余一期洋房均价约为5000元每平方米，价格也是越卖越高，二期项目8月份开盘时均价已卖到5700元每平方米，9月份至今剩下的几十套货量已高升到6200元每平方米；而寮步的星城国际花园从当初开盘时的3900元左右的均价，也慢慢涨到了4500元每平方米；阳光海岸上半年还推出几套特价两房单位，打完折也有不少四千出头每平方米的两房单位，但5月份以来，方位朝东、朝西南的三房基本上要4800、4900每平方米，大部分单位也在5000元每平方米以上了。项目最后一批单位10月份开盘，增加了抽奖，销售员告诉记者，价格还是比之前贵一点，“但位置比较好。”从5月份开始，各楼盘已然进入了一轮普涨行情。

　　量价结合分析，从成交量看，受政策利好影响，累积需求集中释放，3-6月份市场成交持续大幅放量，使得房价在3月份触底回升，连续几个月保持平稳上涨态势。5月份普通住宅成交均价相比较于2月份最低点不足10%的涨幅，平均每月有3%的上涨，6月普通住宅均价为5703元/㎡，环比上涨5.4%，当时市场成交呈现缩量上涨态势。

　　第三阶段:

　　品质楼盘领涨楼市

　　3月开始在开发商强烈的出货意愿带动下，刚性需求在较低的购房成本面前积极出手，带来连续三四个月超5000套的住宅成交量；受周边市场的影响，开发商的心态已经发生较大的变化，惜售提价跃跃欲试，阶段性的卖方市场已经形成；随着快速去库存化以及楼价的渐次上涨，东莞迎来7、8、9这三个月的成交相对淡季，一方面新货应接不暇，两房、三房处于断档期；一方面消费者在相对高的价格面前有了观望情绪。楼市住宅成交量也从7月份的4403套直降到9月份的2965套。

　　然而到了国庆黄金周，城区的几大品牌开发商向市场推出新货，10月份东莞楼市的量价又有了大幅增长。10月份成交排名前十名中可以看出，中小户型成交旺盛，而且区域性很强，主要集中在城区：景湖时代城、凯旋国际、金域华府、黄旗印象等，镇区个盘凸显强劲：如虎门国际公馆、塘厦的金地·博登湖、石排的利丰城市花园等。这些项目的面市使得累积已久的刚性需求得到不同程度的满足。延续上一波成交热度，10月份前十名的楼盘中单价都很高，例如新货中万科金域华府9399元/㎡、景湖时代城7129元/㎡，其他楼盘都是六七千每平米，整个市场均价6004元/㎡，这个价格是自2008年市场调整期以来首次突破6000元大关，市场感觉房价已经高位运行。

　　另外，在10月份普通住宅成交中，60㎡以下的小户型成交比重有所下降，但是价格有所上扬，反映出小户型在上一轮成交回升情况下，理性的投资客户大多数又进入观望；60-100㎡中偏小户型成交增幅继续拉大，这些户型相对来说总价不高，而且供应的产品大大迎合了市场上的首次置业和过渡性自主需求；大户型则经过上半年的持续消化后，后续需求乏力需要时间累积，同时目前市场上大户型的情况多属尾盘滞销，要么户型、景观、舒适度、朝向不佳等等，要么就是项目素质很高，总价很高，改善型客户更多的是处于一种持币观望，所以成交难见大起色。

　　第四阶段:

　　年底前或将降价？

　　“上周六，我们还推出7套特价单位，欲购从速哟。”记者从大岭山沁林山庄项目了解到，目前项目推出花庭美墅单位，并有一口价69万元的一梯两户、136平方米的跃式单位7套，折算下来，单价只需要5000多每平方米；另外，上周位于大朗的万科金域蓝湾，10万元家电1元竞拍会暨2周年庆典节目精彩上演，二房变四房样板房绽放并推出百万元购房优惠；而体育路旁的世博领寓也耐不住寂寞，频频向消费者发出邀请，首付一成，单价不足六千元就可以购买到一套。

　　金九银十后，除了城区光大、万科、中信等个别盘高价热销外，有不少楼盘在前期涨价过快的基础上回调价格，或在推广中直接打出“价格牌”。水濂山板块的一楼盘，近日也拿出数量不多的单位做特价房，单价在4000多元/平方米，而这相对前期其同批单位产品的价格已有10%左右的下调。东城某项目此前也用最低起价来吸引客人，其目前住宅的均价在4800-5000元，但是特价房也有单价在3800元，下浮10多个百分点。万江的水印长堤，洋房项目也有低于4000元起价的单位。而洪梅镇的雍景香江，也以一批低价位单位拉低了市场成交价格。

　　据中惠熙元集团相关负责人李健介绍，东莞楼市的价格一直都是比较平稳，虽说10月份均价可能涨得明显了一点，但那是个别盘带动的结果，并不代表大市场。他认为，如今市场上库存压力过大的多数为大户型楼盘。而业内人士李先生表示，目前在进行暗降促销的多为中小户型、滞销楼盘。这仅是个别情况。

　　据了解，在经历了上半年连续几个月的量价回升后，年底前东莞楼市或会推出各种优惠进行促销“暗降”。首先，有个别项目有库存压力年底要完成销售任务回笼资金需要促销；另外，在业内看来，政策上的风向标对楼市会产生相当大的影响。2008年年底从国家至地方都启动了“救市新政”，现在优惠政策是否到期、收回，是市场热点。宏远地产营销部相关负责人廖良越认为，取消相关政策也许是大势所趋，基于这种判断，一些发展商选择了在今年年底进行营销策略的调整，抓住年前最后的一次机会，以合理的价格促销出货。